浅谈商品房买卖中惩罚性赔偿的适用性
出处：论文网
时间：2006-12-12
3、出卖人订立商品房买卖合同时故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者
为拆迁补偿安置房屋的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的。
此种情况是第八条的另外一种情况。出卖人在出卖房屋时，不论其是故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人，还是已经将此出卖房屋作为拆迁补偿安置房屋，对于买受人或第三人来说都有可能无法取得该房屋。出卖人对无法获得房屋的一方构成欺诈；该方有权按照本《解释》的相关规定，要求出卖人承担惩罚性赔偿责任。
（三）《解释》第十四条规定房屋面积过度缩水引起的惩罚性赔偿。
出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符的，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
根据该《解释》规定，如果商品房面积过度缩水，面积误差超过3%，买受人有两种选择：一种是请求解除合同，返还已付购房款及利息；一种是同意继续履行合同，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款要适用于惩罚性赔偿，此处的惩罚程度是确定的，明确规定为双倍返还。但这种惩罚可以通过双方约定来避免。另外在《解释》中第四条规定了买卖商品房出卖人向买受人收取定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未订立商品房买卖合同应按照法律关于定金的规定处理。这里的法律是指《担保法》和《合同法》规定的定金条款：即给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定债务的，应双倍返还定金，这也是惩罚性赔偿的规定，其不以造成损失为前提。
四、其他情形下的法律运用
1、超出《解释》的情形，能否适用惩罚性赔偿。
《解释》明确列举了几种情形下，应由出卖人对买受人作出惩罚性赔偿，这样规定明了、确定、便于实践中操作；但是，在实际的商品房买卖活动中，除了规定的几种情形以外，出卖人还有许多欺诈行为：如虚假广告宣传，造成买受人最主要的购房目的丧失；违反房屋买卖合同约定房屋适用性条款；如出卖人不具备开发商品房的主体资格，所销售的商品房因证件不全无法取得房产证；房屋工程未经验收或验收过程存在欺诈；楼群开发，承诺的交付期限已到，部分楼盘根本未开发并再无开发能力。曾有这样一个案例：高某原在某市的一个商业区有一处300多平方米的临街住宅，1998年某置业公司看中了这片土地，准备在临街建一商业大厦，后面起5幢住宅楼安排原居民，拆迁协议约定：高某在确定期限内将房屋完整交给某置业公司，某置业公司在2001年交付原处开发的5号楼两套住房给高某，并具体约定了两套房的层数、号数和面积，2001年交房的日期已到，置业公司只开发了商业大厦和第1、2号楼，3、4、5号楼根本未动工，高某等被安排在3、4、5号楼的被拆迁户多次找置业公司，置业公司先是搪塞，说让等，到后来实在隐瞒不住，只得如实相告。原来开发该楼盘时，置业公司根本没有多少资金，只是置业公司的老总和某事业单位的某领导关系较好，事业单位的该领导人答应为其投入资金，联合开发，置业公司于是采取不正当的手段办齐了所有手续，但后来该事业单位领导人因涉嫌贪污被判刑，新换领导人拒绝和置业公司合作。置业公司开发工作只能撂浅，根本不能交房。高某原住宅属祖上遗留，并且该房屋临街，大部分能出租赚钱，是一家人的生活来源，得知房子根本实现不了后，高某一病不起，家里雪上加霜，渡日艰难。纵观本案，置业公司给高某造成的各种损失比《解释》中规定的情形还要严重，但这又不是《解释》中几种情形的任何一种。现实中许多买受人被欺诈的情况比《解释》规定的情形严重的多，但因不属于《解释》中的任何一种情形要求惩罚性赔偿有可能不被支持，这就违背了立法和司法的一个重要规则：即对同类主体实施的同类行为应统一规制，并同类处理，行为相对方得到同类救济。但根据《解释》的规定，对出卖人的欺诈行为，有的要适用惩罚性赔偿，有的不适用惩罚性赔偿，对于买受人，同样受到欺诈，有的权利达到充分保护，有的达不到充分保护，甚至受损失大的受到保护的利益反而小，所以违背法律的同一性。为了弥补《解释》规定的疏漏，笔者认为，应由最高人民法院作出补充规定，承认商品房买卖中的买受人是消费者，买受人不论受到出卖人何种欺诈，都可以要求惩罚性赔偿；在具体规定惩罚性赔偿适用范围时，应在列举式之后加一概括性条款，避免法院处理此类案子时，对超出规定范围的其他种类欺诈行为适用惩罚性赔偿责任时无法可依。
