房地产开发企业“营改增”浅析
中图分类号：F810.42 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2017）015-0-02
一、引言
“营改增”是我国经济新常态下为促使第二第三产业加速发展而实施的税收新制度，目的在于减轻企业税收负担，降低企业生产成本，增加企业市场活力。“营改增”取缔传统的营业税，只对产品或服务增值部分征收增值税，对于多数企业来说是利好，但是房地产企业属资金密集型行业，其生?a经营过程有着特殊于其他企业的方面，因此在“营改增”新税收政策下面临诸多风险，必须在纳税筹划方面引起高度重视才能应对“营改增”带来的纳税困境[1]。
二、“营改增”对房地产企业的影响
“营改增”税收政策的施行对房地产企业来说是把双刃剑，有利也有弊，现实中由于种种原因可能导致房地产企业多项进项税不能纳入抵扣范围，增加企业税收成本， 给房地产企业带来了不同程度的税收风险。
（一）从业人员对新政陌生，增加了经营管理成本
相对于执行了几十年的营业税税收政策，“营改增”从正式颁布到实际执行期限相对较短，且行业牵涉面广，环节较多，对房地产企业合同签审、账务处理、税收申报和发票管理等方面提出了新的要求，导致大部分从业人员对政策相对陌生，理解不透彻，能灵活运用的人少之又少，无形中增加了企业税收管理难度，执行中难免因或这或那的原因导致结果存在偏差，造成不必要的税款流失，增加企业经营管理成本。
（二） 存续项目征税方式选取不当，增加了税收风险
“营改增”政策实施前，房地产企业已开工建设但尚未完工的项目，由于前期已发生的各类费用无法取得增值税专用发票或购买方不愿意开具增值税专用发票，导致进项税无法正常抵扣，企业极易可能简单依据施工许可证或总包合同约定的开工时间将其备案为老项目，采用简易办法计征增值税，结果因缺少依据各项目实际情况进行必要的税收测算和分析，可能导致部分项目存在多缴增值税的风险。如某项目前期费用发生较少，开工日期为2016年4月30日之前，项目为政府招商引资配套项目，销售定价原则为保本微利，由于增值较少，可能选取11%税率的一般计税方式更合理。
（三） 项目税收筹划缺乏全局观及后期执行不到位，导致筹划方案流于形式
现实中，项目开发前期筹划阶段含开发模式选取、开发业态、项目定位、后期的定价策略等，缺少专业财税人员参与，可能导致公司选择了在营业税政策下适合但“营改增”背景下不适合或操作起来税收风险很大的项目开发策略，如加名联建开发模式。
项目运营中，因业务合同签订不当如单纯依据采购价格高低而非采购成本高低确定合作单位、合同内容约定不明或不同税率事项金额未分开等；增值税专用发票管理不善包括：应取得增值税专用发票而未取得、对发票真伪、合规性缺乏专人审验等；工程结算报告部分细项与合同内容不一致；项目完成后，对整个项目的税负缺乏必要分析，对税收筹划效果缺乏必要评价等导致先前制定的税收筹划方案执行不到位，使得公司整个项目税收筹划流于形式。
三、房地产企业在“营改增”税制改革中应对策略
（一）加强对财务人员的管理和培训，降低人为失误导致的税收风险
税收政策的变化对房地产企业的影响巨大，企业财务人员应时刻关注国家税收政策的动向，在经济环境错综复杂，市场动荡的情况下以不变应万变。首先要求房地产企业具备高素质高水平的税务筹划人员，拥有专业的税务筹划能力，熟悉国家税收政策和地方税收特点，能灵活运用财税知识，合理合规的进行税收筹划，为房地产企业消除“营改增”带来的不良影响。其次搭建纳税筹划团队，成员可以为企业内部或外部中介机构，纳税筹划团队的建立有利于提升整个企业的财务管理水平和风险管控能力，还可以带动财务人员积极学习新税法，新政策和税务筹划技能。