城市轨道交通对周边住房价格的影响
中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1003-9082（2015）06-0094-01
近年来，我国城市化进程不断加快，城市化水平持续快速上升。城市人口规模持续扩张，再加上城市私家汽车保有量的迅猛增长，我国许多城市出现了交通严重拥堵的情况。破解这个难题选择的方法都是优先大力发展公共交通，尤其是建立以城市轨道交通为主的城市交通体系。城市轨道交通不仅会给人民生活带来便利，促进站点周边土地的优化利用，推动沿线周边土地的经济发展，还会产生较大的外部经济效益，对沿线房地产的增值影响巨大。
一、城市轨道交通的概念及其特点
城市轨道交通广义上指以轨道运输方式为主要技术特征，运行于城市内部或者城市中心到市郊之间，为城市提供中等以上运量公共客运服务的城市公共交通系统。城市轨道交通能够有效提高市民的通勤效率、降低通勤成本，提高城市广大游人的交通便捷度，其具有速度快、时点准、污染轻、运量大、事故少的特点，因此广受人们青睐，是大城市改善城市交通拥堵状况、提升城市整体功能、提高人们生活质量的极其重要的城市建设项目。
二、城市轨道交通对周边住房价格影响的理论分析
传统的地段概念在今后会随着轨道交通的延伸得到改观，距离远近的心理概念将由自然的空间距离转变为搭乘轨道交通的便捷性。交通便捷性关系到居民的生活、通勤、通学等方便程度，是影响房地产价格的重要因素。主要包括接近车站的程度、接近主次干道的距离、接近市中心的程度、接近商业设施的程度、接近文教和娱乐设施的程度等，它们均与房地产价格成正相关。轨道交通延伸了城市的边界，拉近了边远地段与市中心的距离，使得土地的利用水平进一步提高，改变了传统的房地产市场格局，促进了城市整体的发展与繁荣[1]。
最近几年，轨道交通建设发展迅速，对城市住房价格产生了很大影响，而且这种影响在区位上存在显著差异，很多地铁城市在地铁口周围出现了住房价格次中心现象。城市轨道交通对房地产价格的影响具有空间效应，轨道交通站点所处的区位不同，以及同一轨道相邻站点的距离不同，都对房地产价格的影响有着较为明显的差别。均衡状态下轨道站点附近一定区域内产生外部溢出效应即邻近效应，这种效应随着与地铁站点距离的增大而减弱。表现在住房价格上为轨道交通站点附近一定范围的住房价格将会有一定程度的上升，并且离站点越近提升的程度越高。
在交通便捷性方面，轨道交通的作用尤为明显。城市轨道交通作为现代化的交通工具，具有舒适、快速的特点，能有效降低人们在出行途中的拥挤和时间损失。一方面，那些在轨道交通设施沿线周围居住、工作和消费的居民，能够获得较少的转移成本支出，这部分减少的转移成本使得他们获得了较多的外在收益；另一方面，轨道交通可以吸引大量的人流，轨道交通沿线周围也因此产生人口的聚集，进而吸引其它经济要素的聚集，形成聚集效应，产生的聚集经济效益为其上的经济主体又带来了更多的超额利润。
可见，轨道交通设施降低了经济主体在生产和生活中的转移成本和运营成本，为经济主体带来了大量的超额纯收益。这部分超额纯收益使得土地资产增值[2]。
三、城市轨道交通对周边住房价格的影响机理
城市轨道交通由于具有方便快捷、节约土地和有利于环境保护等特点，特别是城市轨道交通具有高度的可达性效能。这种高度可达性还具有磁力效应，即能够吸引各种生活、商业、文化和娱乐等设施向轨道站点周围聚集，刺激站点周围土地的高密度开发，繁荣轨道交通沿线的经济，从而促进城市轨道交通沿线房地产价格的上涨。
总体来说，城市轨道交通对周边住房价格的影响可以归纳为以下几个方面：
1.改善周边房地产的可达性
一般来说，交通改善提高了居民流动速度，减少了交通费用。城市交通和土地使用间联系的本质就在于运输成本与土地价值间的互补[3]。因此，住宅与轨道交通站点靠近的幅度越大，可达性就越好。也正是由于其较好的可达性，节省了就业中心及生活服务中心的通行成本，吸引更多租住者，引起租金水平提高，导致房价水平上涨[4]。
2.改变沿线土地的利用性质
轨道交通促使沿线土地利用性质的改变，促进城市用地集约化与居住环境改善的统一。轨道交通线路建成后，为了保障其功能的正常发挥，区域电力供应、站点地面公交衔接等其它公用基础设施将会进一步完善。基础设施功能的提升会通过其较大的外部经济性产生城市集聚效益，使轨道交通沿线的住宅和商业等用地的需求量增加，带动社会服务设施的涌入，使得综合服务环境优化改善以及土地使用性质的变化，从而提高了土地开发利用的价值。
3.提高土地开发强度
城市轨道交通的建设可以促进周边土地的高密度开发与再开发。城市交通方式与城市土地利用形态有着非常密切的关系，城市主要交通方式的运量大，所形成的城市内聚力就越强，对开发商投资开发的吸引力就越大，从而充分挖掘地段潜力，提高土地集约利用程度。
4.促进沿线区域经济的发展
轨道交通是城市交通的主干，其发展直接影响城市的整体布局和功能定位，因此它对城市区域经济的发展将产生深远的影响。轨道交通的高度可达性具有磁力效应，对一个区域的商业结构影响很大，吸引公共广场、商务、娱乐、生活设施围绕站点布置， 大量的商业资源因轨道的建设而延伸。轨道交通的兴建，对居民产生巨大的吸引力，大量的设施和居民在线路两侧聚集，引导沿线土地的高强度开发和再利用，在线路两侧形成住宅、职业场所以及社会资本的带状分布区域[5]，从而促进周边社会经济的繁荣与发展，导致房地产价格的提升。
城市轨道交通是整个城市客运交通系统的骨干，对其周边房地产价格的影响具有积极的作用，随着社会经济的发展，其影响力会不断变化。因此，该研究结论具有时间效应。
