营改增对房地产开发企业的影响及筹划方案
一、营改增税制改革的背景
营改增始于2012年1月，首先在上海交通运输业及若干服务业进行试点，此后逐渐将试点范围扩大到全国各个地区和行业。2016年5月1日起我国全面推开营业税改增值税试点，至此营业税彻底退出了中国的税收舞台，房地产行业迎来了重大变革。数据显示，2016年我国减税总规模超过5000亿元。财政部和国家税务总局表示将适时启动增值税立法，积极推进房地产税立法，增值税税率合并也将提上日程。
二、营改增对房地产开发企业的影响
营改增之前房地产开发企业的营业税税率为5%，而营改增以后适用的增值税率为11%。按照政策规定，房地产开发企业销售房地产老项目或者出租试点前取得的不动产，允许选择简易计税方法，按照5%的征收率计税，增值税率不会突然提高到11%。营改增后，房地产开发企业可以抵扣甲供材料的进项税额，这有效降低了企业的增值税税负。在房地产开发成本中土地出让金占比最大，为30%-40%，按照《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》，土地增值税应税收入为不含税收入，企业预交土地增值税的计税依据为预收款扣除应预缴增值税税款，土地价款可从销售额中扣除，因此，营改增后房地产开发企业的税负将显著降低。房地产开发企业购置的不动产都可以用来抵税，购入当年可抵扣60%，次年再抵扣剩余的40%，这有利于企业加快投资改造的步伐。营改增前，房地产开发企业应按预售营业款的5%预缴税，而营改增后预收款的预征率降至3%，这有利于提高企业的现金流通率。长期来看，营改增有利于房地产开发企业调整产品结构，同时提升行业集中度。
三、营改增后房地产开发企业的税务筹划方案
营改增是我国税制改革的必然趋势，房地产开发企业应增强自身的税收意识，健全会计核算制度，调整会计核算科目，规范账务处理流程，使各税收款项能够更加清晰。营改增后税负的高低跟增值税抵扣息息相关，因此房地产开发企业要加强供应商管理，尽量选择具有一般纳税人资格的建筑企业和材料供应商，确认能够取得正规、足额的增值税专用发票，确保能够顺利抵扣进项税。企业要加强发票的认证和收集，规范发票的开具和保管，以防进项税无法抵扣所带来的不必要损失。同时认真反思和弥补税务漏洞，保证原始依据的合法合规，提高会计核算的准确性，确保账实相符，以减少企业的法律风险，避免发票流失、偷税漏税等问题。
（二）甲供材涉税问题的处理
在实际工程中，房地产企业的开发成本相当复杂，一般有包工包料和甲供材料两种计价模式。营改增前，两种计价模式对房地产开发企业影响不大，而营改增后两种计价模式对于房地产开发企业的赋税会产生巨大的影响。总体来看，营改增后房地产开发企业与一般纳税人合作有利于降低税负，而且选择甲供材料模式更为有利，但是甲供比例太高时施工单位应纳增值税额增大，就倾向于选择简易计税，此时房地产开发企业取得的进项税额也会降低。为此房地产开发企业和施工单位可采取联合采购模式，由房地产开发企业付款，供应商直接开具17%增值税发票给施工单位。为了解决甲供材料供应中存在的价差问题，房地产开发企业还可以成立专门的采购类贸易公司。项目公司具备物资经销资质和一般纳税人资格，负责从供应商处采购“甲供材料”，然后提供给施工单位，同时开具甲供材料的增值税专用发票供施工方抵扣，?M而降低工程成本。
（三）积极开展税收筹划工作
营改增后，房地产开发企业要与税务机关保持及时沟通，及时争取各种优惠，并且合理运用各种优惠政策开展税收筹划工作。例如，一般材料物资的税率是 17%，而房地产业适用的增值税率为11%，企业应积极利用这种税率差异，自己采购大额物资，以获得尽量多的抵扣。如果购货对象是小规模纳税人，就可以要求尽量高的价格折扣。在实际招标采购中，可实施批量采购或集中采购，提高议价能力，确保高质低价，还能获取增值税专用发票。如果部分项目无法获得进项税额抵扣，就可以采取外包的方法，以降低管理成本，实现税负转移。企业应合理利用纳税与抵扣的时间差，尽快取得进项税发票，与此同时尽量延迟开出销售发票，以提高资金的时间价值。营改增后企业购置的不动产都可以用来抵税，这利好商业地产，房地产开发企业可积极投资与持有商业地产，为企业开辟新的利润空间。
四、结语
营改增是一柄双刃剑，有利于降低房地产开发企业的税负，应对失策的话可能反而带来巨大的压力。房地产开发企业必须顺应税制改革形势，认真面对营改增的影响，充分利用营改增政策，积极制定税务筹划方案，加强财务和税务内部控制，切实享受到营改增政策的减税效果，促进企业的健康稳定发展。
