房地产公司的社会责任探析
天津港“8?12”特别重大火灾爆炸事故发生后，在天津市政府和天津港爆炸的受灾业主的重重压力下，中国最大住宅开发商万科房地产股份有限公司在2015年8月26日宣布将付出4亿元用以回购海港城三期未交付的近400套房源。
作为天津爆炸案中房企里的最大受害者，在事故发生后，万科投入了大量人力物力做救援和安置工作，包括万科在内的开发商在此次爆炸事件之后是否应承担回购义务的问题。作为中国最大的住宅开发公司，万科在此次事件中的表现值得我们关注和探讨。
一、开发商回购的概念及法理分析
关于“回购”目前只存在于我国司法实践中，现行立法对此并无明文规定。在我国目前个人住房按揭贷款实践中，开发商应银行要求以“回购”方式来承担担保责任成为银行发放贷款的关键。开发商回购是指开发商通过合同由原来的卖方变为买方，将其已出售给购房人的商品房从购房人手中购回的行为。开发商回购的标的是由开发商开发的向社会发售的商品房，包括正在建设之中的预售商品房（期房）和已经竣工验收合格的现售商品房（现房）。
实践中，开发商出于不同的目的，往往对购房人承诺对其买房投资进行回报回购，或是当购房人无力还贷时对其售出的商品房进行担保型回购。担保型回购在实践中比较多见，它帮助购房人坚定了购房信心，提高了贷款人的放贷积极性，有利于开发商扩大销售，从而促进了房地产市场的发展。
我国司法实践中对回购的效力认定也有争议。在个人住房按揭贷款中，购房人必须用所购商品房作为偿还贷款的抵押担保。如果购房人无力还贷，则贷款人要求开发商承担回购责任缺乏法律依据。开发商对售出商品房的回购承诺实质上是对房屋的保证担保。根据我国现行《担保法》及其司法解释之规定，如果第三人以物为一项债权提供担保，该项债权上同时又存在有保证的，当主合同履行期届满后，债权人因怠于行使担保物权从而构成放弃掉第三人所提供的部分或者全部物的担保，则在债权人放弃权利的范围内保证人的保证责任被减轻或者免除掉，保证人只需对物的担保以外的债权承担保证责任。据此，购房人购买的商品房在按揭贷款中作为“物的担保”使得贷款人取得抵押权，而贷款人如果要求开发商以承担回购责任的方式实现自己的债权，则相当于其作为债权人放弃了通过行使抵押权的方式实现“物的担保”，从而免除了开发商对于贷款人放弃权利范围内的保证责任，而只需对“物的担保”以外的债权承担保证责任。因此，从法律上讲，开发商违背承诺而不进行回购并不构成违法，也无须对此承担法律责任。
二、公司社会责任的涵义
按照传统公司法理念，公司是营利性的组织，它为其股东利益而存在。“公司社会责任”一词源于美国，它的提出是对传统公司一元营利目的的挑战。美国学者早期侧重于从道德伦理层面对公司社会责任加以定义。1924年，谢尔顿认为公司社会责任是含有道德因素在内的，因而社区利益远远高于公司的盈利。他将公司社会责任与公司经营者满足产业内外各种人类需要的责任联系起来。在法律层面上，美国学者通常认为，公司各类利害关系人在公司中的信托受托人是公司董事，他们为履行公司在社会中的应有角色而积极实施利他主义的行为即为公司社会责任。1929年，美国通用电器公司的经理杨（Owen D Young）首次表达了公司对利益关系者负责的观念。他指出公司的经理们有义务保护公司的股东、雇员、顾客和社会公众在公司中的相同利益。1929年经济危机过后，美国学者多德指出：公司的经营者们和其控制的商事活动均应当自觉自愿地对社区承担责任而不应坐等法律的强制。该观点几经与固守公司营利性质学者的反驳论战，但关于公司应承担社会责任的观点还是逐渐得到了社会的广泛认可。
美国率先提出公司的社会责任后，在实践中对此也非常重视。美国大部分公司为了改善公司的经营环境，都将其承担社会责任视为一种重要的举措。20世纪70年代的美国，明确地支持“注册公司可以不通过特别的章程条款来资助慈善事业”，并以法案形式通过的已有48个州。1996年克林顿在“公司居民会议”上从社会责任的角度对公司提出要求，指出公司应该约束自己的行为。英国自20世纪70年代从美国舶来“公司社会责任”后，包括前首相布莱尔在内的英国社会一直广泛关注公司社会责任。SA8000（Social Accountability8000）是国际标准化组织经济优先认可委员会（CEPAA）在1997年推出的社会责任国际标准，它涉及童工、强迫劳动、健康与安全、歧视等企业法律责任和基本道德责任。跨国公司往往将企业社会责任作为其选择合作对象的附加条件。
