房地产公司股权价值评估研究
一、研究背景与意义
房地产兼并收购，主要有两种模式，公司层面战略合作，例如中交集团入股绿城中国；另一种则是项目公司层面进行接盘收购，如融创收购成都本土知名房企三个项目所有股权。本文以项目公司层面收购为案例，针对项目公司股权价值评估进行研究。
由于股权收购，交易价格最终由股权评估价值决定。大部分并购交易不仅涉及资产评估、而且还涉及审计工作，如果是国有企业出售，甚至涉及清产核资。现实中，往往出现：评估人员不懂财务知识，看不懂审计报告；而审计人员又不懂评估知识，看不懂评估报告等情况。本文主要贡献是，将审计与评估之间的复杂关系简单化，在假设开发法条件下，通过房地产开发的不同阶段为案例，让股权评估一目了然，转化为利用专家工作，更有利于投资者决策。
二、案列假设
本文价值评估不涉及品牌价值、规模经济效益价值，也不考虑项目公司拿地能力带来的期权价值等，完全是收购企业追求利润或者是快速进入市场的选择。
本文假设项目公司除开发成本、存货外，其他资产如应收应付款、预收预付款、货币资金、银行借款、固定资产等，不发生增减值变动（如发生变动，处理相对简单），采用资产基础法进行评估。
为便于理解，根据实际情况，本文做如下假设：项目公司注册资本金0.5亿元，股东以现金出资；项目可售货值5亿元，不含税金；本项目缴纳增值税，不考虑应交增值税，但考虑增值税金及附加、土地增值税，共计0.15亿元；项目开发成本（包含利息、但不包括管理费用、营销费用、税金）3亿元，已经完成投资2亿元；管理营销费用共计0.25亿元；所得税0.4亿元；由于是项目公司股权转让，交易双方仅涉及印花税，因为金额较小，忽略不计。
三、评估方法介绍
市场比较法，是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的己知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场法在房地产市场比较发达的情况下得到广泛应用。
收益法，是预计估价对象未来的正常收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法适用于有收益的房地产价值评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等。
成本法，是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法与其他评估方法相比具有特殊用途，一般特别适用于房地产市场发育不成熟，成交实例不多，无法利用市场法、收益法等方法进行评估的情况。
假设开发法，又称剩余法、倒算法或预期开发法。假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。假设开发法主要适用于下列房地产的评估：待开发的土地的评估，用开发完成后的房地产价值减去建造费、专业费等；将生地开发成熟地的土地评估，用开发完成后的熟地价减去土地开发费用；待拆迁改造的再开发地产的评估。
基准地价修正法，是在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的方法。
四、评估案例
选取房地产开发的四个不同阶段，进行评估研究。其中：
房地产价值=房地产预期售价-（后续工程成本+后续工程费用、税金等）
（一）截止审计评估基准日，项目公司经审计的资产负债表如表1：
注：预收房款2亿元；工程款尚未支付，形成应付账款2亿元；尚未发生任何费用及税金。
开发成本价值=5-1-0.25-0.15-0.4=3.2
股权价值=0.5+（3.2-2）=1.7
（二）截止审计评估基准日，项目公司经审计的资产负债表如表2：
注：公司预收房款2亿元；工程款尚未支付，形成应付账款2亿元；管理费用与销售费用已经全部支付；尚未发生税金。
开发成本价值=5-1-0.15-0.4=3.45
股权价值=（0.5-0.25）+（3.45-2）=1.7
（三）截止审计评估基准日，项目公司经审计的资产负债表如表3：
注：公司预收房款2亿元；用现金支付工程款1亿元，尚未支付1亿元；管理费用与销售费用已经全部支付；尚未发生税金。
开发成本价值=5-1-0.15-0.4=3.45
股权价值=（0.5-0.25）+（3.45-2）=1.7
（四）截止审计评估基准日，项目公司经审计的资产负债表如表4：
注：公司预收房款2亿元；用现金支付工程款1亿元，尚未支付1亿元；管理费用与销售费用已经全部支付；增值税税金及附加、土地增值税等已经支付（简单化处理，将其结转成本费用）。
开发成本价值=5-1-0.4=3.6
股权价值=（0.5-0.4）+（3.6-2）=1.7
五、本文运用
（一）本文适用于采用假设开发法进行价值评估的项目公司案例。
（二）本文没有研究房地产审计过程的细节要点、也没有研究房地产评估过程的专业技术，而是站在投资者角度，将审计与评估之间的关系简单化，从而将房地产股权估值，转化为利用审计、评估专家的工作。
