旅游过境地旅游地产现状、问题及对策研究
中图分类号：F590文献标识码：A文章编号：16749944（2016）13024203
1旅游过境地的涵义及特征
1.1旅游过境地的涵义
目前国内外对于旅游过境地还没有统一的界定，杨振之认为旅游过境地的概念是相对于旅游目的地提出来的。一般说来，旅游目的地含有直接吸引旅游者前往游览的吸引物；而旅游过境地是在长线旅游产品中，旅游者在达到或离开主要旅游目的地的过程中所经历的地方。在旅游过境地，旅游者或单纯过境，或作短暂停留并参与消费，或顺访某些景点并参与消费[1]。笔者认为，旅游过境地意为着旅游者在到达最终目的地之前，乘坐交通工具所经过的具有一定旅游资源和一定旅游产业基础的非完整性旅游供给地。
1.2旅游过境地的特征
1.2.1非完整性旅游供给
1991年孙尚清主持出版的《中国旅游经济发展战略研究报告》第一次提出了“行、住、食、游、购、娱”旅游业六要素概念[2] 。“六要素”的提出为构架旅游产业链提供了基本范式，对旅游产业的实践发挥了巨大作用，如今旅游六要素已经成为代表旅游产业基本构架的固有术语，具有不可动摇的基础地位[3]。旅游过境地的非完整性旅游供给是指过境地只是能够提供“六要素”中的一个或者几个要素，并不能提供完整的“六要素”，旅游产业中只有餐饮业、住宿业或娱乐业等，旅游产业不完整，旅游供给服务不完整。
1.2.2旅游消费的不确定性
由于旅游过境地属于非完整性旅游供给中心，所以其只能提供旅游者旅游过程中所需要的部分旅游产品。旅游过境地的非完整性旅游供给的特性加之旅游者空间行为规律的约束，使得旅游者在旅游过境地进行的旅游活动都是匆忙的，表现出极大的流动性，从而导致旅游者在旅游过境地消费的不确定性，影响旅游过境地的不确定性因素有很多种，如高速路堵车、旅游大巴车出现故障、极其恶劣的天气等，都可能导致旅游者原本计划在旅游过境地的部分旅游消费被迫取消。此外，由于旅游者在旅游过境地的停留时间一般较为短暂，旅游者受限于自身的时间、精力等因素影响，也决定了旅游过境地的娱乐及购物业的消费同样具有很大的不确定性。
1.2.3对终极旅游目的地的过度依赖
从旅游空间结构上看，旅游过境地是旅游客源地和旅游终极目的地之间的连接[4]，终极旅游目的地的旅游吸引力的大小、强弱，旅游消费的性质等都会对旅游过境地产生深刻的影响，如果终极旅游目的的旅游吸引物与旅游过境地的旅游吸引物具有互补性，则会产生“旅游形象叠加”效应，反之则会产生“旅游形象遮蔽”效应[5]。旅游者在旅游过境地的停留动机、停留时间及消费水平等也深受终极旅游目的地的影响。旅游过境地的桥梁和纽带作用，旅游过境地的旅游产业的发展壮大都会对终极旅游目的地产生过度的依赖。
2旅游地产定义及特征
2.1旅游地产的定义
目前国内对于旅游地产的概念或者定义还没有统一的认识，不过国内对于旅游地产的定义主要分为宽泛的定义和严格的定义两种主流定义模式[6]。宽泛的定义模式中，被引用最多的是宋丁对旅游地产的定义，他认为“旅游地产是在特定的土地上开发的、与某一类旅游区域在内外空间方面和主题内涵方面具有明确关联性的地产项目[7]”。严格定义模式中，最有代表性的是沈飞对旅游地产的定义。他认为“旅游地产是依托周边丰富旅游资源（包括自然和人文旅游资源），借助旅游度假为目的的开发营销模式，以求全部或者部分实现度假休闲旅游功能而开发建设及经营运作的房地产项目[8]”。林峰认为旅游地产主要是作为第二居所或第三居所的住宅、产权酒店和分时度假酒店[9]。基于旅游研究的现实需要，分析对比两种模式，笔者倾向于严格意义上或者狭义上的旅游地产的定义。所以将旅游地产概括为：依托现有旅游资源或者再造人文旅游资源，并对旅游地进行一定程度的有利于旅游地旅游业发展的旅游开发建设，能够实现部分或者全部的旅游功能的房地产项目。
