保障性住房建设融资难问题研究
一、前言
住房问题关系着国计民生，随着经济的不断发展，人们为了谋求更好地生活条件，越来越多的人涌向城市地区，使得城市地区的人口不断聚集，但是有限的土地并不能满足所有居民的住房要求。商品房的价格也持续上升，对于中低收入的家庭来说，很难承担过高的房价。保障中低收入者有房可住是政府的社会责任，也是政府为人民服务职能的要求。保障性住房即为国家为了解决公民的住房问题而采取的住房措施，保障性住房一般都限定住房的标准，购买的价格等，有廉租房、公租房、经济适用房以及限价商品房。
在党的十八大中，国家明确支持保障性住房的建设，指出政府保障应当与市场配置相结合，根据中国目前的国情，构建符合中国国庆的住房制度。我国要想改善广大群众的住房水平，促进房地产业的有序发展，就必须合理有效的引导保障性住房的建设。
随着保障性住房建设的推进，我们国家在这方面也取得了突出的成就，但是保障性住房的建设仍然面临着许多困难，其中之一就是资金支持的不连续、不稳定。政府的财政拨款能够在一定程度上环节资金需求的矛盾，但那时并不能从根本上解决问题。改善保障性住房融资方式，拓宽资金的来源渠道目前保障性住房建设推进过程中系带解决的难题。
二、保障性住房融资渠道分析
就目前来看，保障性住房的建设资金主要来源于政府方面的支持，以及部分银行贷款和土地出让产生的收益。其中，财政支持所占的比例最大，其次为银行贷款所提供的资金。
（一）政府的投入
保障性住房的建设离不开政府包括政策与资金方面的支持与资助。比如：财政拨款等。目前，政府为了促进保障性住房的建设，国家要求各级的地方政府应当加强保障性住房的重视程度，财政预算应当优先考虑保障性住房的需求。政府应当制定有效的财政预算方案，发挥财政的最大效益。
（二）银行贷款
保障性住房资金来源中位居第二的是银行贷款的支持，银行通过对投资人的还款能力，投资人的信誉，以及该保障性住房的可投资收益等各个方面进行全面的评估，来决定是否进行投资。保障性住房受到政府的大力支持，保障性住房的需求也较大，这就使得投资保障性住房的风向相对减小，收益也相对稳定。因此，银行也在一定程度上为保障性合租房提供了资金支持。
三、我国保障性住房融资存在问题分析
（一）政府投入渠道存在问题分析
虽然政府的财政支持在保障性住房建设中具有重大作用，但是政府的资金支持是有限的，巨大的资金支持也会使政府承受较大的经济压力，从而加大社会的金融风险。财政拨款以及住房公积金增值等实质上都是来源于政府的财政收入，当政府财政收入减少时，政府勇于保障性住房的财政支持也相应降低。综上所述，对于政府财政的以来是制约保障性住房建设进一步发展发展的瓶颈。众所周知，各地的财政收入并不是均衡的，因此不同经济发展水平的地区对于保障性住房建设的支持力度也是不同的。
（二）银行贷款渠道存在问题分析
虽然各银行根据国家的规章制度调整了贷款政策，但是保障性住房的建设期较长，任务较重，银行贷款也不能及时有效地满足保障性住房的资金需求。与我国商品房相比，保障性住房主要是由政府进行定价，因此保障性住房投资回报率较商品房的投资回报率低，各银行为了保障自己的利益更多的去选择投资商品房。
就公租房而言，一般不能够抵押，但那时没有相应的担保措施就很难从银行获得贷款，公租房的运作机制也比较独特，一般分为政府进行回购或者是企业持有，如果企业持有的话，仅能用于出租，相对于商品房，公租房的租金收入比较低，因此，房屋建的投资需要很长一段时间才能得到回收。回收期的延长，也就导致了银行回收贷款期限的延长，从而增加银行回收贷款的风险。由于以上原因，银行等金融机构并不愿意将大量资金长期投资于保障性住房建设中。
（三）保障性住房本身的不足
保障性住房具有公共产品的属性，这也就使得居民的居住权并不能够通过市场的调节机制来实现，由于保障性住房自身存在的一些特点，相对于商品房，保障性住房的投资回报率较低，投资回收期也相对较长，这些特点就使得社会资金很少投资于保障性住房建设中。政府只有充分发挥自身的作用，只有政府为保障性住房提供担保，保障性住房才能获得金融机构的贷款。政府的有力支持是保障性住房建设的基础，虽然政府在保障性住房的建设中已经投入大量的精力，大那是国家现有的相关规章制度还不健全。金融创新能力不强，也没有形成有效地运作体系，相应的金融风险就会加大。
四、创新保障性住房融资渠道的对策
（一）完善政府的主导作用
保障性住房凭借本身公共产品的特点，有利于实现社会资源的再分配，促进社会资源的有效利用，同时保障分配的有效性与公平性。政府应当保障自身在保障性合租房建设中的主体地位，促进融资机制的完善。
首先，财政支持是保障性合租房的和总要保障，政府应当合理安排预算，保障资金供给的持续稳定。政府通过财政供给可以对保障性住房进行调控。政府要根据实际情况，调节相应资金供应比例，合理安排财政预算。其次，在政策法规方面，政府应当逐渐完善有关保障性住房的规章制度，为保障性住房的建设提供政策支持。再次，优化融资环境，采取税收优惠、政策贴息等方式鼓励企业和社会大众闲散的资金投资于保障性住房建设中来。政府自身应当加强自律，建立相应的考核机制，促使政府作用的有效发挥。
（二）发挥金融机构保障作用
金融机构应当适应社会发展的需要，不断进行金融创新，设计多元化的金融产品，为保证性住房的建设提供资金方面的支持。首先，金融金钩在保证自身正常运转的情况下，调整放贷政策，合理的放宽相应的政策。其次，对于保障性住房来说，金融机构应降低它的贷款门槛，根据具体的情况，房款政策，延长保障性住房的贷款期限以及贷款的回收期。
（三）构建多层次的保障性住房融资机制
由于我国保障性住房的种类较多，不同类型的住房收益水平以及现金流状况也存在较大的区别，因此，应当建立多层次的融资机制，由于廉租房的租金较低，资金回报率较低，应加大政府的支持力度。对于公租房来说，其保障范围较广，租金与市场水平也比较接近，因此接受财政补贴的同时也应当适当的吸收社会资本的投入。政府应当支持和鼓励社会资金的投入，拓展融资渠道，促进融资渠道的稳定性，根据经济适用房和两限房的特点，尽量降低对政府的依赖程度，更多的利用市场资金，并发挥市场资金的效益最大化。政府要运用自己的只能通过法律手段规避信用风险及政策风险，明确分配机制，从而吸收大量社会资金，拓宽融资的渠道，促进保障性住房的建设。（作者单位：山东建筑大学）
