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物业管理纠纷的法律探讨

作者:方俐杰
出处:论文网
时间:2014-06-06

物业管理纠纷的法律探讨

  引  言

  我国物业管理是近年来我国住房商品化过程中出现的新行业。现代物业管理是城市管理的一个重要组成部分,在物业产权逐步走向私有化和多元化的今天,它表现出了蓬勃的生机。2007年立法机关对《物业管理条例》进行了修订,把“物业管理企业”改为“物业服务企业”,进一步完善了业主及业主大会的权利和义务,使得物业管理向着更人性化的方向发展,体现了我们国家民主化和法制化的发展进程,有利于解决业主与物业管理的矛盾。我国住宅供需的完全市场化,对政府、开发商、业主、物业服务公司提出了许多新的要求,也出现了许多新的问题,加强商品化住宅尤其是物业管理的研究显得尤为迫切与重要。

  本文拟从现代小区物业管理中存在的纠纷着手,分析原因,并提出解决问题的对策。

  一、现行物业纠纷法律的相关概述

  (一)物业管理的界定

  1.物业管理的定义

  “物业”(property)一词最初特指与地产有关的房产,包括已建成并投入使用的住宅、经营用房等,在房地产业内广泛使用,但法律、法规中一直未正式采用。 “物业管理”是业主选聘物业服务企业,签订物业服务合同,由物业公司对房屋及配套设施进行维护、管理、维持秩序的活动。

  我国的物业管理主要包括自主经营型和委托服务型两种模式。自主经营型物业管理是业主自行管理建筑物及其附属设备,委托型物业管理是业主委托专业的物业服务企业或其他管理人进行管理。

  物业公司即物业服务企业,是依法设立、具有独立法人资格、专门从事物业服务活动的企业。在物业管理的整个环节中,物业公司受业主委托,依照国家有关法律规范,按照合同提供物业管理服务,由业主承担管理费用。

  (二)我国现行法律制度中的相关规定

  1.《宪法》中规定

  宪法是国家的根本大法,法律权威至高无上,宪法对于公民的住宅、公民基本权利等方面作出了最原则性的规定。业主权利的保护虽然没有写入宪法,但是可以在宪法的条款中寻找到保护业主权利的影子。我国宪法规定公民合法的私有财产不受任何人侵犯,禁止非法搜查或非法侵入公民住宅,国家保护公民合法的继承权。

  这些规定都当然适用于保护业主权利。宪法中的规定对业主的权利有所保障,而各级政府、各部门以宪法为依据而制订的保护业主权利的各项规章制度也就有了合法性依据。

  2.《民法通则》中规定

  我国《民法通则》作为保护民事法律关系的法律规范,其中一些内容当然可以在保护业主合法权利上适用。比如在保护业主对建筑物自身专有部分的权利上,我国民法规定财产的所有人对属于自己的财产可以合法占有、使用、收益和处分,也就是享有财产所有权。

  由此,业主对于建筑物中自己专有的部分无论是占有、使用,亦或是通过出租方式获得合法的财产收益,包括转让自己对于专有部分的所有权,都属于对自己所拥有的合法权利进行处置,理应得到法律的保护。再比如业主对建筑物共有部分享有共有关系,通过我国民法的规定可以看出,共有关系可以区分为按份共有和共同共有两种方式。在按份共有中,按份共有人按照其所拥有的份额对共有财产享有权利并承担相应的义务,每一个按份共有人都可以要求分割自己拥有的份额或将其转让他人,但是在转让的情况下,其他的按份共有人具有同等出价的条件下可优先购买的权利。在共同共有中,所有的共有人对共有的财产均享有权利并承担义务。这些内容也都同样适用于调整业主之间对建筑物共有部分的共有关系。