2.2旅游地产的类型
国内对于旅游地产的类型研究还没有形成统一的观点，由于研究者的背景、研究的区域、研究方法的不同，分别提出了自己的类型分类观点。
吴悦芳等人根据国内已有的旅游房地产的研究理论以及国外相关的时权酒店（Timeshare）、第二居所（Second Home）的研究，将旅游地产分为4类，包括旅游景点地产、旅游商业地产、旅游度假地产和旅游住宅地产（主要指度假型第二居所）[10]。胡浩认为旅游地产分类系统由类、亚类和基本类型3个层次组成。把旅游地产分为景区（点）类旅游房地产和城市休闲游憩类旅游房地产两大类和八个亚类[11]。 仲小谨等人将旅游房地产分为4类：景区住宅和风景名胜度假村、时权酒店、产权酒店、养老型酒店[12]。
综合分析以上学者的分类观点，主要是从旅游地产的概念和功能的角度进行的分类，此外还有部分学者从旅游地产的产权和使用权的角度进行了分类研究[13]。孙正茂从产权角度对旅游地产进行了分类，主要划分为统一产权型和分散产权型[14]。 绉益民和孔庆庆等人根据旅游房地产所有权和使用权的不同，将其分为4种类型：产权酒店、分时度假、主题社区或景区住宅、房地产大盘或新城项目[15]。
综合分析以上学者的观点，国内旅游地产的分类主要有两种，一种是根据旅游地产的概念和功能进行分类，一种是根据产权和所有权进行分类。由于国内学者对于旅游地产的概念还没有统一的认识，概念的模糊性和不确定性，对旅游地产的分类也产生了一定的影响，目前国内对旅游地产的分类还存在很大的分歧。 3实证研究：旅游过境地青城山镇
（1）交通区位：青城山镇是成灌高速和成灌快铁两条交通线上的重要节点城镇，同时省道106贯穿整个城镇。在交通区位上，都江堰青城山只是起到了交通通道的作用，而不是交通的最终停靠地。
（2）旅游区位：青城山镇处于“九环线”的西半环上，是西半环的重要旅游节点。拥有世界级的遗产地青城山风景区。在旅游区位上，都江堰青城山受九寨沟―黄龙景区的旅游“形象遮蔽效应”[5]或“屏蔽理论”[16]的影响，都江堰青城山只能像汶川、茂县、江油、平武等旅游地一样，成为旅游过境地。
青城山的旅游者具有旅游花费少、停留时间短、旅游参与性不强等旅游过境地的非常典型的特点。青城山旅游者的旅游逗留时间仅为2h，旅游花费多为100～200元/人，直上直下的观光游，难以留住游客。总之，无论是从交通区位、旅游区位还是旅游者的消费特点来说，青城山还处于旅游过境地的阶段。
4青城山镇旅游地产研究
4.1青城山镇旅游地产的现状
青城山镇旅游地产发展迅速，规模不断发展壮大，产业附加值逐年增加。据实地调研发现：目前青城山镇在建及待建旅游地产项目约14个，旅游地产主要产业业态是以度假酒店、度假山庄、休闲度假社区等为主的居住性型旅游地产和休闲型旅游地产。
根据对青城山镇已建地产的调查，青城山镇以住宅型地产和投资型地产占比较大，养生度假型地产所占比例较小，同时地产空置率较高，限制青城山镇产业的发展。从《青城山镇社区房产入住率统计表》可知：目前入住率最高的清芳苑也只达到50.00%，清溪映墅的入住率仅1.41%。青城山镇旅游地产建成后入住率偏低，对旅游地产提档升级发展不利。
4.2青城山镇旅游地产的问题
4.2.1旅游地产出现空置、闲置及运营难等问题
