我国房地产市场的二元化与宏观调控政策
一、房地产市场对我国经济发展的主要影响
自2003年8月起，我国国务院明确将房地产行业作为国民经济的支柱产业以来，房地产作为国计民生的重要产业，对我国微观经济各生产性、服务性企业影响重大，乃至在宏观经济政策的战略性地位日益突出。
房地产行业对我国国民经济的重大影响主要体现在以下几方面：
作为推动我国经济高速发展“需求、投资、国际贸易”的三驾马车之一，在过去的十年间，固定资产投资共计有七年对国内生产总值的拉动在“三驾马车”中居首，是拉动我国经济增速的主要力量。
根据国家统计局数据显示，我国固定资产投资与GDP比值逐年上升，截止2014年，固定资产投资与GDP的比值已升至78.87%的历史高位。
在固定资产投资的结构中，制造业（33%），房地产业（25%），水利、环境和公共设施管理业（9%），交通运输、仓储和邮政业（8%）是占比最大的四个行业，2014年这四大行业的权重分别为33%、25%、9%、8%，四大行业投资在固定资产总投资中共占75%。
而2003年以来，我国房地产行业投资在固定资产投资中所占比重一直维持在25%左右，并同时保持20%以上的投资增速。
2.房地产投资与高铁、公路、环境、公共设施等城市大型项目的固定资产投资不同，房地产投资不是作为社会公共产品的投资，不存在公共产品搭便车和溢出效应，相对于地铁、水库、公路等较封闭、集中的政府投资方式，房地产投资更具社会性、私人化，其产品最终对接市场需求，对投资回报、交易价格等要求更加市场化，因而社会经济效率更高。
房地产行业拉动了我国第二、第三产业中建筑、建材、家电、金融服务等50多个生产部门20多个大类近2000种产品的发展。据统计，每100亿元房地产投资可以诱发建筑业产出90.76亿元，制造业产出123.61亿元，采矿业16.64亿元，商业11.16亿元，房地产业自身10.98亿元等，我国每年的GDP增长率中，有超过2个百分点是直接或间接由房地产行业拉动的。
3.房地产行业与金融业紧密联系。房地产是典型的资金密集型行业，无论是房地产的开发环节、销售环节还是改善型释放的环节，都需要大量资金及金融信贷业务的介入与支持。目前房地产开发企业项目投入资金中约20%～30%来自于银行贷款，建筑公司对项目垫付约占总投入30%～40%的资金，这部分资金也直接或间接来自于银行，至少50%以上的购房者申请了个人住房抵押贷款，这几项累加，房地产项目中来自于银行的资金高达61%以上。此外，由房地产衍生的金融服务如融资抵押贷款、房地产投资私募基金、以及小额信贷等项目均对这些年我国金融行业的迅速发展起到较大的推动作用。
一个健康稳定发展的房地产市场对我国国民经济长期稳定的增长起到至关重要的作用，针对房地产市场的一切宏观调控政策，都希望通过各种财政、货币政策甚至行政手段，调整市场结构、抑制过度投机、平衡市场价格，抵御经济周期性波动，最终起到稳业和促进国民经济发展的作用。
二、我国房地产市场的二元化现状
我国房地产市场的发展周期，是与我国人口结构的变化，和城市化进程密切联系的。由2003年国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，简称18号文件开始，我国对房地产市场的一系列宏观调控，也影响着我国房地产市场三个阶段近10年的快速发展。
2014年，我国房地产市场表现出深刻而重大的变化。国家统计局数据显示：2014年全国固定资产投资50.20万亿元，同比增长15.7%，这一增速是自2002年来的最低增速，只有2009年的一半左右。一直维持在20%以上的房地产投资增速在2014年增速陡然降低至11.10%，这一增速是房地产投资近10年以来最低增速，相比2013年的增幅降低9.2个百分点，房地产开发投资显著回落，同时，我国的GDP增速下降至7.4%。
我国房地产市场的宏观调控政策也从2010年后以平抑抑制房地产价格为目的差别化信贷政策以及包括限购、限贷、行政问责在内的行政性调控措施，对购房需求特别是投资投机性需求实行严控的政策开始转向，从紧缩性宏观调控政策转向适度宽松的宏观调控政策。
但是，由于我国房地产市场十年间自身发展的规律，以及以往的宏观调控政策对市场造成的影响，我国房地产市场的二元化分裂情况越发显著，宏观调控政策必须对面完全不同的二元化市场特性采取不同的政策措施，方能达到综合调控目的。
我国房地产市场的二元化状况主要来源于我国城市经济发展的二元化，由行政划分、基础投入、历史发展、市场开放程度决定了不同区域地方之间较大的经济差异，且随着我国总量和增速乘数效应，区域经济差异进一步扩大，对区域经济中各行业发展均带来显著影响。