  3.《合同法》中规定

  《合同法》虽然并不专门适用于保护业主的合法权益,但因为物业管理本身具有的契约性质,其中属于合同性质的内容仍受《合同法》的调整和规范。关于物业服务中属于合同性质的内容,笔者认为主要有以下两种:第一种是委托合同。在物业服务企业完成业主所委托事项的情况下,业主与物业服务企业之间形成了委托与被委托的关系,此时业主可以看作是委托合同的委托人,而物业服务企业则是合同的被委托人,双方之间产生委托合同的权利义务关系;第二种则是委托代理合同,也就是当物业服务企业将业主所交托的事项转交给第三方,由第三方完成该事项的情况下,此时物业服务企业可以看作是业主的代理人,业主成为被代理人,则业主与物业服务企业之间成立委托代理合同。在以上两种情况中,业主与物业服务企业之间都是依照双方的约定产生合同关系,该权利义务的具体内容则取决于双方的具体约定。不仅如此,业主之间订立的业主公约、业主与物业服务企业之间签订的物业服务合同等都是平等民事主体之间依照双方真实意思表示而约定的。以上这些内容均符合《合同法》的调整范围,因此也是业主维护自身合法权益的重要依据。

  4.《物权法》中规定

  2007年10月1日正式实施的《物权法》是构建我国社会主义法律体系的重要一步,是保护公民物权立法上的重要里程碑。它以民事基本法的形式相对全面地确认了公民的各项基本财产权利,而在第六章确立的业主的建筑物区分所有权制度更是首开先河。

  《物权法》对业主权利的保护主要体现在以下几个方面:

  (1)规定了业主的建筑物区分所有权。业主在建筑物区域内享有的所有权范围是专有部分,即经营性用房和住宅等。业主对专有部分可以行使占有、使用、收益和处分等权利,对共有部分可以行使管理权。但必须强调的是,法律在赋予业主权利的同时,也要求其必须履行相应的义务,并且义务是不得拒绝履行的。

  (2)规定了业主对小区内的公共设施享有所有权。建筑区域内的道路、绿地等除明示属于公共或个人以外的都属于全体业主共有。

  (3)规定了业主享有撤销权。如果业主大会的决议侵害了业主的合法权益,业主可以根据法律的规定向人民法院申请撤销大会不合理的决议。正是由于法律对业主权利的这种保障,才能使处于弱势地位的业主在物业纠纷当中能够对抗业主大会或业主委员会。

  (4)规定了业主享有业主自治的选择权。对于建筑物及共有区域的管理工作,业主既可以自己完成,也可以委托给物业服务企业或其他管理人完成并有权根据自己的需要更换相应的管理人。

  (5)规定了业主享有对物业管理服务的监督权。业主在与物业服务企业签订委托管理合同后,其就可以根据《物权法》所赋予自己的权利对物业服务企业进行监督,这是业主维护自身权利的最有效方式。

  这样物业服务企业就会依照相关法律的规定和双方合同的约定履行自己的服务义务,从而避免了物业纠纷的发生。第六,规定了业主分担费用、分享收益的方式。业主依据物业服务合同的约定分担物业管理费用以及分配共同收益,如果业主没有订立物业服务合同,那么就按照其专有部分与建筑物总面积的比例进行分担和分配。

  在物业管理实践中,如何界定业主承担义务的范围、如何分配业主共有的收益一直是重点和难点问题。确定损益担负的比例有利于厘清业主之间的权利和义务关系、减少物业纠纷的发生,有利于业主的和睦相处、和谐社区的构建。

  5.《物业管理条例》中规定

  《物业管理条例》是我国首部专门针对物业服务管理的行政法规,其制定、颁布、实施都具有重要意义。从表面来看条例中并没有使用“物权”、“所有权”这些词语,但它是按照物权法的原理制定出来的,其全部内容贯彻了当代物权法的基本精神,比如所有权利至上、禁止权利滥用等。有学者评论为:“在公寓化住宅所有权的权利享有以及行使方面,即使《物权法》也无法规定的如《物业管理条例》一样详细”.