首先，青城山镇旅游地产入住率低，空置率和闲置率高，购买者购买旅游地产的主要目的是用于度假及投资，作为“第一居住场所”进行长期居住的人数所占比例较小，主要用作周末或者短期旅游休闲度假和投资升值，其次旅游地产多为异地购买和交付，因此经常会出现房屋长期空置的情况。空置和闲置的旅游地产主要集中分布在青景、桃花、和乐、青田和沙坪五个社区，其中青田社区的龙湖小院入住率最低，仅为1.38%，其次是和乐社区的清溪映墅入住率仅为1.41%。
4.2.2旅游地产与其他产业融合不深，未形成高端
产业链 目前青城山镇旅游地产的经营业态与旅游业、文化产业、康体养生产业、娱乐业和购物业等产业的相互结合不够紧密。单纯的盖房子建别墅，未能充分发挥其旅游带动功能；经营业态缺少文化项目，使其文化内涵不够深入；缺乏必要的社区医院、医疗体检中心等康体养生产业业态；娱乐和体验性项目较少，难以带动旅游者娱乐购物消费。简单的房屋出售出租方式，还未形成高端产业链条。
4.2.3旅游地产配套设施不完善，缺乏产业支撑
首先，旅游地产开发与配套软硬件脱节，更注重地产本身发展，忽略相应配套设施。人口和社区密集区域，社区购物超市、农贸市场、医疗、教育等配套普遍较为缺乏，导致旅游休闲度假者日常生活不便利，为居家生活带来诸多不便，难以聚集社区人气。其次，旅游地城山镇的产与康体养生产业结合不紧密，缺乏文化支撑、产业支撑，社区内部缺少基本的医疗检测和治病就医的专科医院。
4.3提升青城山镇旅游地产的措施
4.3.1转型升级定位
转变以住宅地产和投资地产为主的地产业态，促进地产业与康体养生产业的融合，打造以原生道文化为核心，道文化与生活的融合、道文化与商业的融合、道文化展示体验以及道文化养生为主题的康体养生旅游地产产业。
4.3.2总体提升思路
（1） 旅游过境地转化为旅游目的地是根本。都江堰青城山作为常年以观光旅游产品为主招牌，对成都、重庆等周边的一级市场和基础市场失去了原有的旅游吸引力和核心竞争力，只有通过重新的形象定位和产品结构的优化升级，才能成为成都等周边客源市场的旅游目的地，为此笔者在做《青城山镇产业转型升级实施方案》时提出了“中国青城山世界康体养生旅游目的地名镇”的目标定位和形象定位。旅游过境地转化为旅游目的地，将在很大程度上促进旅游产业的完善，旅游产品结构的优化，旅游消费的提高及旅游逗留时间的增加，从而使得青城山的旅游地产空置率降低，利用率得到提高。
（2）将道教文化与康体养生文化相融和。将道教文化与康体养生文化融入青城山镇旅游地产产业是青城山镇旅游地产转型升级的关键。挖掘道教文化价值，以康体养生文化塑造品牌。
（3）青城山镇旅游地产建筑风景化。青城山镇旅游地产产品打造的关键是建筑布局依山而建，亲水排布；产品类型丰富，既有迷你别墅，又有大面积豪宅；户型设计酒店化，精装交付为主。
（4）完善旅游地产的配套设施。结合项目本身资源，完善旅游地产的配套设施如会所、商业街、高尔夫、游泳池、攀岩、SPA、咖啡厅、多功能会议室、商务中心、大型购物超市，综合农贸市场等。
5结语
从资源看，青城山镇拥有世界级的遗产资源―青城山，具有将旅游过境地转化为旅游目的地的资源上的优势；从交通区位上看，青城山镇处于成灌高速路和高铁的主线上，由成都到达青城山最快只需要30m in，具有交通上的区位优势，从市场区位上看，位于成都半小时经济圈内，背依成都3000多万人口的大城市，具有市场上的空间优势。通过确立新的目标定位、形象定位，优化产业和产品结构，实现青城山镇从旅游过境地向旅游目的地的转化，从而带动旅游地产的建设和发展，旅游目的地的转化将聚集更多的人气、资源、资金和管理经验，必将对青城山镇的旅游地产的发展产生深远的积极影响。而旅游过境地与旅游地产之间的内在关系，相互影响因子及影响因子的大小还有待于进一步的研究。
