我国商品房投资现状分析
中图分类号：F27文献标识码A文章编号1006-0278（2015）10-064-01
个人及家庭主要的投资领域集中在金融资产投资、实物资产投资和人员素质投资三个方面。从1998年废除实物分房制度以来，中国的房地产业得以迅速发展，促进了国民经济的增长，为投资者带来了丰厚的投资收益，加之不动产的稀缺性和异质性，房地产投资已逐步成为当今社会最重要的实物资产投资渠道之一。2013年商品房销售额达81428.28亿元，比去年增长了26%。
一、房地产开发商投资开发分析
（一）总体情况
搜集1998-2013年全国房地产企业每年度完成的房地产投资金额和房屋新开工面积数据，整理并比较如下文所示。房地产企业每年度对房地产完成的投资额呈现上升的趋势，其对商品房市场的投资力度逐步在加大，所以开发商对房地产投资市场还是处于看好的状态。自1998年以来，我国房地产开发商对房屋开发的热情度基本呈上扬态势，但同时我们也发现，2010年以后，房地产开发商对房屋开发力度趋于平缓，投资热情基本稳定，结束了快速增长的步伐。
（二）对各类型商品房投资开发分析
商品房主要分为普通住宅、别墅及高档公寓、办公楼、商业营业用房和其他商品房五类。自1998以来，我国各类型的商品房都得到了开发和大力的发展，但发展程度有显著的差异。
从每年房屋新开工面积对比图来看（图3），房地产开发商更热衷于对普通住宅房地产的开发和投资，特别是在2007-2011年期间，每年普通住宅新开工面积在急剧增加，这也是由我国的人口数量大和家庭规模小型化及投资客对住宅投资热因素影响所致。2011年以后，普通住宅新开发面积趋于平缓。
房地产开发商除了最大力度的开发普通房地产住宅市场，还比较注重商业营业用房市场的投资，特别是2009年以后，商业营业用房每年新开工面积处于稳步增长的态势，在普通住宅市场基本达到饱和的情况下，开发商把投资矛头指向了商业营业用房。
房地产开发商对别墅、高档公寓及办公楼的投资一直比较平稳，投资市场没有大的变化，是未来潜在市场。
（三）开发商重点投资区域分布
笔者对31省市各类型商品房新开工面积（2013年）进行调查分析后发现：
1.开发商把别墅、高档公寓的重点投资区域锁定在广东、江苏、浙江、云南、辽宁和上海等地，这样的投资区域分布和地区经济发展程度及资源丰富度息息相关。而开发商很少关注西藏、青海、甘肃、山西、黑龙江和陕西等地区该类型商品房的开发。
2.办公楼投资区域主要集中在北京、江苏、浙江、山东和广东等省市，西藏、海南、甘肃和黑龙江等省市的办公楼开发投资比较滞后。
3.房地产开发商对商业营业用房的投资开发分布在各个省市，其中辽宁、江苏、山东、安徽、广东、四川等省市的商业营业用房开发投资力度比较大，而在西藏、青海等省市对该类型商品房的投资才刚刚起步。
4.对各省市普通住宅的开发是房地产开发商的投资热，其中江苏、山东、河南、辽宁、广东等省市的普通住宅投资开发力度走在全国的前列。而西藏、青海地区的普通住宅的投资开发相对落后。
二、个人及家庭对商品房投资现状分析
（一）从商品房平均销售价格来看
纵观1998-2013年各类型商品房平均销售价格变化，大体可以分为两个阶段：
1.平稳起步发展阶段（1998-2003）
政策的支持使得我国的房地产市场开始起步，并缓慢发展起来。这个阶段，个人及家庭对商品房的购买，主要用于自住，并没有把它作为投资产品来对待，所以购买商品房的欲望并不是很高，房价也没有得到快速增长。
2.快速增长阶段（2003-至今）
2003年以后，人们的投资意识的增强，投资欲望得到极大激发，再加上人们的生活水平有了大幅度的提高，房地产投资成为热门投资，房价也被很快的提升起来，平均销售价格快速攀升。这些都说明了目前个人及家庭还是非常热衷对房地产投资。
从商品房销售价格上扬幅度看，办公楼、别墅及高档公寓、商业营业用房三种类型的商品房价格涨势强烈，其次是普通住宅。
（二）个人及家庭热点投资区域
搜集31省市各类型商品房平均销售价格，整理做成柱状图，从图中可知：
1.在各类型商品房投资中，个人及家庭最热衷于对普通住宅的投资，2013年普通住宅销售面积达112090.66万平方米；其次是重点对商业营业用房的投资，2013年销售面积达8469.22万平方米；再者是对别墅、高档公寓及办公楼的投资，2013年销售面积分别达3632.03和2883.35万平方米。
2在普通住宅房地产方面，个人及家庭投资区域集中在江苏、山东、广东、辽宁、河南和四川等省市，这些地方都是区位条件优越之所，潜在的投资收益高，投资风险比较小的地方，说明个人及家庭在在做房地产投资时，非常看重区位的选择，热点投资区域大部分集中在沿海省市。人们一般不愿去西藏、青海等偏远地区投资房地产。
3.在别墅、高档公寓方面，广东、江苏和上海等省市市场活跃，这几个地区的别墅、高档公寓销售面积位列前几名，在该地区投资者对该类型商品房需求强烈，其他地区的销售面积则不高。
4.在办公楼方面，北京、江苏、广东、浙江和福建等省市投资市场繁盛，而青海、西藏、海南、宁夏和甘肃等地区的办公楼投资市场非常低迷。
5.辽宁、江苏、山东、安徽等省市的商业营业用房销售面积分别位居前四名，而海南、青海和西藏位列31省市的最后三名。
6.在其他类型商品房方面，投资者首选辽宁、广东、福建、山东等省市。
三、结论
综上所述，从房地产开发商投资开发力度和投资者投资偏好两大方面分析得知，个人及家庭对房地产投资的热情未减，正在积极的投资于各类型商品房。总体上，从商品房类型来看，投资热点聚焦在普通住宅上。从投资区域分布来看，各类型商品房的开发投资基本在辽宁、广东、上海、浙江、福建、山东等省市，分布相对集中，集中在经济比较发达，投资环境优越的地区。