  对于业主、物业服务公司的权利和义务,条例也进行了详细的界定,同时,条例对业主大会、业主委员会的职责和工作程序也进行了较细致的规范。业主对物业服务公司的服务事项有提议和建议权;对业主大会会议有投票权,对其决定事项有建议权;对物业服务公司及业主大会工作有监督权;对物业公共部分和共用设施设备、专项维修资金的管理和使用情况有知情权和监督权。

  (三)物业管理的法律性质和特征

  通过对物业管理的定义进行分析,物业管理具有如下特征:首先,物业管理呈现企业化特性。随着社会经济的发展,广大居民对于居住环境整体需求不断增加,对物业管理服务的专业化和规范化也提高了要求,这些需求都是传统的房管体制无法达到的,必然要由具有高服务水平、独立市场利益的物业服务企业取代原有的政府、单位进行管理。其次,物业管理具有契约性质。物业管理服务基于物业服务合同而产生,由业主及物业服务企业双方平等主体订立合同,约定双方的权利义务,做到权责明确。因此,物业管理天然具有契约性。再次,物业管理是一种有偿服务。根据物业管理合同,物业企业为业主提供合同中约定的服务,业主按时向物业企业支付相应的报酬。国家也提倡物业管理企业之间进行公平、公正、公开的价格竞争,通过竞争促进物业服务收费方式和内容更适应业主的需求,使业主可以通过合理的市场机制选择更适合的物业企业,但同时要注意防范物业企业的价格欺诈行为。最后,物业管理具有服务性。物业管理的工作内容就是通过维持服务区域内正常公共秩序,保持服务区域内良好环境,保护业主正常生活的各项合法权益,为改善业主生活和工作环境而服务。因此,物业管理必然体现服务性质。

  (四)物业纠纷的类型

  物业管理工作涉及到物业公司、业委会、居委会、开发商以及水、电、气、暖等十几个部门和众多的业主,他们分别代表不同群体的利益,相互之间的利益有冲突是在所难免的。物业公司在与他们的接触中,会遇到各种各样的问题,也就会产生各种各样的矛盾,而如果这些矛盾得不到正确的处理,矛盾就会激化形成纠纷,严重影响小区的正常管理。因此,正确处理管理工作中遇到的各种矛盾,以避免造成更大的纠纷,是物业管理的基本任务之一。产生纠纷的原因是多种多样的,既有法律上的欠缺,也有开发商遗留的问题,也存在意识淡薄,缺少监督机制的问题。

  物业管理过程中形成的纠纷是多种多样的,简单来说可以分成三类:侵害类纠纷、危害类纠纷和其它纠纷。

  1.侵害类纠纷

  此类纠纷是物业管理企业对别人造成侵害而引起的,造成侵害的主体是物业管理企业,侵害的客体是物业管理企业以外的其他利益集团或个人。主要包括:物业服务企业巧立名目进行不规范涨价、不合理收费;在维护物业管理区域内的公共部位、专用部位、附属设施、公共环境卫生、交通与车辆停放秩序、日常安全防范等服务中未尽其应尽的注意义务,因物业管理企业的不作为给业主造成侵害;在物业管理维修过程中给业主造成损害,以及物业管理企业擅自改变小区内土地的用途,擅自改变房屋及配套设施的外观、结构、用途,私搭乱建,侵害业主利益等等。这类侵害造成纠纷的特点是,物业管理企业是加害者,也应当是责任的承担者。

  2.危害类纠纷

  此类纠纷是因第三人对物业管理企业的侵害而引起的纠纷。造成侵害的主体是物业管理企业以外的利益集团或个人,侵害的对象是物业管理企业,如物业费纠纷案;业主故意拖欠物业管理费用,房屋承租人或者其他物业使用人拖欠物业管理费;业主违反装饰装修规定装修,乱搭乱建,甚至偷用水、电、气、暖等损害物业管理企业利益。在此类危害纠纷中,物业管理企业是受害者,也应为权利的主张者。

  3.其它类型纠纷。其它类型的纠纷虽然暂时可能不会对物业管理企业造成危害,但随着矛盾不断升级,可能会影响到正常的物业管理秩序。如业主因选举业主委员会委员而产生的纠纷;业主委员会或者业主委员会委员滥用职权与业主产生的纠纷;因停车收费而产生的纠纷;因屋顶、平台的使用而产生的纠纷;物业管理企业超越委托权限许可他人利用小区公共部位和公共设施引起的纠纷等等。这些矛盾造成的纠纷可能当时不会给物业管理企业造成直接经济损失,但也会给小区物业管理带来不利的影响。

