不动产登记新规定与商业银行应对之策
中图分类号：F832.2 文献标识码：B 文章编号：1674-0017-2016（6）-0060-04
为规范不动产登记行为，根据国务院授权，国土资源部出台了《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》），从登记程序、资料查询以及法律责任等方面，细化了不动产统一登记制度。《细则》的出台，为基层登记机构进行不动产登记提供了可操作性依据，有利于提高不动产登记质量，提升不动产登记公示力和公信力，保护不动产权利人的合法权益，维护不动产交易安全与效率。
一、商业银行应关注的《细则》主要内容
（一）完善登记程序，统一判断标准
《细则》从以下几方面对登记程序进行了完善。一是确立登记原则，规定应依当事人申请进行不动产登记，但法律、行政法规及《细则》另有规定的除外（第2条第一款）。二是完善申请提出，对转让（处分）共有财产（第10条第一款、第二款）、限制（无）民事行为能力人不动产登记（第11条第一款）和委托他人代为不动产登记的申请提出（第12条第一款）作出了进一步规定。三是明确材料要求，规定申请人须填写申请书，规定申请材料原则上须为原件及复印件应与原件保持一致（第9条），规定监护人代为申请登记另须提供监护人与被监护人的身份证（或户口簿）及有关监护关系等材料，规定为被监护人利益而处分不动产须提供书面保证（第11条第二款、第三款），规定委托他人代为申请另须提供被代理人签字（或盖章）的授权委托书，规定代为处分不动产须现场签订授权委托书以及境外申请人委托他人代办须认（公）证授权委托书（第12条第二款、第三款、第四款），规定因继承、受遗赠取得不动产而申请登记须提交死亡证明材料、遗嘱或全部法定继承人关于不动产分配的协议及与被继承人的亲属关系材料等，也可提交经公证的材料或生效的法律文书（第14条）。四是细化查验内容，规定登记机构应查验申请人（委托代理人）身份证明材料及授权委托书与申请主体是否一致，应查验权属来源材料或登记原因文件与申请登记的内容是否一致，应查验法律行政法规规定的完税或缴费凭证是否齐全，应查验不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备和权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确（第15条）。五是明确实地查看重点，规定不动产登记机构进行实地查看时，若为房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记要重点查看房屋坐落及其建造完成等情况，若为在建建筑物抵押权登记要重点查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情况，若为因不动产灭失导致的注销登记要重点查看不动产灭失等情况（第16条）。六是明确公告范围内容，规定对登记机构依职权进行更正登记、依职权进行注销登记和依法律行政法规的规定进行登记等情形，须在登记机构门户网站及不动产所在地等指定场所进行公告，公告期不少于15个工作日。七是界定直接登记范围，对法院持生效法律文书及协助执行通知书要求不动产登记机构办理登记、对检察院（公安机关）依据法律规定持协助查封通知书要求办理查封登记、对政府依法做出征收（收回）不动产权利决定生效后要求登记机构办理注销登记和对法律行政法规规定的其他情形，明确登记机构能直接办理不动产登记（第19条）。八是明确证书证明核发，规定对办理抵押权登记、地役权登记和预告登记、异议登记，向申请人核发不动产登记证明，而对其他登记则向权利人核发不动产权属证书，且证书证明上要加盖登记专用章，并就共有财产的证书发放及记载作了特别规定（第20条、第21条）。这些规定的目的是统一不动产登记程序所需材料及其要求的判断标准，以避免登记机构、申请人出现认识分歧，从而减少或杜绝材料补充次数，缩短登记办理时间，提高登记工作效率。
（二）健全抵押登记，确保操作规范