1.核心城市的经济特征：一线城市特别是超大城市拥有规模经济，核心城市GDP产出占我国国民经济总量的比重逐年上升，2013年前20名城市GDP产值占全国GDP产值的37%；核心城市的产业结构较为均衡，金融、服务等第三产业发达；城市建设及教育、文化、医疗等配套对周边城市乃至全国都起到辐射作用；随着我国户籍制度的改革，城市创造大量就业岗位对劳动力的需求，自然流动人口突破地理分界后进一步向核心城市集中。
我国三四线城市的经济特征：地区经济总量小，产业结构不合理，部分地区经济极度依赖单一支柱性产业（例如煤炭、钢铁、纺织、烟草、酒业），相对于城市建设等硬件设施，在科教文、医疗等公共资源方面投入、建设不足，同时，随着我国高铁、动车、高速公路等交通运输大力发展，出行更加便利、地理间隔阻碍变小，三四线城市人口持续外流，向一线城市进一步聚拢。 与核心城市与三四线（县域）经济状况相一致是二元化的房地产市场特征。
2.核心城市房地产市场特征：在经历价格快速上涨后，通过宏观调控政策抑制了投机性需求，经历几次价格波动，仍处在总体供不应求，价格应客观需求逐步稳定增长阶段。
三四线房地产市场特征：市场波动剧烈，2008年宏观调控后已从商品房供不应求转向供应过剩的情况。与核心城市稳步上涨的房价不同，我国三四线城市房价在四年间经历了急剧上涨和阶梯式回落阶段，部份三四线城市房价甚至已经跌至2008年水平。
据国家统计局数据，截止2015年10月，我国商品房库存量约6.65亿平方米，全国供应和库存量基本上维持在12个月至15个月之间，但其中三四线城市商品房存量有些已到达20-25个月的存量。
由于房地产消费品特有的地域性不可转移属性，使这两个市场间具有分隔化和不可替代性。随着我国房地产市场的进一步成熟，三四线城市的商品房无法替代核心城市的商品房价值，同时核心城市的商品价格对三四线城市商品房价格的影响也有限，消费者对两个市场产品的需求以及产品在两个市场的不同供给，必须分开考虑，宏观调控政策在面向两个市场时，应充分考虑两个市场不同的特性，既联系又分割，按级分层地区别对待。
三、面向二元房地产市场的宏观调控政策方向
我国自2003年以来面向房地产市场的宏观调控基本分三个阶段：2003-2006年，主要是严控房地产信贷和土地供给阶段，这一阶段主要围绕提高项目自有资本金要求，清理整顿土地市场，调供住房供给总量。2006-2008年，主要针对房地产市场价格、房地产市场结构性矛盾。2008-2014年，主要针对房地产市场投机投资行为，控制金融风险。历年宏观调控，通过系列财政、货币政策，最终采用行政性限购、限贷政策基本达到使我国房地产市场总体较为平稳发展的调控目的。
根据我国房地产市场2014-2015年整体运行情况，房地产市场趋冷对我国经济造成较大的下行压力，2015年末国家宏观经济调控大思路改变仅调整需求消费传统，提出“供给侧改革”以化解过剩产能问题，落实到房地产行业，主要为三四线城市的去库存化问题，以及更深层次的土地供应和房地产开发过剩问题。
1.供应量：商品房供应来源于土地供应，土地供应量的调控根据三四线城市的经济特征，应重视小城镇的用地规划，严格控制用地规模，针对已出让未开发土地项目，取消土地二级市场交易限制，允许土地流转、放开土地性质用途变更，降低在建工程等项目转让等税费成本，缓冲因土地和商品房大量集中供给造成的市场存量问题，给予市场更多的消化时间。
2.需求量：三四线城市的商品房需求在短期内是较为固定的，不存在大量外来人口涌入的问题，消费者对于商品房的投资性及银行金融信贷杆杠的使用也与核心城市消费者有较大区别，从人口出生率的提高和人口结构改变方面都需要较长时间。
综上所述，由于我国长期以来经济发展、城市化进程、人口结构调整等综合因素，造成我国房地产市场核心城市与三四线城市逐步分化为二个拥有独立特点的房地产市场，传统针对需求端的宏观调控政策经验对二元分化的市场现实已不再适用。三四线城市商品房供给过剩导致的降价促销、量价齐跌是符合市场自身调节规律的，核心城市的需求推动价格上涨现象也将继续存在，有效供给不足与无效供应过剩并存。考虑到货币政策对二元化市场的整体有效性，必须控制金融系统性风险，以往对需求端的刺激性政策又将推动核心城市与三四线城市的市场矛盾。因此，供给端的调控必须通过分别针对二个市场不同特征的财政政策起到综合调控的作用，三四线城市长期的土地供应调控政策将成为2016年我国房地产市场宏观调控政策的重点。（作者单位：厦门华瑞中盈地产投资）
注：
数据资源来源：国家统计局、CRIC数据库
