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房地产物业管理纠纷的现状之思考

作者:沈继荣
出处:论文网
时间:2014-01-23

[摘 要] 在物业管理行业不断发展进步的同时,很多的问题也随之出现。文中主要分析了造成房地产物业管理纠纷的原因以及物业管理纠纷中出现的主要问题,最后根据这些问题提出了相应的解决对策。

[关键词] 物业管理;房地产;纠纷;相关法规;服务合同。

近些年来,物业管理作为一种微利性行业,凭借其较低的门槛以及经营风险吸引了很多投资人的目光,吸引了大批人才,于是房地产物业管理行业逐渐开始了其实现市场化的步伐。但随之而来的房地产物业管理纠纷成为了它不断向前发展的阻碍,由于广大业主的合法权益没办法得到应有的保障,因此物业管理在实现市场化的进程中面临着难以实现制度化与规范化的困难,也因此难以建立和谐的小区。

一、造成房地产物业管理纠纷的原因。

(一) 物业管理方面的相关法规不够健全。

我国现有的房地产物业管理法规主要有《物业管理条例》、《物权法》等。《物业管理条例》中虽然对房地产开发商、入住业主以及物业公司等相关方之间的权利、义务和责任作了详细说明,但在如何加强管理监督、公共维修费用的筹集与使用以及公共设施的所有权方面的规定仍然存在比较大的漏洞。《物权法》虽然通过法律的形式进一步规范了物业管理活动,但它的存在并不足以完全解决物业公司与业主之间的所有矛盾。

(二) 物业公司的服务还不尽如人意。

物业服务的项目多且杂,因此在管理过程中很容易出现疏漏。在实际情况中,不少物业公司还存在着推卸责任的行为。当小区业主需要物业公司提供帮助的时候,不少物业服务人员选择了置之不理或是相互推诿的做法。这种情况不管是公司授意还是由于自身职业素质的欠缺所导致的,但结果都会引起业主的反感。只收取物业费却不为业主提供服务、任意增加收费项目或是用停水停电方式对业主提出过分要求等这些做法都会让群众慢慢对房地产的物业服务行业失去信心,最终会影响到物业行业的健康发展。

(三) 部分业主对物业公司的认识不够。

由于物业管理在我国尚属新兴行业,很多人对它的认识并不是十分明确,因而也不清楚如何使用和维护自己的权益。在这样的情况下,物业公司就很容易产生一种侥幸心理,认为即便公司所提供的服务不到位也不会有业主发现或投诉,因而导致了房地产物业公司管理水平的不断下降。

二、物业管理纠纷的主要问题。

1) 物业费纠纷。收费难几乎是所有物业公司都需要面对的一个重要问题,这也使得很多的物业公司面临越来越大的生存压力。物业公司的收入减少了,所提供服务的质量自然就会下降。而这又将会导致业主对物业公司服务态度的不满,于是便陷入了恶性循环中。有调查发现,物业公司在处理业主推延物业费时最常使用的方法就是停水停电,而这种做法只会激化二者之间的矛盾,并造成纠纷事件的产生。

2) 安全保障纠纷。不少的业主在与物业公司签署的物业服务合同中,对于物业公司应该履行的安全保障义务没有进行详细的罗列。

因而当出现第三方导致业主受到财产或是人身安全的损失时,物业公司与业主就会在责任的归属问题上产生纠纷。

3) 车辆管理纠纷。车辆管理纠纷在物业管理纠纷中占有比较大的比例,大多数业主都曾因为发生车辆管理问题而与物业公司之间发生了纠纷。这其中,车辆收费标准、停放位置以及赔付问题是纠纷中最常出现的问题。物业公司在对业主的车辆进行管理的时候,应该事先明确告知业主车辆管理的收费标准以及车辆丢失的赔付措施,这样才可以最大程度地降低纠纷发生的频率。

4) 物业管理合同不够规范。很多小区业主所签订的物业服务合同都是物业公司提供的,这种情况很容易导致合同中出现对业主权益不利的条款,如果业主没有仔细审阅合同便直接签字,那么日后发生问题时有些权益就没办法得到保障,只能自认倒霉。此外,在前期物业服务中也经常出现物业服务公司与建设单位关联并且从中牟利的现象,这种情况下多数会出现住房质量问题。但当问题发生时,建设单位与物业公司之间又会相互推卸责任,让业主平白无故蒙受损失。

5) 物业专项维修资金的使用纠纷。当业主的住房出现问题后,物业公司按物业委托合同规定,有责任及时进行维修。但是物业专项维修资金的使用却是一个非常复杂的问题,按相关法律法规规定,对小区公共设施设备的维修,动用专项维修资金必须先由物业公司向业委会(没有成了业委会的向社区居委会) 提出报告,经业委会(或社区居委会)审核后由一定比率以上的相关业主签字同意,再向当地物业专项维修管理中心申报批准后才能实施。但是业主和业委会由于观念上的问题,实际操作中总是不那么配合,在这一流程中只要有一个环节受阻,专项维修资金的动用就非常困难。因而出现了物业公司对公共设施设备维修服务不及时,维修责任不到位,业主不能正常使用公共设施设备而产生纠纷。物业公司或业委会违规使用物业专项维修资金的情况时有发生。

三、房地产物业管理纠纷的解决对策。

(一) 转变业主与物业公司的观念。

物业管理分为广义的物业管理与狭义的物业管理。我们通常所说的物业管理指的就是狭义上的物业管理,它指的是物业服务企业在委托人也就是业主的委托下通过商业的经营形式以及现代管理技术的运用承担起居住环境、小区公共设施设备的维修保养、安全保卫责任,同时为业主提供高效、优质的管理服务。虽然业主与物业公司之间是一种委托服务关系,并且物业公司也是通过这样的方式来盈利的,但这并不妨碍物业公司为业主们提供优质、高效的服务。如果业主和物业公司可以转变彼此的观念,不以是否盈利来断定彼此的关系,给予对方充分的信任,那彼此间的纠纷一定会大幅减少。

(二) 换位思考,友好的沟通。

在解决问题的时候,一味的责怪和埋怨除了导致双方的不愉快之外,不会带来任何实际的效果。在业主与物业公司之间出现问题的时候,大家都需要换位思考一下,这样才可以体量对方的难处。坦诚的态度对于问题的解决是非常有利的。除非是物业公司想要推卸责任,否则友好的沟通一定会比恶意的投诉取得更好的效果。

四、结语。

经济的发展为物业管理这个新兴行业带来了空前的发展机遇,同时,这个复杂的行业也面临着很大的挑战。因此,对于我国物业管理的发展以及存在问题的改进,在行政手段已经无法解决有些问题的情况下,相关法规的实施与完善就会是最好的解决手段。

与此同时,大家其实也应该在充分了解这个行业的基础上进行换位思考,在出现问题的时候先友好地沟通,法律程序需要扮演的角色应该是物业公司和业主各自权益保障的最后依靠。

[参考文献]

[1] 吴玉梅。房地产纠纷中的法律风险及其防范[J].中国房地产(学术版),2012.

[2] 崔静。浅析房地产纠纷的成因与相应法律适用[J].内蒙古民族大学学报,2010.

[3] 贾志国。包头市房地产产权产籍管理问题研究[D].中央民族大学:公共管理(MPA),2010.

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