  二、物业管理中产生纠纷的法律缺陷及原因

  (一)法律缺陷

  物业管理是指物业管理机构统一对住宅小区提供公共性服务,包括社会治安和环境秩序的维护和管理,根据其管理事实和服务行为,依照规定标准向住户收取一定费用的一种社会性服务工作。物业管理职能具有社会化、专业化、市场化、规范化和契约化等特征。目前,我国物业管理中存在的主要问题有以下几个方面:

  1.缺乏专门物业管理方面的法律

  物业管理法规有很多是以地方政府职能部门规章的形式存在的,尚无全国统一的物业管理方面的法律,国家制定的物业管理政策主要体现在住建部的有关法规和各种地方性法规中,自然反映出现行的物业管理方面缺乏高位阶的权威性的专门物业管理法律规范,物业管理领域存在着大量的立法空白和误区。而且我国物业管理的法律法规原则性很强,缺乏可操作性。近年来社会各界都要求制定位阶高全面性的物业管理基本法,来规范物业管理行为,促进物业管理朝着法制化的方向发展。

  由于没有物业管理方面的全国性的专门法律,各地方性法规缺乏纲领性的指导,使其呈现出一片散乱,严重影响了物业管理行业的健康发展和物业管理的市场化进程,不利于全国物业管理法制的统一。虽然这几年我国在物业管理的立法中也有相应的规定如《物业管理条例》、《物权法》,及去年最高法颁布实施的两个物业管理方面的司法解释,但并没有改变我国物业管理立法上的薄弱和缺位问题,这就需要我们加强立法,制定立法层次高、全国性、统一性的物业管理基本法。

  2.物业与开发商之间的法律关系不明确

  近年来,随着我国经济的飞速发展,人们生活条件有了很大改善,对居住条件的要求也随之增加,尤其是城市人口的增加,带动了房地产业、物业服务企业和一系列相关产业的发展。

  由于市场经济发展的不成熟,在现实生活中,房地产开发商与物业服务企业之间存在着隶属关系。一方面,物业服务企业是房地产开发商的下属机构或子公司,其与开发商是从属关系,目前这种关系在我国住宅小区占有很大比重;另一方面,房地产开发商在小区业主委员会还没有成立前,有资格以原始大业主的身份选聘物业服务企业,此时他们之间是一种短期的合同关系。而当业主委员会成立后,选聘物业服务企业的权利理应由小区的业主委员会负责,房地产开发商就需要将小区的各种原始资料交给新的物业服务企业。但事实上,开发商由于利益上的原因,不愿轻易放弃物业管理。

  3.物业管理的交接过程中责任不明

  物业服务企业之间的矛盾多发生在物业管理的交接过程中。一方面,前任物业服务企业不愿放弃物业管理权,在落聘后仍不搬出小区,甚至制造各种麻烦和事端阻挠新物业服务企业进入小区,妨碍其开展正常的工作。现实生活中,人们经常会看到一个小区里有两套保安人员、保洁人员。更严重的是有些新物业服务企业在无奈之下,“打”入小区,把前任物业公司“打”出小区。这是物业管理市场化、业主管理自治化的必然结果,为物业管理工作带来了一系列难以解决的问题。如果在新的物业管理合同已生效,但新的物业服务企业还没有进入小区开展工作的情况下,小区出现财产损失、人身伤亡,有谁来承担法律责任?另一方面,前任物业服务企业虽然放弃了物业管理权,但却在离开时进行破坏活动,将物业管理所需的一些设施破坏,将小区业主的相关资料带走,不向新物业服务企业移交物业管理中的财务账目等,这些行为严重影响了新任物业服务企业的正常工作,导致新旧物业服务企业间的矛盾冲突。

