谈我国住房金融产品的发展
在解决住房融资问题上，世界范围内先后出现了多种融资模式。从实践效果来看，有的模式短期内解决了绝大多数人的住房融资需求，取得成功的同时也酝酿着风险，如美国2008年房地产市场上“次贷危机”，触动了全球金融经济。有的模式在小范围国家和较高级别的社会阶层里获得了成功，如新加坡的住房公积金模式。作为欧洲最大经济体的德国，在经历了战后重建和东西德合并的社会贫富差异后，经济发展稳定，通胀率长期处于较低水平。据欧洲抵押联合会对欧洲各国房地产市场调查统计，德国绝大多数居民已拥有较好的居住条件而房价未出现过大的波动。在满足和改善居民尤其是广大中低收入阶层居住条件的过程中，德国住房金融体系颇具特点，成为其他国家关注和学习的对象。
一、专业化的德国住房金融体系与住房信贷分布
德国金融体系实行银行业与证券业混业经营，解决住房金融的主要机构有：以吸收存款、发放贷款为基础的传统存贷金融机构，依托于证券市场的资产证券化组织或通过发行债券募集资金开展抵押贷款业务的抵押银行机构，以及购房者以契约形式低息互助，资金封闭运行，建立独立于资本市场外住房融资体系的住房储蓄银行。根据德意志银行2010年对德国信贷市场表现的报告，各类金融机构在住房金融市场上的份额占比如表1所示。
由表1可见，超过一半的德国国内住房融资需求都是由专业化的住房金融机构提供的。其中购房者（或融资人）以契约形式低息互助，资金封闭运行的住房储蓄银行，市场份额占比13.8%;以吸收存款、发放贷款为主的传统储蓄银行，市场份额占比25.9%;通过发行债券募集资金开展抵押贷款业务的抵押银行，市场份额占比16.9%。
不同的融资方式根据融资对象信息公开程度、信誉和融资能力的不同，覆盖了不同社会群体的住房信贷需求，各种金融机构相互渗透补充，形成了德国多样化的住房融资平台。基于证券市场的资产证券化组织，高度依赖于借款人的信息公开和信誉，证券的发行有严格的法律要求。通过发行债券募集资金开展抵押贷款业务的抵押银行和开展传统存贷业务的储蓄银行、商业银行等金融机构，需要运用各种手段和机制，花费较多成本处理和管理借款人的信息，评估借款人还款能力。相对于其他两种融资方式而言，住房储蓄银行的购房融资人之间按约定“先存后贷”、低息互助，并享有政府补助，建立起了兼有互助性、盈利性、政策性，根据市场规则运作而独立运行于资本市场外的住房融资体系。该体系专门为储蓄和融资能力较弱的中低收入阶层购建房提供住房融资产品。
二、德国解决中低收入阶层住房融资需求的特色模式
在这些住房融资模式中，住房合同储蓄模式帮助德国缓解了战后因融资困难造成住房紧缺的困境。该金融模式是独立运行于资本市场外的封闭资金体系，可以帮助克服通胀带来的负面影响，使大量有住房消费性需求的中低收入阶层融资者以契约形式形成互助团体，共同储蓄，解决住房资金短缺的困难，避免金融市场波动。
在基本原理上，假设有10个家庭准备各自购买10万元的住房，由于收入低，单个家庭每年只能攒1万元，10个家庭各自实现住房改善，均需10年;当10个家庭组成团体共同筹资，第1年就能解决第1家人购房，第二年又筹集10万元解决第2家人购房，由此类推，互助团体的平均购房时间是5.5年，比非互助形式提前4.5年。会员制住房合同储蓄模式通过契约形式共同筹资，缩短参与者总体上的购房时间，实现帕累托改进。
运作机制和产品设计方面，参与者从签订合同后到获得房产，需要经过存款积累阶段、配贷阶段和还款阶段。参与者之间共同储蓄，互利互惠，资金池独立运作。在存款阶段，参与者低息存款以为获得整体的低息贷款。由于联邦德国政府也希望通过鼓励民众的互助，积聚用以购建住房资金，以稳定住房融资环境，所以对参与住房储蓄的居民给予储蓄奖励。购房人自身对住房资金的积累提高了自有资金的比例，也有助于银行在此期间考察客户信誉，控制贷款风险。当储蓄额达到贷款额的40%～50%时，即进入配贷阶段。在德国的住房储蓄银行对抵押物一般使用次级求偿权，抵押率不超过80%。次级抵押物可以是居民房产、地产、存款、可交易证券或银行担保等。
