房地产价格、货币政策与通货膨胀关联关系
中图分类号：F27
文献标识码：A
doi：10.19311/j.cnki.16723198.2017.11.016
1引言
自从我国1998年实行住房市场化制度改革以来，房地产市场随之快速发展，住房价格总体呈现上升态势，尤其2003年以来价格上涨幅度明显加大，房价受到越来越多的关注。房地产市场不同于其他商品市场，是由于其本身具有消费和投资两种属性，房地产消费占居民家庭消费最大的一部分，个人大多通过住房抵押从银行取得贷款，地产开发商依赖信贷资金的供给。从这几点可以看出房地产市场与金融市场关系密切，货币政策改变将对房地产市场产生冲击。
2理论分析
央行对房地产价格调控是基于房价影响通胀预期的理论之上。房地产的金融投资品属性日渐增强，其价格代表对未来的消费需求，影响人们的投资决策和预期未来成本。房地产价格明显影响通胀预期时，中央银行就应该及时介入进行干预。
2.1货币政策对房价的影响
假说一：流动性过剩导致对房地产需求旺盛，进而推高房价。房地产领域的高收益率引导信贷资金大量流向该领域，也包括国外热钱的涌入，造成房地产市场持续繁荣，是高房价的原因之一。
假说二：负利率推高房价。我国最近10年来，长期的负利率一方面减弱了人们的存款意愿，人们更倾向于投资房地产、股市，理财产品等来提高收益率，从而推高房价；另一方面，资本市场不发达，可投资品种少，加上2008年以来股市的长期低迷，促使大量资金流入房地产领域并抬升房价。
2.2房地产价格和通货膨胀之间的影响
房地产价格通过财富效应、抵押品效应等影响通胀。房地产价格上涨，从长期看增加居民实际收入，通过财富效应影响物价水平；通货膨胀通过收入效应，预期效应等影响房价。
假说三：通货膨胀和房地产价格存在长期互动机制。
3实证研究
通货膨胀率采用CPI同比增幅。房地产价格数据我们采用全国房地产开发业综合景气指数。广义货币增速选取M2增幅指标。名义存款利率采取一年定期存款利率，存款利率受央行基准利率控制，不适合做高频指标，我们采用名义存款利率减去通货膨胀率的实际存款利率（r）作为分析指标。
以上指标均是从2003年1月到2016年12月之间的月度数据。其中国房景气指数（HPI）来自于和讯财经网，M2和一年期存款利率来自于中国人民银行网站，CPI数据来自于国家统计局网站。
首先?Ω髦副杲?行平稳性检验。本文采用软件Eviews 6.0进行操作。
ADF检验结果表明HPI、r、M2、CPI在1%的显著性水平下表现为非平稳，其一阶差分序列在1%的水平下表现为平稳，各变量为一阶单整序列，这说明各变量之间为同阶单整，一阶差分序列具有平稳性，可能存在协整关系。
我们将数据分为两组进行分析，第一组数据是HPI、M2、r，第二组数据是HPI、M2、CPI。
3.1对第一组数据进行约翰森协整协整检验
我们先对HPI、M2和r进行协整检验，滞后期选择1到2。滞后期的选择是根据（SC）施瓦茨准则、AIC（赤池信息准则）、LR（最大似然比）。
协整检验结果如下：迹检验表明存在3个协整关系，最大特征值检验表明存在1个协整关系。这说明HPI、M2、r之间存在协整关系。
协整方程：HPI=0.299084*M2+-0.391538*r
约翰森协整检验结果表明：M2上涨1个单位，房价上涨0.299084个单位，实际存款利率上涨1个单位，房价下跌0.391538个单位。
接下来建立VAR模型，并进行脉冲响应分析。滞后阶数的确定是根据AIC（赤池信息准则）、LR（最大似然比）、SC（施瓦茨准则），其滞后阶数为2期。
建立VAR模型，首先建立HPI对r的脉冲响应分析。根据脉冲响应结果：对r一个正冲击，HPI的响应为负，并且逐渐扩大到第9个月左右到达最大值（-4），然后影响逐渐减小。
再建立HPI对M2的脉冲响应。根据脉冲响应结果：对M2一个正冲击，HPI的响应为正，并且逐渐扩大到第11个月左右到达最大值（0.8），然后影响逐渐减小。
3.2对第二组数据进行约翰森协整协整检验
协整检验结果如下：迹检验和最大特征值检验均表明存在1个协整关系。这说明HPI、M2、r之间存在协整关系。
协整方程：HPI=0.2226947*M2+0.247951*CPI
约翰森协整检验结果表明：M2上涨1个单位，房价上涨0.2226947个单位，CPI上涨1个单位，房价上涨0.247951个单位。
接下来建立VAR模型，并进行脉冲响应分析。滞后阶数是根据AIC（赤池信息准则）、LR（最大似然比）、SC（施瓦茨准则），确定其滞后阶数为2期。
建立VAR模型，首先建立HPI对CPI的脉冲响应分析。根据脉冲响应结果：对CPI一个正冲击，HPI的响应为正，并且逐渐扩大到第9个月左右到达最大值（约0.45），然后影响逐渐减小。
再对HPI和CPI做格兰杰因果关系检验。检验结果表明HPI和CPI互为因果关系，说明HPI和CPI之间存在长期互动关系。
上述的实证检验证实了上文提出的三个假说：
第一，流动性过剩影响房价。实证检验表明M2 上涨1个单位，房价上涨0.299084个单位。脉冲响应结果显示M2对房价有一个正向冲击，并在大约一年之后达到最大值。
第二，负利率推高房价。实际存款利率下降1个单位，房价上涨0.391538个单位。脉冲响应结果显示负利率对房价也是正向冲击，在大约9个月之后达到最大值。我国从2003年底以来长期的负利率使得居民存款意愿减弱，更乐于投资于资本市场以赢得更高的收益。
第三，房地产价格和通货膨胀存在长期互动关系。房地产价格上涨带来通货膨胀一定程度的上涨，通货膨胀又反过来推高了房价。
4政策建议
通过上文的分析，本文提出如下三个政策建议。
4.1控制流动性过快增长
为了抑制流动性过剩对房价的刺激作用，一方面我国应该增强金融市场的广度和深度，完善资本市场，拓宽融资渠道，更好的吸纳过剩流动性。另一方面积极推动利率市场化和汇率制度改革，使得人民币合理反映对内和对外价值，抑制国内资本大量流出和国际热钱大量涌入。
4.2采用利率政策控制房价
我国货币政策多注重数量性工具（准备金政策、银行信贷、货币供给等），对价格性工具（利率、汇率等）重视程度不够，利率变化会对资产价格产生影响，通过本文分析，我们可以看到利率上涨对房价有明显的抑制作用，货币政策有?M一步改进的空间。
4.3统筹治理通货膨胀和房价，防止房地产泡沫化
中央银行应关注资产价格，特别是房地产价格过快上涨，综合运用货币政策、行政手段、产业政策等调控房价，防止房价泡沫破裂给整个实体经济带来的负面影响。
解决流动性过剩问题、控制房价和通胀，是一个系统工程。需要从经济和金融两个层面着手，逐步实现经济结构战略性调整，收入分配政策改革，实现储蓄与消费、消费与投资结构的均衡；逐步完善金融市场改革，增强金融市场广度和深度，进一步推动利率、汇率制度改革。
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