房地产行业营改增政策解读与税收风险控制策略
一、前言
经济全球化进程不断加快，国内对市场经济体制不断地作出调整，营业税和增值税这两个纳税方式并存的局面导致在税收的过程中出现了重复征收税款等问题，这些问题严重制约了当前国内经济的稳定发展，营改增政策便是在这种情况下提出来的。
二、房地产营改增政策解读
营改增政策，顾名思义就是营业税改成增值税，市场经济上将不再有营业税的存在。营改增政策的出现本意是为了减少企业的税负，但是房地产行业相对于一些交通和服务行业来说具有一定的特殊性，所以，营改增政策的出现对房地产行业带来有利影响的同时也产生了一些不利的影响。从税负方面来说，由于营改增政策实施时间短，相应的管理体系还不够完整，加上房地产行业税率较高，无增值税抵扣，这种情况下营改增政策并没有减少房地产企业的税负，相反的还增加了企业的税收压力。另外，营改增政策的颁布从一定程度上会增加房地产企业的投资成本，加上我国近两年颁布的一系列关于房地产改革的政策对房地产行业的发展有了一定的限制，这种情况下，房地产企业很容易出现资金短缺的问题。
三、营改增政策后税收存在的风险及相应的控制策略
营改增政策从2012年开始实在全国各大试点省市试行，其效果都是非常好的。有关于房地产行业的营改增政策则是在2016年开始实行。考虑到目前我国房地产行业的特殊性，营业税改增值税后对税收增大了负担，具体从以下几个方面来讲：
（一）账务处理过程中存在的风险及相应的控制策略
增值税的计算方法是通过销项税和进项税的差值来缴纳相应的税款的，相较于营业税的单纯按营业额来缴纳税款，增值税的征收过程中涉及的工作量增加了很多，账务处理的工作难度也增大了很多，这无疑会对房地产行业相应的税款计算部门增加工作压力。另外，新政策的实行势必会存在一个适应期，这个适应期因为旧政策的影响会对账户处理相关工作人员的专业素质进行考验，在这个过程中，如果工作人员出现一些错误，会对企业今后的发展产生很多不利的影响，甚至会导致企业出现法律上的问题。
针对以上情况，房地产行业涉及的相关企业应该及时的组织账务处理相关的工作人员对营改增政策的细节内容进行讲解和培训，尽快让工作人员度过营改增的过渡期，同时，对于营改增政策实行后增加的一些账务处理程序，房地产企业应该给予重视，鼓励相应的工作人员做好自己本职工作的同时加强自己的专业素养，提高每一个工作人员的责任心，保证工作人员能团结一致，把握好账务处理过程中的每一个环节和细节。
（二）开具专业发票中存在的风险及相应的控制策略
与增值税有关的发票可以看作是一种有价值的存在，增值税专用发票可以用来抵扣一些税款，因此，房地产行业相关且会因为税额大而选择在专用发票上做文章，从而减少纳税的金额，这种利用虚假的专用发票来减少纳税金额的行为实质上就是一种偷税逃税的行为，这种行为的存在会对国家的税收产生影响，减少国家的税收金额，对国家的财政收入产生不利的影响。与此同时，使用虚假专业发票对房地产相关行业也是存在安全隐患的，国家税务机关多次对使用虚假的增值税发票提出禁令，同时国家的刑法部门也对虚假的专用发票进行了相关法律的调整，一旦发现房地产相关行业使用虚假的增值税专用发票将会触动刑法，很难逃脱法律的责任。
针对以上这种情况，房地产企业应该针对增值税发票做一个全面的了解，同时对企业的员工也要加强对增值税相关知识的培训，另外，房地产相关的企业应该通过合理的途径获得相应的增值税发票，并及时的按规定进行相应的认证，对其进行严格的保管，防止丢失。除此之外，各房地产公司应该加强有关增值?专用发票法律知识的普及，防止企业发生触犯刑法的行为，为营改增政策的有效实行提供保障。
（三）抵扣进项中存在的风险及相应的控制策略
上文提到房地产的特殊性导致房地产行业在营改增政策后税收出现不同于其他行业的降低，反而是升高了，这种现象出现的原因之一便是抵扣进项不足。房地产行业涉及的工作范围比较广，投资成本的来源和组成也较为复杂，并且房地产的施工周期比其他一把行业的要长，其中能抵扣的项目和环节非常的少，而营改增政策实行后，其税率上升到了11%，整个税率较之前提高了很多，因此，这种抵扣进项不够的情况长期存在的话势必会增加房地产行业的纳税负担，从而影响该行业的整体效益。另外，由于抵扣进项不足导致的企业税收增加会致使一些企业采取一些非法的手段来降低自己的纳税金额，例如，采用虚假的增值税专用发票或者对一些非抵扣项目不进行转出处理而直接纳入抵扣项目中，最终使企业本身陷入违法犯罪的行为中。从而对企业的形象和利益造成严重的损害。
针对这种情况，房地产企业首先应该做到的便是明确自己对营改增政策的态度，加强对抵扣进项相关知识的学习，只有明确了符合增值税政策中的抵扣进项环节才能在财务处理的过程中将非抵扣进项项目及时的转出，另外，企业应该组织对相关从业人员的培训，增强其专业素养，做到计算合理，监督有效，通过约束自身的行为来管理周围一些违法乱纪的行为。
四、结语
面对国家的新经济形势以及出现的营改增政策，房地产行业的发展目前是受限制较多的，但是为了维持企业自身的经营效益，为了更多地为国家的经济发展做贡献，房地产行业各相关企业应做好充足的准备，从调动相关人员的工作积极性到增加专业知识的培训，每一个环节都应该有条不紊地进行，只要这样我国的房地产行业才能在这种开局不利的情况下迎来属于自己的曙光。