三、我国目前中低收入阶层住房融资方式及状况
我国从计划经济体制到市场经济改革三十余年间，住房已逐渐从政府和单位按计划投资建设、无偿分配，住房资金严重匮乏的状态转到市场经济体制下以政策性住房公积金制度和经营性商业银行按揭贷款为主的住房融资状态。
在我国，住房公积金制度是具有社会保障性质，国家以法律形式规定的一项政策性住房金融制度。参加的单位和职工实行强制缴存，住房公积金管理中心承担公积金贷款风险，而公积金的提取和使用由住房公积金管理中心委托银行代为办理。作为一种带有社会保障性质的政策性住房金融制度，住房公积金制度推动实现了住房分配货币化，是我国经济体制逐步市场化过程中的选择。随着市场化改革的深入，贫富差异的显现，公积金制度也存在一些不利于促进社会公平与效率的缺陷。
经营主体上，住房公积金管理中心作为各地方政府设立的事业单位，非法人机构且无经营权，无法承担经营风险主体的责任，近年来表现为部分地方或单位存在公积金资金的挪用，住房公积金资金沉淀较高而收益率普遍偏低等现象;而银行作为被委托方，在借款人还清贷款后方能获得贷款0.5%的手续费和资金增值收益5%的手续费收入，同样存在消极管理和消极放贷的代理人风险;房地产开发商在这种情况下，更希望借款人办理商业按揭贷款快速回笼资金，常不在住房公积金中心备案，或变相阻挠消费者使用公积金。所以住房公积金虽有政策性低利率，消费者一般却只能通过房地产商指定的商业银行进行按揭贷款，难以通过住房公积金渠道实现融资购房。在社会群体的覆盖面上，住房公积金制度主要缴存对象仍是工作稳定、收入较高的公务员、国有事业单位人员和国有企业职工，而大量的小型非公有制企业职工、城镇个体劳动者、自谋职业者、外来务工人员并没有进入住房公积金体系。 在这种情况下，为尽可能帮助大部分社会群体实现住房消费的需要，央行和银监会以通知等形式（如《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》银发[2007]359号），对全国的商业银行开展住房按揭贷款提出了行政指导和经营管理要求。根据居民个人名下购买住房的套数或面积，从按揭贷款首付、贷款利率甚至是否获批的问题上给出了“首套房政策”、“二套房政策”。行政限制后，虽在短时期内控制了房地产过热问题，却对市场机制的健全和形成带来了负面影响。一方面，基于优质房产资源的贷款很难再进一步发展成为证券化投资品;另一方面，逐渐收缩的存贷利差使商业银行在大量按揭业务上实际收益面临倒亏的风险，为弥补按揭业务上的损失，必将迫使商业银行转向政府机构或其他融资人，以寻求经营补偿。
四、住房储蓄合同模式在我国的发展与我国住房金融产品的丰富
2004年筹建的中德住房储蓄银行落地天津，2011年其重庆分行开业。该行是我国首家真正意义上采用国际通行标准运作的住房储蓄银行。虽有政府支持和国外先进经验，但落地中国十年间产品接受度并不如预期的广泛。笔者认为突出矛盾主要有两点：首先，与德国较为稳定的房地产市场不同，该融资模式进入中国后恰遇上国内房地产市场迅猛发展，房产价格猛涨的十年，当消费者对房地产短期有较强增值预期时，投机需求增高，而当预计房价增幅高于按揭利率时，购房者会尽可能的选择商业银行贷款快速凑足房款以在房价上涨中受益，而非通过住房储蓄合同逐渐积累购房资金。其次，国内资本市场建设中存在较多非市场投机因素，使得储户在低息互助的合同约束下可能因机会成本过高提前终止合同，将资金投入资本市场或拖延还贷时间，增加了住房合同储蓄系统的流动性风险。
由此可见，住房合同储蓄模式进入中国后遇到的主要矛盾是市场经济改革过程中阶段性的不适应。随着房地产市场发展逐渐平稳，国内资本市场制度不断完善，居民投资投机情绪理性回归，这种采取政府适当投入，引导社会各阶层共同筹集资金，改善居民居住条件的融资模式，能够持续为房地产市场的改善性消费需求和健康的投资需求创造条件，在我国尚未完成的城市化进程中实有必要。
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