试论房地产企业成本的管理与控制
一、引言
我国房地产业目前所占国内GDP比重较高，并已渐成经济发展的支柱性产业。它的健康和可持续发展，成本管理至关重要，相较于一般企业的成本管理，房地产业成本管理极具特殊性。其具有资金高度密集性质，金融环境变化及国家宏观调控都会冲击和影响着房地产业，虽可因房地产业获得高收益，但却很难确定收益率。另外，很多房地产企业资金管理粗放、成本管理失效，财务管理水平普遍较低。所以，房地产业需强化房地产业成本管理，不断提升财务管理水平，力求实现最小化成本最大化利润。很多新进该领域的企业较迷糊成本管理，原本对制造业、商业成本管理都很熟悉的财务人员对此也不甚了解。不少项目都是按计划成本结转，预算有30% 甚至更高利润，但最终竣工结算时，却变成微利，甚至亏损。正是基于对这一问题的思考，笔者结合自己在房地产企业的工作实践，针对房地产企业成本的特殊性，探讨企业如何有效地进行全成本管理。
二、中小房地产企业成本管理的必要性
1.成本管理和控制可保障房地产企业实现利润
企业经营成本直接影响着利润，提高成本就会直接降低企业利润，反之则直接增加利润。房地产企业多因素影响着房地产企业利润的生成，而其内部成本的控制则是众多利润影响因素中最重要的。提升销售量是提高利润的有效途径，然而受国家政策和成本双重制约的价格，受制约与市场需求而不稳定。因为国家税法规定的税金有一定刚性，只有极大地减小成本才是企业最好的、最稳定的提高利润的途径。
2.成本管理和控制可保障企业健康和可持续发展
企业经营的首要任务是在竞争中求发展。房地产企业现代成本管理的目的应是成本最低化，积累最大化，从而保障企业的健康和可持续发展。成本管理关键在于保证及时足额补偿企业未来生产经营耗费。企业的健康和可持续发展以其正常持续进行再生产为基础，而及时足额补偿企业生产经营过程耗费是其持续进行再生产的必要条件。企业再生产过程中，合理补偿生产经营耗费需要正确的成本管理，成本补偿匮乏则会降低企业再生产规模直至倒闭；反之又会使其他利益受损。
3.成本管理和控制可提高房地产企业管理水平
成本管理的经济指标综合性强，企业各项工作最终都综合反映于成本指标。某一时期，缩减企业成本集中表现为各方面工作成绩。在此意义上说，成本管理有利于企业内部各部门协作的加强，有利于企业的经济核算，可推进企业以节约促增产，达到促进企业逐步提升管理水平的目的。
三、房地产企业成本管控现状
1.成本管理和控制流于表面形式
成本管理应是房地产企业经营管理的核心，而很多房地产企业的内部经营管理并未意识和理解成本管理的积极作用，并未切实实施成本管理，大多企业的成本管理工作流于表面盲目地进行事中、事后成本管理，弱化事前成本管理，未规范成本预、决策现象很普遍，或未形成制度；或形同虚设；成本计划既不科学也不严肃，或增或减。
2.存在成本管理与控制意识误区，缺乏市场观念
现代企业企业管理对成本管理的要求是全员、全过程、全要素和全方位，而真正进行全面成本管理的房地产企业并不多。地产企业或重成本管理设计，或重材料和设备成本，而并未进行精细化管理，将所有微小成本及成本要素纳人成本管理。另外，成本是房地产企业生产经营效率的综合反映，影响着内部投入和产出。投入少资源产出多产品则是成本低，但成本低并非一定带来高效益。现代成本管理要求房地产企业立足于市场，对市场需求及建筑产品投入产出比加以考虑，而不应只重对建筑产品成本的掌控。
3.成本管理和控制制度体系不健全
目前，房地产企业普遍对成本管理制度体系进行完善，成本管理粗放。或成本管理制度较完整但缺乏执行；或未对应岗位责权利，混淆职责，缺乏奖惩。一方面严重损害员工积极性，另一方面对成本管理工作无利。
四、房地产企业成本管理与控制对策
1. 加强企业成本管理意识，实行全面成本管理
房地产企业应树立系统成本管理理念，注重全局和整体和谐统一，全方位分析企业成本管理对象、内容和方法，构造系统成本管理方法体系。为使企业产品市场竞争力强，成本管理不能局限于产品生产过程，内涵也应由物质产品成本扩展到非物质产品成本，如人力资源成本、资本成本、服务成本、产权成本等；应以严格、细致的科学手段管理成本内容，增强产品市场竞争力。不断加强员工认识成本管理，树立成本理念，把握好技术结合经济、生产并重管理准则，进行全面成本管理，培养全员成本意识，全员参与成本管理。
2.完善成本管理组织控制体系
笔者认为房地产企业有必要成立成本管理领导小组，由财务总监或财务经理、预算经理或主管、材料总监或经理等成本管理主要领导组成；对总经理负责，决策和领导成本管理丁作，及时、高效地完成成本管理日常工作作。积极有效的成本管理有必要得到各部门成本管理相关人员的配合，以保障顺利进行企业成本管理；更有必要完善成本管理控制体系，制定目标成本、明确责任体系、适时跟踪管理业务过程；完善企业成本责任制及监督考核机制。
3.进行信息化式的精细化管理
精细化管理并非新生事物，作为管理理念精细化管理备受推崇。知识经济时代是精细化管理时代，房地产企业间竞争加剧。房地产企业应以信息化实现企业精细化管理。房地产企业应视自身实际，充分利用信息化逐步搭建成本管理平台，方便管理者经由系统查询成本信息，系统管理基本的合同管理、结算、变更签证、付款、资金计划等。目前，很多大中房地产企业如万科等已在成功应用，其他房地产企业可充分借鉴利用其成功经验，完善自身的精细化管理。
4.加强企业内部会计人员培训
房地产企业会计人员职业道德教育的加强，对加强会计工作自我监督很有效。会计信息质量的高低由会计人员专业知识、技能高低决定。房地产企业会计人员更需娴熟的专业理论知识、业务操作技能、较强的综合能力和风险管控力。房地产企业会计人员应不断充实和完善自己，积极利用科学方法，准确判断财务信息，保障会计信息质量真实、可靠，便于有效地执行会计监督。
五、结语
房地产企业成本管理工作牵一发动全身。为提升成本管理水平，在激烈的市场竞争中立于不败，房地产企业须完善成本管理体系，加强过程成本监督和分析，成本信息反馈力求及时、充分、全面，为企业制定或调整营销策略提供充分依据，实现企业成本最低化而经济利益最大化。