《细则》健全了抵押登记制度，确保了登记机构的操作有章可循、规范进行。一是要求共同申请，规定以不动产设定抵押须由抵押权人、抵押人共同申请办理抵押登记（第66条第一款）。二是明确须提供主债权材料，以不动产设定抵押须提供主债权合同（第66条第一款），以不动产设定最高额抵押须提供一定期间内将要连续发生的债权的合同及最高额抵押权设立前已经存在债权的合同和当事人同意将该债权纳入最高额抵押权担保范围的书面材料（第71条），被担保主债权转让的须提供转让协议（第69条）。三是明确抵押合同形式，规定抵押合同可为单独书面合同，也可为主债权合同中的抵押条款（第66条第二款）。四是明确变更登记范围，规定一般抵押当事人姓名（名称）、被担保的主债权数额、债务履行期限变更、抵押权顺位等情形发生变更（第68条第一款），最高额抵押当事人姓名（名称）、债权范围、最高债权额、债权确定的期间、抵押权顺位等情形发生变更（第72条第一款），应申请抵押权变更登记。五是明确其他抵押权人同意的情形，规定因被担保债权主债权的种类及数额、担保范围、债务履行期限、抵押权顺位发生变更申请一般抵押权变更登记（第68条第二款），或因最高债权额、债权范围、债务履行期限、债权确定的期间发生变更申请最高额抵押权变更登记（第72条第二款），如果该变更将对其他抵押权人产生不利影响，还应当提交其他抵押权人书面同意的材料及身份证或户口簿等材料。六是明确转移登记范围，规定因主债权转让导致抵押权转让（第69条），或最高额抵押权发生转移（第74条第一款），应申请抵押权的转移登记。七是明确最高额抵押权部分转让登记要求，规定最高额抵押权随同部分债权转让而转移的，要根据当事人约定，或进行转移登记，或进行一般抵押权首次登记及最高额抵押权变更登记，或进行最高额抵押权确定登记及一般抵押权转移登记（第74条第二款）。八是明确在建建筑物（工程）抵押登记要求，规定在建建筑物（工程）抵押应包括土地使用权，但不包括已经办理预告登记的预购商品房和已经办理预售备案商品房，申请登记时还须提供建设工程规划许可证，在建建筑物（工程）竣工后办理建筑物所有权首次登记时还须申请将在建建筑物（工程）抵押权登记转为建筑物抵押权登记，申请商品房预告登记应一并申请在建建筑物抵押权注销登记（第75条、第76条、第86条）。九是明确预购商品房抵押须办两次登记，规定预购商品房办理房屋所有权登记后还须申请将预购商品房抵押预告登记转为商品房抵押权首次登记（第78条）。十是明确可申请预告登记，规定抵押不动产申请预告登记，应当提交抵押合同与主债权合同、不动产权属证书、当事人关于预告登记的约定和其他必要材料（第88条）。不过，需要特别指出，《实施细则》第73条虽然规定最高额抵押权转为一般抵押权后须作登记，但是该要求值得商榷，因为无论《物权法》还是《暂行条例》均未有此要求，且在理论上站不住脚，在实务中因抵押人不配合也是缺乏可操作性。 （三）厘清查封登记，提升协助效果
《细则》设专节对查封登记的有关规定和要求予以厘清。一是明确审查材料，规定要对有权机关工作人员的工作证、协助执行通知书和其他必要材料进行审查（第90条、第93条）。二是明确轮候查封登记，规定两个以上有权机关查封同一不动产，应为最先送达协助执行通知书的有权机关办理查封登记，再依协助执行通知书送达时间先后顺序依次为其他有权机关办理轮候查封登记（第91条、第93条）。三是明确查封登记的注销与失效，规定在查封期间内只有有权机关解除查封的，才能注销查封登记，若查封期限届满未续封的，查封登记失效（第92条、第93条）。
（四）强化特殊登记，方便权利救济
《细则》从以下几方面对更正登记、异议登记的具体内容、要求等作出了规定，强化了其可操作性，方便了权利人的权利救济。一是确立职权发起更正登记，规定登记机构发现不动产登记簿记载的事项错误，应通知当事人在30个工作日内办理更正登记，当事人逾期不办理，登记机构应在公告15个工作日后，依法予以更正，但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外（第81条）。二是明确更正登记申请的处理，规定不动产登记簿记载事项确有错误则应予更正，但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外，若无误则不予更正，并书面通知申请人（第80条第一款、第三款）。