浅谈房地产企业项目全过程周期成本控制
一、前言
房地产开发项目成本费用控制贯穿于项目建设的全过程，必须在组织、技术、经济和合同等措施上予以高度重视，通过加强成本费用管理、控制成本费用支出，在工程项目整个周期内全面监控其建造成本和营运成本，这样才能降低房地产开发项目的总成本，以达到提高房地产企业经济效益的目的。
近年来，为抑制房价增速过快，中央政府频繁出台房地产行业相关调控措施，加之金融危机为全球经济带来的影响，房地产市场正在进入新一轮调整周期。对房地产开发项目进行有效的成本控制，已成为企业在项目开发过程中实现自身生存和发展的关键。本文主要从项目拿地、规划设计、方案设计、初步设计、施工图设计、项目招标到实体实施、后期结算等各个环节的成本控制进行论述，以期对房地产企业项目全过程周期成本控制提供一定的理论指导。
二、房地产项目各个关节的成本控制
房地产开发项目在设计阶段完成之后，开发项目原材料的选用、大型设备的选型基本都已经确定，开发项目成本的80%都变成了约束性成本。所以，有效的成本控制发生在项目设计阶段，而不是在项目已经设计完毕或项目的建设阶段。在项目的设计阶段，大部分成本已经成为约束性成本，成本控制的弹性是非常小的。目标成本法主要适用于产品设计阶段的成本规划，适用于多品种、少产量的组织形式，而房地产开发项目正好符合了目标成本法的适用条件
研究房地产企业的成本费用控制，必须清楚开发项目的成本费用构成。房地产企业开发成本费用是指在一定时期内为生产和销售房地产开发产品而花费的各种耗费，主要由房地产开发成本、开发费用和税金三大部分组成，经历前期策划、规划、设计、施工、销售5个阶段。
（1）房地产开发成本主要包括以下几个方面：一是土地征用及拆迁补偿费。二是前期工程费。三是建筑安装工程费。四是公共配套设施费。五是基础设施费。六是开发间接费用。如2008年4月9日，青岛市李沧区人民政府对文昌阁、下王埠、尤家下河社区三个村庄改造项目实施了公开招标。在房地产开发过程中，土地一经取得，其费用即变为基本固定的成本。控制土地成本的关键在于对项目进行精准的定位和成本分析。根据以往土地取得经验和土地估算结果采取一定的投标策略、制定合理的价格，最大限度地控制土地成本风险。针对青岛地区比较常见的旧城、旧村改造项目，建设单位可以通过与政府、社区、村庄进行积极协商，制定合理的拆迁政策，尽可能多地争取优惠条件，并充分利用地块现有规划设计条件，摊薄安置回迁成本，降低土地价格。
（2）房地产开发费用是指与项目建设无直接关系、不能计入某个特定开发项目成本的费用。这些费用在其发生的会计期间直接进入当期损益，包括管理费用、财务费用和销售费用。一是管理费用。是指房地产开发企业的行政管理部门（总部）为组织、管理房地产开发经营活动而发生的各项费用。二是财务费用。是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用，包括利息净支出和金融机构手续费等。三是销售费用。是指房地产开发企业为销售产品或提供劳务过程中所发生的费用，如广告费、支付给销售人员的工资及福利费等。
（3）房地产开发税金是指房地产开发企业转让、出租、销售、提供售后物业服务、销售材料、转让无形资产和出租固定资产，应缴纳的城建税、营业税、土地增值税、教育费附加等。是销售费用。是指房地产开发企业为销售产品或提供劳务过程中所发生的费用，如广告费、支付给销售人员的工资及福利费等。
图1房地产开发项目成本费用控制结构体系
三、分析
开发项目的目标成本不可能一次测算就达到要求，需要不断在目标利润、目标收入和目标成本之间进行调整。一般而言，价格的主要决定因素是市场，而不是单个的房地产企业，所以根据市场状况预测的单价不会有太大的调整空间。过低的目标利润必然导致过高的目标成本，这也是不可取的，因为过高的目标成本没有控制的意义，而且也不能用来衡量成本控制的效果。所以，目标成本在制定过程中一定要反复测算，制定出既合理又可行的目标成本。房地产开发项目所处的阶段不同，将面临的成本控制风险也不同，风险大致分为潜伏期、发生期、后果期三个阶段。通过制定和实施各种风险防范政策，在风险潜伏期，正确预见和及时发现风险苗头，消除隐患并阻止风险发生；在风险发生期，积极组织补救，将风险导致的成本损失减少至最低；在风险后果期，及时对风险损失进行有效的资源补充，排除直接损失对开发项目后续工作的干扰，同时减少间接成本损失。
房地产成本是决定房地产价格的重要因素，而房地产的价格又影响整个社会的经济发展。对房地产开发项目进行成本控制是十分必要的。房地产项目由于具有投资量大、流动性差、回收期长、同金融业关系密切、投资开发过程涉及单位多等特点，故其成本控制显得分外复杂，难度特别大。房地产开发项目一般采用目标成本动态控制法进行成本管理，即在房地产开发项目的实施过程中，将成本控制目标、成本责任进行具体的量化和分解，做到事前控制，预先控制，并定期归集成本发生的实际值，利用科学方法进行计划值和实际值的分析与比较，检查项目成本执行的偏差情况，及时采取措施进行调整。
四、总结
成本控制是房地产开发企业的内功，在市场经济竞争中具有十分重要的意义，微利时代房地产开发企业成本控制的战略意义有时甚至比规模扩张更为重要。而房地产企业开发项目的成本是房地产企业全部成本的重要组成部分，一般要占到全部成本的90%左右，是房地产企业成本管理的重点。
房地产成本费用是决定房地产价格的重要因素，而房地产价格又是影响社会经济的一个关键因素。它的波动从微观讲关系到人们的生活水平；从中观层次看是一个城市或者地区竞争力的重要组成部分；从宏观角度看，它对一个国家的国民经济的产业结构，产业政策，产业协调发展都有着重要影响。应当讲控制房地产开发成本费用是政府在不断推出经济适用房以平抑房价的另一重要杀手锏，这将对国民经济保持健康和可持续发展都具有现实意义。
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