第三，全面提高财务人员的会计核算能力，确保财务信息的准确有效，财务会计人员是企业资金的管理者也是受财政政策影响最深的，在工作中应当时刻保持对财务工作的清醒认识，能够不断反思工作成果，及时发现问题和不足，还可以形成逐级监督制度，从源头减少失误发生，同时实施奖励机制，对于工作表现优异有上进心的员工给予奖励，激励员工工作的积极性。最后，建立财务人员工作规章制度，针对“营改增”带来的财务核算系统的变化，及时采取应对制度和细化工作流程，确保每项工作都按计划按规矩进行，督促相关部门适应和配合新纳税筹划工作。有了质和量双向保证的纳税筹划团队，房地产企业的财务管理水平，企业的竞争力及企业效益都会得到提高。
（二）加强增值税专用发票管理，减少企业不必要的税收损失
房地产企业在增值发票管理上应尽量获取合规增值税专用发票，减少与小型材料供应商合作，避免零散采购，最好与大型供货商签订采购合同，坐实建筑耗材开支，辨别发票真伪，增值税专项发票由专人保管，以备税务稽查使用。同时加强对供应商的管理，在与供应商合作时为了确保增值税专用发票的合法合规，应当认真查清对方是否具有开具增值税专业发票的资格。其次房地产企业应进一步加强与上下游产业链合作，合理安排增值税专用发票取得或开具时间，使税款缴纳有条不紊的进行。第三，房地产企业应当做好库存管理，房地产企业需要采购大量的设备和器材、物资来满足生产需求，过多的库存占用太多的资金不利于企业的发展，因此房地产企业在库存管理上应当针对需要科学分析至所需天数，加快库存物资的使用，尽量在“营改增”之后完成采购，这样可以使企业增值税抵扣进项税额，减少企业资金压力[3]。
（三） 做好税务筹划工作，控制房地产业生产成本 房地产企业面对“营改增”带来的生产成本的大幅增高必须采取一系列的税收管理工作才能摆脱目前的纳税压力。若要进行纳税筹划，必须结合房地产企业的特殊情况，税务筹划内容有以下几点建议：
1.充分利用“营改增”优势，加强增值税发票管理，争取抵扣进项税额
随着“营改增”的全面实施，房地产企业应当意识到增值税管理的重要性，加强税务筹划的意识和能力，在企业内部应充分做好增值税发票的管理工作，严格按照新税法的制度，认真分析可抵扣的增值税进项税，切忌盲目筹划税务，在合理合法范围内，弹性选择增值税发票的种类，高低税率分开核算，免税业务和非免税业务分开列账，依据不同税率的高低选择合适的合作对象，避免高低税率打包签订合同等，并严格控制合同的执行。同时注重纳税管理的细节推敲，在不违背法律法规的情况下合理减轻企业税负。
2.增值税和土地增值税筹划有效结合，合理降低综合税收成本
土地是房地产企业开发必备的要素之一，房地产企业土地增值税作为影响企业税负的重要税种，土地增值税的扣除项目与房地产项目的成本、增值税的进项存在重要联系，增值税进项税是否能抵扣直接影?扣除项目成本高低，进而影响土地增值税高低，因此，要综合考虑两大税种对于成本或扣除项的关系，合理运用两项税收政策的特征和有关优惠政策，合理减轻企业税负，提高房地产业的效益。
除了以上的纳税筹划外，房地产企业还需要监督内部人员的投机行为，改善房地产产业链上下游企业的财务管理，形成财务链的良性循环，减少不必要的中间环节带来的企业成本升高。注重税收筹划效果的评价，为优化后续税收筹划方案积累经验。
四、结语
“营改增”试点的成功和全国范围内的推广表明一方面税政把握透彻，执行管理得当，能较好实现中央对企业降税负去杠杆这一利好政策，对增加企业市场活力又较好的促进作用，另一方面房地产企业在“营改增”新税收模式下面临着巨大的挑战和税负压力，如果管理不当，也会造成企业税负增加，经营效益下降。但从长远看“营改增”有利于房地产企业的税负的减轻，所以企业必须在“营改增”新要求下转变观念，提高税收管理水平，完善资金链和业务链，针对“营改增”开展合理科学的纳税筹划才是房地产企业保持平稳发展的有效策略。