  4.业主自治机构法律地位不明确

  根据我国现行法的规定,业主自治机构包括业主大会和业主委员会,业主大会是业主行使物业管理权的组织形式,业主委员会为业主大会的执行机关。业主大会由全体业主组成。业主委员会仅仅是业主大会决定事项的具体实施者。关于业主委员会的法律地位,法律法规采取回避的态度,《物业管理条例》规定了“业主委员会是由业主大会选举产生的,是业主大会的执行机构。”可以看出业主委员会作为执行机关代表业主大会实施对日常事务的管理,业主委员会没有独立的意识能力,对物业服务事项的管理均需要业主大会的授权。《物业管理条例》规定“业主委员会能以自己的名义代表业主与物业服务企业签订物业服务合同。”这样赋予业主委员会享有一定的民事权利能力和行为能力,但条例并未明确业主委员会是否具有独立的法人资格。论文格式业主委员会是否可以登记为法人,是否拥有独立的民事主体资格,条例都没有明确。当物业服务合同履行过程中发生纠纷时,作为签订主体的业主委员会是否有权作为独立的诉讼主体参与民事诉讼,成为当前审判实践中的争论焦点。同时该条例虽规定了业主自治机构对物业管理区域内的物业服务事项享有管理权,管理业主的财产,却没有规定其享有一定的独立财产所有权,因而很难看出《物业管理条例》对业主自治机构法律地位的明确。《物权法》也没有对我国的业主自治机构的法律地位作进一步的实质性规定。只是在第83又赋予了业主委员会一项权利,“业主委员会可以要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害”等,而没有赋予业主委员会对管理服务事项的诉权,其不具有向法院提起诉讼的主体资格,该条款只是调整业主与业主自治机构之间法律关系,并不能类推适用于业主自治机构与其他物业服务主体之间的法律关系。由此可见,无论是《物业管理条例》《物权法》还是新实施的《业主大会和业主委员会指导规则》都没有明确业主大会和业主委员会的法律地位。

  5.物业服务合同法律性质不明

  对于物业服务合同的性质,应该归于哪类合同,我国的理论界对其争议很大,有很多种不同说法,总体来说,最为典型的观点主要有:第一种观点,“认为物业服务合同属于委托合同之一种,在物业服务合同关系中,业主处于委托人的地位,而物业服务企业处于受托人的地位,物业服务企业受托处理的委托事务就是物业管理。”在物业服务纠纷案件的审理中,法院对物业服务合同关系也习惯于将合同双方关系表述为物业服务企业受业主委员会委托。第二种观点认为物业服务是雇佣合同,物业管理区域的业主作为雇主,雇佣物业服务企业提供劳务。第三种观点认为,物业服务合同双方是承揽合同,一方是按照一方的要求工作,交付劳动成果。

  由于理论界对物业服务合同性质存在争议,加之我国的物业管理方面的法律法规都没有提及这一问题,对物业服务合同性质没有统一认识,造成司法实践处理这类纠纷困难,对这一问题有不同的处理。《物业管理条例》明确提出了“物业服务合同”的概念,物业服务合同是平等主体之间所签订的就小区房屋及配套的设备设施和相关场地提供有偿服务的合同,一方面是对人的服务,针对全体业主提供服务,维持小区的秩序稳定、环境清洁;一方面是对物的管理,管理住宅小区业主的公共财产及相关设施维修保养。我认为物业服务合同不同与委托、承揽、雇佣合同,是一种独立的全新的合同形式,但是法律法规对其没有规定,立法者没有对其有足够的认识,.导致实践中很多物业服务合同的纠纷解决困难,这就需要对物业服务合同的性质加以明确。

  (二)产生问题原因的分析

  1.从物业服务企业与房地产开发商关系上看。

  (1)由于目前我国物业管理行业的发展起步较晚,真正市场化竞争与运作、发展的格局、立法的机制还远没有形成。房地产对地方经济增长的作用巨大,使得地方政府和房地产之间存在着紧密的利益链条,房地产的权力过于膨胀。《物业管理条例》第二十一条规定:业主在购买商品房时,不仅要与开发商签订商品房买卖协议,还要签订前期物业服务合同。房地产开发商为了吸引消费者,往往轻易对物业管理中的问题进行承诺,将后期物业管理的某些具体内容规定在商品房买卖合同中,以此增加房屋卖点,这种越俎代庖的行为存在很大危机,不当处分了物业服务企业的权利。而这些问题在前期物业管理中是看不出来的。