我国学者认为，公司的社会责任不仅仅意味着公司的利他主义行为或慈善行为。它是指重视股东利益，最大限度地为股东们营利或赚钱仍是公司追求的主要目的;此外，公司还应当最大限度地增进雇员（职工）利益、消费者利益、债权人利益、中小竞争者利益、当地社区利益、环境利益、社会弱者利益及整个社会公共利益等其他所有社会利益。其中，股东之外的与公司存在和运营密切相关的利害关系人（尤其是自然人）是公司承担社会责任的主要对象。可见，这种社会利益包括自然人的人权、法人和非法人组织的权利和利益。公司社会责任的理论在学术界逐步得到趋同认可，现行公司法已经将其纳入立法。目前在我国，公司对于与其相关的各个利益群体和社会经济、政治生活都有影响。这些影响中有积极的一面，也有诸如进一步拉大贫富差距、污染周围环境、损害欺诈消费者等消极的一面。因此，在某种意义上，除了公司自己的运营成本外，公司的营利中还渗透了大量的社会成本有时甚至牺牲掉社会的整体利益。房地产开发公司作为房地产开发经营活动的主体，它以营利为目的，从事房地产的开发和交易，是房地产市场中的重要角色。随着房地产业的迅速发展，我国的房地产开发公司从无到有，日益增多。房地产开发公司的营利目标最终要依靠整个社会经济的良性循环才能实现，其在开发经营活动中应当承担社会责任。 三、万科房地产开发公司回购的法律分析
天津港“8?12”爆炸事故发生后，受损小区的业主便强烈要求政府或者开发商回购。从法律角度来讲，包括万科在内的开发商事实上并没有回购的义务。首先，我国现行有关房地产方面的法律法规甚至规章对于“回购”并无明文规定;其次，万科承担回购的范围只限于在建的未交付的商品房，如果该楼盘已经通过政府竣工、消防验收，则开发商在刑事上是没有责任的。当然，如果验收存在问题，那么行政审批单位可能会被追究刑事责任，开发商也有一定的责任。但是在相关审批没有被否决之前，开发商是没有过错的，自然也没有回购的义务。而仅就对楼盘的赔偿而言，赔偿该由直接事故责任方即瑞海国际物流公司承担。
四、强化我国房地产公司社会责任的若干立法建议
1、强化公司社会责任制度，采取授权型立法思路
虽然现行公司法已经明确规定公司应当承担社会责任，但是相关规定还较薄弱，在实践中对其的重视也不够。根据现行《公司法》第五条第一款规定，公司在经营活动中除了遵守法律、行政法规和社会公德、商业道德外，公司的行为应当诚实守信，接受政府和社会公众的监督，承担社会责任。但该条规定非常稚嫩，难以为公司践行社会正义提供合适的“平台”。万科房地产公司是此次天津港爆炸事件受波及最严重的开发商。在事故发生后，万科投入了大量人力物力做救援和安置工作。这可以认为是其践行社会责任的表现。为增强公司法的实际操作性，建议在修订《公司法》时对涉及到公司社会责任的内容进行充实。我国公司法可考虑借鉴1983年美国宾夕法里亚州的立法例（即授权董事在追求公司和股东利益时考虑社会利益）采取授权型立法思路。在劳动法、环保法、消费者权益保护法、税法等法律法规从外部对公司承担社会责任作出法律最低限度要求的同时，公司法中可用提倡性规范写入国家提倡并鼓励利益相关者条款，同时设计有效的经济利益激励机制，让承担社会责任的公司有“利”可图，令其在公司可持续发展所能承受的限度内形成内在机制自动约束公司的行为。同时政府应推出一系列优惠措施鼓励公司自愿地承担社会责任，比如政策倾斜和优惠、进行出口补贴或退税等。
2、对开发商回购进行立法规制
如前述，开发商回购在我国不是一个严格意义上的法律概念，它源于目前我国个人信用制度不健全，住房消费信贷的担保机制不完善所致，现行立法对此并无明文规定。由于开发商“回购”不是我国个人住房贷款实践中的法定担保形式之一，因而司法实践中对回购的效力认定也有争议。
现阶段，在住房消费信贷风险防范与补偿机制不完善的情势下，我国各大银行在设置抵押贷款高门槛的同时，让开发商承担回购担保责任已经成为银行防范和化解风险的趋同做法。这使得开发商在作为商品房出卖方的同时，作为长期贷款的连带保证人被转嫁了来自银行的信贷风险，从而开发商不可避免地被加重了经济负担。我国现行担保法律制度中虽未明确规定回购担保方式，但现有法律、行政法规的强制性规定也并未禁止此种担保方式;社会公共利益及第三人的利益也不会因回购担保而遭受损害。因此，根据合同自由原则，建议立法应当对开发商回购作出规定，将房产回购作为开发商可以选择的一个合同权利。当回购条款或协议约定的条件成立的时候，开发商可以提出回购请求，此时房产回购才成为法律事实。同时政府也应加快个人住房贷款担保机制的建立，以促进我国住房金融业的健康有序发展。
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