三是明确更正登记范围，除不动产登记簿记载的事项错误外，还规定不动产权属证书或不动产登记证明填制错误的，也可申请更正登记（第80条第二款）。四是明确应提交材料，规定权利人申请更正登记应提交不动产权属证书、证实登记确有错误的材料和其他必要材料，利害关系人申请更正登记应提交利害关系材料、证实不动产登记簿记载错误的材料以及其他必要材料，申请异议登记应提交证实对登记的不动产权利有利害关系的材料、证实不动产登记簿记载的事项错误的材料和其他必要材料（第79条第二款和第三款、第82条第二款）。五是明确异议登记申请的处理，规定应将异议事项记载于不动产登记簿，并向申请人出具异议登记证明，且申请人应在登记之日起15日内提交法院、仲裁委受理通知书等材料，逾期不提交则异议登记失效，失效后就同一事项以同一理由再次申请异议登记则不予受理（第83条）。六是明确异议登记期间权利处分的申请登记，规定登记簿上记载权利人及第三人因处分权利申请登记，登记机构应书面告知申请人已存在异议登记，若申请人申请继续办理则应予以办理，但应让其提供知悉异议登记存在并自担风险的书面承诺（第84条）。
（五）界定资料查询，保障主体权益
《细则》从以下几方面界定了资料查询，以便各界掌握和操作，切实保障权利主体合法权益。一是明确资料范围，规定不动产登记资料包括：不动产登记原始资料（包括不动产登记申请书、申请人身份材料、不动产权属来源、登记原因、不动产权籍调查成果等材料及不动产登记机构审核材料）和不动产登记簿等不动产登记结果（第94条第一款）。二是明确查询范围，规定权利人可查询、复制其不动产登记资料，因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人可查询、复制不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等状况，法院等有权机关可依法查询、复制与调查和处理事项有关的不动产登记资料，其他有权机关可查询、复制不动产登记资料（第97条第三款）。三是明确应提交材料，规定申请查询、复制不动产登记资料应提交申请书、查询目的的说明（权利人查询其不动产登记资料除外）、申请人身份材料，利害关系人查询另应提交证实存在利害关系的材料，委托他人代为查询还应提交代理人身份证明材料、授权委托书，有权机关查询应提供本单位出具的协助查询材料、工作人员工作证（第98条）。四是明确查询处理，规定对符合规定的查询申请应在登记机构设定的场所当场提供查询，如因情况特殊不能当场提供查询，应在5个工作日内提供查询，而对申请查询的不动产不属于不动产登记机构管辖范围、查询人提交的申请材料不符合规定、申请查询的主体或查询事项不符合规定、申请查询的目的不合法等情形，不予查询并书面告知理由（第99条、第100条、第101条第一款）。五是明确查询要求，规定登记原始资料不得带离设定的场所，应保持登记资料完好，严禁遗失、拆散、调换、抽取、污损登记资料，也不得损坏查询设备（第101条第二款、第三款）。六是明确结果出具，规定查询人可查阅、抄录、复制登记资料，查询人要求出具查询结果证明，登记机构应出具并在查询结果证明上注明查询目的、日期及加盖登记机构查询专用章（第102条）。
（六）细化不当行为，明确追责标准
《细则》从以下几方面细化了相关人员不当行为，从而明确了追究其法律责任的标准，以便实务中能够准确判断与掌握。一是列明当事人责任主体，规定当事人有不当行为应追究其法律责任（第104条）。二是细化登记机构工作人员不当行为，明确将对符合登记条件的登记申请不予登记、对不符合登记条件的登记申请予以登记、擅自复制（篡改）不动产登记簿、泄露不动产登记资料（信息）、无正当理由拒绝申请人查询（复制）登记资料、强制要求权利人更换新的权属证书等情形列为不当行为（第103条）。三是细化当事人不当行为，明确将采用提供虚假材料等欺骗手段申请登记、采用欺骗手段申请查询（复制）登记资料、违反国家规定泄露不动产登记资料（信息）、擅自将不动产登记资料带离查询场所或损坏查询设备和查询人遗失、拆散、调换、抽取、污损登记资料等情形列为不当行为（第104条）。