  (2)房地产开发商利用自己的优势地位,以聘任物业服务企业为条件,对聘任的物业服务企业的工作进行干预,从中谋取利益。房地产开发商与物业服务企业之间存在着千丝万缕的联系,在业主委员会成立之前,物业服务企业多是房地产开发商的下属机构或子公司,极度依靠开发商。尽管按照《物业管理条例》第四十一条规定:物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应原则,由业主和物业服务企业按国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。但小区新成立时,物业管理费的收取、定价的高低,却是由开发商说了算。为了楼房好卖,有的开发商故意压低物业管理费、抬高停车场车位和商铺的价格,使得物业服务企业处于不利的被动地位,运营艰难。

  (3)房地产开发商把设计规划和建筑质量等问题无形留给了后期的物业服务企业,或者没有给物业服务企业提供进行物业管理的基础条件,使物业服务企业丧失了业主的信任和理解,给以后开展工作带来了很大困难。

  2.从物业服务企业之间的关系上看。

  在推进现代城市建设和提升城市管理水平的进程中,物业管理作为现代城市社区管理的一种有效方法和手段,正受到各级政府相关主管部门和广大人民群众的日益关注。目前,随着社会主义市场经济的发展,物业服务企业也在加速其发展的步伐,在其快速发展的同时,由于物业管理市场的竞争本身缺乏透明度,一些运行机制不够公开、公平、公正,再加上其所提供的服务标准不一,广大业主对物业服务与物业管理的投诉也越来越多,矛盾也在不断上升。主要是因为:

  (1)关于物业管理方面的立法还不完善。《物业管理条例》第三十二条规定:“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。”第三十四条规定:“一个物业管理区域内由一个物业服务企业实施物业管理。”而实际生活中,许多住宅小区没有成立正规的即有相应资质的物业服务企业,造成物业管理水平低,服务质量差。现实中,多数旧的物业服务企业是由房地产开发商派生的,其中绝大部分属于开发商的子公司或开发商的物业管理部,他们没有取得相应的法律资质。在新的物业服务企业成立后,旧的物业服务企业多是因为要靠物业管理来安置富余人员,一些物业管理人员往往是开发商招来的下岗职工和农民工,一旦没有了物业管理权,开发商将面临裁员的压力。

  (2)我国缺乏规制物业管理活动的相关法律。《物业管理条例》只在第三十九条规定:物业服务合同终止时,业主大会选聘了新的物业服务企业的,物业服务企业之间应做好交接工作。在第五十九条规定:违反本条例的规定,不移交有关资料的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的,对建设单位、物业服务企业予以通报,处1万元以上10万元以下的罚款。但是如何移交,怎样交接等法律没有更详细的步骤和时间限制等实施细则,导致现实中无法可依。

  (3)物业服务企业人员素质不高,缺乏专业培训,服务质量普遍较差。我国物业管理的起步较晚,而且经济发展极不平衡,物业管理还远远不够成熟,没有形成一整套完善的管理模式和企业文化氛围。目前,各地物业管理发展参差不齐,多数管理人员是来自于社会的闲杂人员,缺乏专业培训和相关专业知识,人员整体素质不高,这样,就会造成物业服务企业整体服务质量不高,不能有效解决日常生活中经常碰到的问题。

  3.从物业服务企业与业主之间的关系上看。

  (1)大多数业主法律意识淡薄。现实生活中,多数人没有分清商品房买卖合同与物业服务合同是两个完全不同的法律关系。商品房买卖合同是房屋买受人与开发商签订的,在此合同中买受人有支付房款的义务和获取房屋所有权的权利,这一权利当然包括取得房屋钥匙;开发商也就相应的有交房的义务和获取房款的权利,这一义务当然包括交付钥匙。物业服务合同是买受人与物业服务企业签订的,在这一合同中买受人有交付物业服务费的义务和获取物业服务的权利;物业服务企业相应的有提供物业服务的义务和收取物业服务费的权利。所以,物业公司不能以业主拒交物业费为由不给其钥匙,否则就是侵犯了业主的合法权益。