2、二手房及职工所在单位将公房转变为职工私人住房买卖过程中是否适用惩罚性赔偿。
二手房买卖也属房屋买卖，对这个领域是否适用惩罚性赔偿存在着不同的意见：一种意见认为，买受人的地位是平等的，不管是买新房的买受人还是买旧房的买受人都应受到同等保护，况且买旧房的买受人普遍生活水平较底，生活更困难，属于更弱群体，应受到法律高度保护，所以对二手房交易过程中存在的欺诈行为应该适用惩罚性赔偿规定。一种意见认为，二手房买卖与开发的商品房买卖不是相同领域，二手房买卖情形特殊，所以，不应适用惩罚性赔偿。笔者同意第二种观点，前面已阐释过商品房具有商品的属性，买受人的地位视同消费者，其在接受商品或服务时明显处于弱势，为了平衡双方的权利义务，为了更好地保护消费者的利益，《消法》及《解释》对经营者、服务者、出买人提出了更高的要求，要求其必须诚实信用提供产品和服务；但是在二手房买卖中双方地位平等，并无强势弱势之分，该行为不是实施的生产经营活动，通常也不以营利为目的。无须承担更高的注意义务，一方履行合同有瑕疵，可以要求其赔偿，如果要求惩罚性赔偿，对出卖人是不公平的。
由于体制的原因，九十年代之前，职工的住房多数都是单位根据一定条件分给职工的，不用职工掏钱购买；随着我国市场经济脚步的加快，单位住房通过房改等手段转为职工私人所有，在转变的过程中，职工和单位也会发生这样和那样的矛盾，也存在着单位借助自己的强势将房屋随意调配，侵犯职工个人权益的现象，这种情况能否对单位适用惩罚性赔偿，也存在分歧。笔者认为，这种情况不能适用处罚性赔偿，因为，在此种关系中，作为出卖人的单位，不是房地产的经营者，房产也不是单位经营的商品，如果将惩罚性赔偿引入该领域，将使该领域更加混乱，并且与《解释》的基本精神不符，还会引起国有资产流失等一系列问题。
总之，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》虽说只是司法解释，但因其具有具体性，可操作性和规范性，应该说这是商品房买卖中的“消法”⑥。该司法解释虽然也存在着惩罚性赔偿适用主体、要件、范围规定的不明确，法官自由裁量权过大等问题，但它表明在我国的民法某一领域，已开始有条件确立私法同样具有惩罚性的理念，并实际运用于司法实践中。这样的规定能够有效制裁和遏制商品房买卖中的欺诈、恶意违约，为商品房交易确立良好的秩序，有利于整个社会对诚实信用原则的认识和遵守，有利于百姓安居乐业，有利于交易安全并推动我国社会主义市场经济的健康发展。
注释：
①杨立新：《商品房买卖中的惩罚性赔偿》最高人民检察院检察日报。2003年8月4日。
②金福海：《论建立我国的惩罚性赔偿制度》， 《中国法学》1994年第4 期 第67页。
③王利明：《惩罚性赔偿研究》，《中国社会科学》2000年第4期。
④扬立新：《商品房买卖中的惩罚性赔偿》最高人民检察院检察日报。2003年8月4日。
⑤叶林：《惩罚性赔偿在商品房买卖中纠纷的适用问题》，《人民法院报》 2003年7月15日。
⑥《商品房买卖如何适用惩罚性赔偿》，中国经济时报 2004年12月8日。
参考文献；
1、杨立新：《商品房买卖中的惩罚性赔偿》 最高人民检察院检察日报。2003年8月4日。
2、叶林：《惩罚性赔偿在商品房买卖中纠纷的适用问题》，《人民法院报》 （2003年7月15日）。
3、陈耀东：《论购房者的消费地位 惩罚性赔偿的适用》，《中国房地产报 》（2003 年11 月 18日）。
4、王利明：《惩罚性赔偿研究》，《中国社会科学》2000年第4期。
5、金福海：《论建立我国的惩罚性赔偿制度》， 《中国法学》1994年第4 期。
6、 最高人民法院民事审判第一庭《商品房买卖合同司法解释及相关法律规范》，人民法院出版社2003年版。
7、最高人民法院副院长黄松有就《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》答记者问。
8、《商品房买卖如何适用惩罚性赔偿》，中国经济时报 2004年12月8日。
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