基于模糊优选模型的保障性住房融资模式分析
Abstract： The thirteenth Five-Year Plan which was deliberated by the fifth Plenary Session of the 18th CPC Central Committee proposed to improve the housing security system， so that urban and rural residents could gradually realize "place to live". If the housing construction is entirely dominated by the government， the huge capital investment will increase the government's economic pressure. With the increasing maturity of innovative financing mode， the choice of appropriate type of housing project financing is the key to ease the financial pressure of the government. Based on the fuzzy optimization model， integrated fuzzy set theory and system analysis method， the relative optimal membership degree of each financing model is sorted to get the most suitable financing method of the security housing project and through the risk assessment to verify.
Key words： affordable housing；financial pressure；financing model；fuzzy optimal；risk assessment
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2016）20-0016-05
0 引言
当前我国都市化进程正处在加快期，我国城市化水平以每年百分之一的速率提高，到2021年，预计我国城市化程度将会达到50%-55%[1]。随着城镇化水平逐年上升，商品房价格也一路攀升，这使得中低收入居民对商品房望而却步，而保障性住房的供应量严重不足。在刚刚过去的第十二个五年规划时期，各级政府交付保障房3600万套，累计投入资金4.8万亿元[2]。十三五规划进一步提出对城中村提高改造强度，完善住房供给体系。保障性住房投入仅依靠政府财政难以支撑如此巨大的空缺量。选择适应我国实际情况的融资模式是打破保障房建设资金短缺的关键。
BOT、PFI及PPP等创新融资模式是解决政府财政困境的有效途径。BOT模式在一些国家的城市交通、发电站建设以及自来水供应等生产性和服务性行业展现出勃勃生机。PFI融资模式是将民间资本引入经营性或非经营性公共产品的良好借鉴。沪杭高速上海段和卢埔大桥就是我国采用私营主动融资模式的成功案例。Singaravelloo对应用在基础设施建设领域中的PPP模式进行研究，发现政府在PPP融资模式中的正确定位对项目的成败起着关键性的作用。Dirk Daube对采用延期付款模型的PPP融资项目中参与各方的利益与弊端进行研究。王雪青对城市基础设施建设项目运用PPP融资模式具有的优势和存在的问题加以剖析，并针对可能面临的问题提出建议。
传统的模糊综合评判模型取决于隶属函数，带有较强的主观性，不同的函数组合评判结果差异较大。模糊优选模型在确定目标权重时选择主、客观相结合的方法，进一步提高了评判结果的精确性。通过采用模糊优选模型对各种融资模式的隶属度进行排序，可以选择出最适合保障性住房的融资方法。通过基于AHP的灰色关联度分析法对优选出的融资模式进行风险评估，进一步验证模糊优选模型在保障性住房融资方式选择领域的可行性。
1 保障性住房融资理论概述
保障性住房项目融资应注意转变政府的角色，使政府和市场两方面相互制约、相互促进，充分配置市场资源和调动民间资本。运用创新金融工具和金融制度，使政府从提供者变为监管者和合作者。
在对保障性住房融资项目的可能性和融资能力进行分析和评估后，项目投资者应综合项目特质和可能存在的损失，选择最为契合的融资结构和获得资金的方法，即选择最优项目融资方式。伴随着经济的进步，项目融资模式也日渐成熟，BOT、PFI、PPP是最为普遍的项目融资方式。
2 项目融资模式差异性比较
2.1 BOT融资模式
BOT（Build-Operate-Transfer）模式，即“建设-经营-移交”，是民营部门介入准经营性基础设施建设的一种融资方式，向社会提供公共服务[3]。政府公共部门与由民营部门组建的项目公司签署特许经营权协议，由项目公司负责某个基础设施项目的融资、建设、运营，并在特许期限到期时无偿移交给东道国政府[4]。在特许运营期限内，东道国政府有监督调控的权利，项目公司通过对准经营性基础设施用户收费等渠道回收投资并赚取利润。可以将BOT融资模式看作公共部门就某一公共基础设施项目在有限一段时间寻求私营部门的支持。 BOT融资方式属于有限追索权项目融资，主要以项目信用进行融资，银行依靠项目收入回收贷款。即使政府和项目公司股东对项目有一定程度的支持，银行对贷款的回收也仅限于这些支持。因此对投标公司的审查力度远远大于由政府投资的项目。BOT融资方式适用于大型工程项目和有稳定预期收益的准经营性基础设施项目。目前我国有关部门对BOT项目融资的管理透明度差、效率低，关于BOT的法律法规还有待成熟。
2.2 PFI融资模式
PFI（Private Finance Initiative）模式，即私营主动融资，是指利用私营部门的资金、人员、技术和管理优势对经营收益性或非经营性公共基础设施项目进行融资、开发建设与运营维护，政府对私人部门提供的产品和服务进行采购，也可以协作经营的方式或以授权私营部门收费的形式出现，其目的在于解决基础设施以及公益项目的投资效率问题[5]。
PFI融资方式重点在于公共服务的提供，而不是公共项目的所有权。政府逐年对私营部门提供的公共服务进行偿还，将原本需要一次性投入的巨额资金分为多年的小额还款，有效地减轻了政府的财政支出。至于最终公共项目的所有权则按照合同规定，归政府所有或归私营部门所有。
2.3 PPP融资模式
PPP（Public-Private-Partership）模式，即公共部门和民营企业合作的融资方式，以各参与方的“共赢”为协作理念[6]。PPP融资方式以项目预期收益以及政府扶持政策作为还款基础，而不是以项目信用筹措资金。在公私合营融资模式中，政府扮演着监督者与合作伙伴的角色，在基础设施项目的合同期限内，与私营部门共担风险、共享收益，为实现项目目标相互配合，形成和谐的协作机制。
利用PPP模式进行公共基础设施项目融资，民营企业可以较早地介入项目建设，在项目初期引入先进的技术和科学的管理理念，在充分调动民间资本的同时减轻政府的财政压力和建设风险，提高公共基础设施的服务水平。
6 结语
本文利用模糊优选决策模型分析表明PPP模式是最合适保障性住房项目的融资方式。并以青岛市为例通过基于AHP的灰色关联度分析方法对保障性住房PPP项目进行风险评价，得到保障性住房PPP项目面临的主要风险情况以及主要参与部门的风险承担情况，验证了模糊优选模型的可行性和适用性。虽然选用的模型和方法具有严谨的逻辑性和结构性，但在原始数据采集和权重计算方面多是通过专家打分，主观性较强。在客观数据采集和有较强说服性的评价指标体系建立方面需要进一步探讨。随着十三五规划的开展，面对大量的保障房建设任务，政府部门应利用PPP融资模式充分调动民间资本，完成由主导者到监督、指导及合作者的角色转换，与私营部门建立起和谐的协作关系。PPP模式在保障性住房项目的成功应用，关键在于政府部门对私人部门资质的严格审查，选择有良好信誉和丰富设计施工经验的实力雄厚的企业。PPP模式是项目融资领域的一个新兴概念，除了减轻政府财政困境外，同时也引入了先进的技术与管理理念，在我国保障房领域有着良好的发展前景。
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