  (2)广大业主对物业管理的认识不足,缺乏自主意识,对实现业主自治缺乏主动性,不积极参与,不去主动争取群体利益,而是把希望寄托于其它业主。由于长期受政府、单位福利房住房制度的传统观念的深刻影响,相当一部分业主尚未真正意识到自己才是物业的管理者,更没有树立付费购买物业服务的观念。《物业管理条例》第二章专门规定了业主的权利和义务,但大多数业主还没有真正感悟到自己的权利、义务的价值。

  (3)广大业主对自身职权的认识不足,运作不规范。《物业管理条例》第八条规定:物业管理区域内全体业主组成业主大会,业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。而现实生活中,往往是小区内业主大会徒有虚名,实际上并没有发挥其应有的作用。单一业主因物业费用、房屋维修与物业服务公司发生纠纷时,只是其单独去与物业理论,业主大会并没有“干预”.双方经常因和解不成而诉至人民法院,此时业主势单力薄,总是由于不注意妥善保存所谓“正当、合理、合法”的收费单据,没有足够证据抵不过物业服务公司而败诉。

  (4)与发达国家相比,我国业主大会发展还相当滞后。由于我国住房制度改革较晚,一方面广大业主法制观念淡薄,自我维权意识不足,另一方面,由于广大业主来自于社会的各个层面,大多数都忙于工作,为生计、为还房贷而奔波,对与自己息息相关的《物业管理条例》、《城市住宅小区收费标准》等相关法律、法规的规定不够了解,对物业管理的专业知识毫不关注。

  三、完善物业管理相关法律的建议

  随着我国住房制度商品化趋势的发展,物业管理将会发展成为一门新的学科,它所承载的内容将会受到越来越多人的关注,如何科学有效的完善现代物业管理法律呢?我认为应从以下几个方面着手改善:

  (一)制定权威较高的物业管理制度的专项立法物业管理已成为当前我国房屋管理的一种基本模式,事关千家万户,与公民的日常生活息息相关,与大多数人们的利益紧密相关,其规范运作对于市场经济的健康发展和全社会的长治久安与和谐发展十分重要,是关乎国计民生的大事,由全国人大制定专门的物业管理法律理所当然。业主自治管理制度是物业管理中的重要制度,按照我国《立法法》的规定,“民族区域自治制度、基层群众自治制度的事项只能制定法律。”因此,业主自治管理制度也应由法律来规定,但我国物业管理方面的立法都没有涉及业主自治组织法律地位的规定。在物业管理中存在着许多问题物业管理方面的立法没有解决,如物业服务合同性质问题、物业服务企业的安保责任问题、住宅专项维修资金运行管理监督中的问题等等,这些都需要法律加以规范。

  因此,由全国人大立法明确业主自治组织的法律地位、业主自治组织与居委会的关系,明确物业服务合同的性质等,对规范和促进物业管理的发展十分必要。调整和完善物业管理关系,加强物业管理的立法工作,其中首要的工作是提高法律位阶,尽快颁布《中华人民共和国物业管理法》,以其作为物业管理行业法律规范体系的核心。

  此外,从世界各地有关物业管理立法发展的动态趋势看,专门立法已成为近代各国物业管理立法的主流。《中华人民共和国物业管理法》出台将在我国物业管理法律体系中起着统领的作用,将有利于形成我国物业管理法律体系的基本框架。近年来,围绕物业管理立法、执法、司法方面等所暴露出的问题,对其所作的讨论与研究比较深入,在充分归纳我国现有物业管理立法经验与成果的基础上,制定一部全面、科学的《中华人民共和国物业管理法》己成为可能。