二、商业银行适用《细则》应注意的问题
（一）及时梳理信贷业务，确保现有情况合规
银行及其分支机构要对照《细则》的规定，及时梳理本行信贷业务，以确保业务开展符合《细则》规定：一是梳理规章制度，及时修订完善不符合规定的内部规章制度，明确要追责的不当行为情形，促使分支机构及其工作人员能依规定操作。二是梳理格式文本，及时修订不符合规定的相关条款内容，确保抵押合同形式、授权委托书、变更（转让）协议等符合规定，依法维护本行合同权利。三是梳理信贷流程，及时修订不符合规定的流程，确保抵押登记共同申请、材料提交、查询不动产登记簿、变更（转移）登记等流程环节符合规定。四是核查存量业务，要核查在建建筑物（工程）抵押贷款、按揭贷款是否符合规定，是否符合再次办理抵押登记要求，如不符合的，要与抵押人协商加以完善，或及时办理再次抵押登记，若被拒绝的，则要依法依合同约定启动提前收贷程序，要核查抵押登记记载是否有误，如有误要及时申请更正登记。 （二）严格遵照规定操作，全力维护本行权益
银行及其分支机构要从以下几方面入手，严格遵照《细则》规定进行操作，全力维护本行权益。一是认真审查材料，对抵押人或代办人身份证件、不动产权证（或房产证、土地使用权证）、授权委托书等材料要认真进行审查，抵押权变更登记还要审查其他抵押权人书面同意材料及身份证（户口簿）等材料，确保材料完备及内容准确无误、相互一致，使登记能一次性成功办理。二是正确选择文本，要优先选择格式文本，与借款人、抵押人签订合同、变更协议等，非格式文本须经法律审查通过，确保这些文本符合登记机构要求。三是查询权利现状，应要求抵押人在抵押登记前申请查询不动产登记簿，并提交登记机构出具的查询结果证明（须盖章），以确保未发生更正登记、异议登记或查封登记，在建建筑物（工程）抵押要将土地使用权一并抵押，并确保土地使用权不存在抵押、更正登记、异议登记或查封登记等情况。四是共同提出申请，要与抵押人（或代办人）共同到登记机构申请抵押登记、填写申请书及递交其他相关材料。五是查核证明记载，对登记机构核发的不动产登记证明，要现场查核记载是否准确，如不准确则要现场要求登记机构更改，如现场未发现问题而在日后又发现的，则要立即申请更正登记。六是配合实地查看，登记机构实地查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情况时，银行要协调抵押人共同作好配合工作。七是审慎变更登记，在贷款债权、抵押情况发生变更、转让或转移后要及时申请变更（转移）登记，若登记机构难以出具反映变更（转移）情况的证明，则要审慎变更登记，对最高额抵押权转为一般抵押权要暂缓申请登记。八是善用法院力量，要积极申请法院查询、查封不良贷款借款人、保证人的不动产，在查封期限届满前要协调法院进行续行查封，为胜诉执行打下坚实基础，在法院拍卖成功或裁定抵债的，可单方申请过户登记，或协调法院持生效法律文书及协助执行通知书到登记机构办理过户登记。九是严惩违规人员，各级行尤其是上级行要强化对本行办理抵押登记情况的监督检查，对违反细则、本行规章制度及其抵押操作流程的人员要及时予以追责，以反向督促他们依规依流程办理抵押登记。十是打击不当行为，如登记机构及其工作人员对符合登记条件的登记申请不予登记，或有其他不当行为，要立即向其上级机构等部门反映，依法打击不当行为。
（三）时刻关注相关信息，切实防控潜在风险
银行及其分支机构要从以下几方面入手，时刻关注相关信息，切实防控这些信息给抵押带来的潜在风险。一是关注公告事项，要定期查看登记机构门户网站上的公告，如发现登记机构依职权更正登记、注销登记涉及或可能涉及本行抵押登记的，要在公告期内立即提出异议，以防抵押落空。二是关注工程进度，当工程竣工符合办理建筑物所有权首次登记时，要及时申请将在建建筑物抵押权登记转为建筑物抵押权登记，或及时申请办理“按揭”转正式抵押登记手续，以防抵押失效。三是关注特殊登记，对他人针对抵押登记所申请的更正登记，要及时作出不同意更正的回应，并做好提前收贷的应急准备，当他人继续提出异议登记，则要作好他人起诉或仲裁的应诉准备工作。