  (二)立法上明确划分建设单位与物业管理企业的权利、义务和责任首先应当在立法中明确建设单位对开发完毕已竣工验收合格的小区住宅必须实行前期物业管理(是指房屋出售后至业主委员会成立并选聘物业管理机构之前这一期间的物业管理),其组成应由建设单位在当地房管部门指导下进行。规定入住率达到一定比例(如30%—50%)或首次交付使用达到一定期限,房管部门必须组织业主筹备成立业主大会,如果建设单位或前期物业管理企业阻挠业主大会成立的,一定比例(如10—15%)的业主可向房管部门申请强制成立业主大会,房管部门应当给予支持,否则,业主可向上一级行政主管部门提出行政诉讼,状告房管部门“不作为”.业主大会成立并选举产生业主委员会后,在一定期限内(如6个月)应当做出选聘新物业管理企业的决定,在选聘新物业公司期间,建设单位必须将物管条例第29条规定的竣工验收资料、技术资料说明文件等移交业主委员会保管,由业主大会授权委托业主委员会在房管部门的指导和街道办事处的配合下确定物业管理企业,定聘后,业主委员会再将上述物业资料转交物业管理企业保管。

  物业管理企业直接对业主委员会负责,最终对业主大会负责。以此杜绝“老子”遗祸“儿子”担罪现象的发生,对现有建设单位已设立的物业管理企业,可采取限期分离办法解决,使建设单位逐步淡出物业管理行业。业主委员会的产生,体现了建筑物区分所有权人通过建立团体关系、维护共同性物业权益的强烈愿望。

  (三)立法应明确业主委员会的法律地位

  立法应明确业主委员会的法律地位,建立建设单位、物业管理企业与业主三者相互平衡制约、相互监督的制约机制。

  它由业主大会选举产生,其对公共物业财产的管理权利,来自于区域内全体区分所有权人以业主公约或业主大会授权的方式所做的委托,双方之间产生的是一种类似于信托性质的民事关系。可以说,成立业主委员会这样的法律主体,是所有权人行使公寓化建筑物所有权的一种新的法律形式。业主委员会与业主大会的关系就如公司董事会与股东会的关系,业主委员会只是业主大会的一个内部机关,而不是法人和其他组织。按照法律规定它并不具备任何法律主体资格。这对于当事人的诉讼、对弱势群体合法权益的及时有效保护,以及对法院的案件审理工作都将带来很大的困难和压力,它既不符合司法效率的原则,也不符合社会经济发展的趋势,也使物业管理在立法与实践中脱节,并陷入难以自拔的困境。

  同时,业主委员会诉讼主体资格问题属于诉讼制度,根据立法法只能通过制定法律来明确,而不能通过司法途径。建议通过立法确立业主委员会的法律地位并明确其权利能力和行为能力。

  (四)建立专项维修基金管理委员会

  专项维修基金的收取、管理、使用、续筹与监督等均应明确到位,建立专项维修基金管理委员会,对其使用情况、利息情况定期公布。从实际情况看,专项维修资金的筹集一般有三种途径:第一是开发商售房时按房款2%收取,然后转给物业公司保管。第二是业主购房时不交专项维修基金,待用时再以业主大会决议形式筹集。第三是在收取物业管理费用中分两部分,一部分为平时物业管理支出,另一部分为专项维修资金。至于采取哪种方式续筹专项维修基金,也必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。实践中存在着维修基金收不齐,由此影响房屋的维修和管理的现象。造成这样的原因有两个,一是1996年前开发的房屋,当时政府部门尚未出台物业维修基金收缴办法,故应由居民承担的2%,开发商承担的3%没有收缴到位。二是承建房屋的房产公司已破产;没有破产的房产公司不肯缴。

  (五)公开物业服务收费标准

  虽然物业服务标准在实践中难以确定,但是法律法规可以明确物业公司与业主协商确定服务标准的程序,例如物业公司可以和业主委员会进行协商做出一个草案后,再逐个听取业主的建议,进行修改,最后通过书面表决的方式确定物业服务标准。关于物业收费标准,法律可以授权相关政府工作部门制定指导价格,避免物业公司为追求利润而减少投入、降低服务质量。应当注意的是,在制定政府指导价时,必须考虑到物业公司本身的实力和业主的经济承受能力。否则,政府指导价将成为一纸空文。同时,可以考虑实行“菜单制”物业收费模式,改变目前业主被动接受价格和服务的局面,以确保公平交易。此外,必须建立相关部门的监督机制,定时抽查执行情况,确保相关标准的执行,明确物业公司与业主的权利与义务,定纷止争。[BuHui\Com]

物业管理纠纷的法律探讨

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