中国房价问题的研究

作者：许晓敏

时间：2011-06-30

　　【摘要】近几年来，我国的房价一路攀升，住房问题已经成为市民热点关注的问题。房地产经济在我国国民经济中占有重要地位，保持房地产的健康有效地发展，合理控制房价的过快上涨，已经成为各级政府的主要政策目标。本文首先阐述我国房地产发展的现状，分析房价上涨的原因，并对房价上涨的控制进行研究，使房地产健康，长效的发展。

　　【关键词】房价；原因；控制。

　　引言。

　　改革开放以来，我国的房地产业的发展前景令人欣慰。尤其是在1998年住房改革后，一直处于快速发展之中，为国民经济作出了很大贡献。但是在这令人瞩目的成功后面，隐藏着很多问题。近几年来，全国各大中小城市的房价都以超过国民收入的速度上涨，居高不下。如今“买房贵”与“上学贵”“看病贵”一起被称作新民生的三大问题。持续高涨的房价使得中低收入的人群购房困难越来越大。从长远的角度看，这对一个国家的发展是不利的。

　　1.中国房地产的现状。

　　我国房地产在改革开放以前，实行的是统一建设和分配的制度。20世纪90年代以后，房地产进入了一个兴旺发达时期，土地成片开发，大量外资的引入，高楼大厦纷纷拔地而起，我国的房地产业作为一种重要的经济杠杆，在进行城市建设、改善人民生活、促进经济发展等方面发挥了巨大的作用。但是，最近几年里房价不断攀升。以北京中关村为例，就在近五年里，北京中关村的房价从7000元/平方米，涨到21000元/平方米，房价是成倍上涨。

　　房地产是我国的支柱产业。中国在近10年的发展，在整个社会消费品总额中，房屋的销售几乎占到了50%。这种高度依赖房地产经济的发展模式风险是很大的。花旗集团中国经济研究项目主管沈明高表示，中国2010年住宅地产项目的投资占国内生产总值（GDP）的6.1%，与美国2005年的水平相当，而美国在这之后就爆发了次贷危机。他说这一水平也只比日本上世纪70年代的地产繁荣时期低了两个百分点房价持续上涨，房价-收入比逐步攀升。中国房价的涨幅远远高于物价和GDP的增长速度，尤其是在北京，上海，深圳等地区，住房成为很多人的难题。更加令人头疼的是，在房价飞速上涨的同时，工资水平却很是稳定，房价-收入比逐年增加。据统计，我国平均房价收入比在10:1左右，北京上海等地甚至达到了30:1之高。根据联合国有关统计，发达国家房价收入比为1.5～5.5:1，发展中国家的房价收入比为4～6.1:1，绝大多数国家的房价收入比为3～7:1之间。而中国远远超过了这个比例。

　　住房空置率很高。住房空置主要存在三种情况：第一，是房地产商把房子建好后，捂盘惜售、待价而沽；第二，一个人拥有好几套房；第三，房屋刚刚建成，正在销售当中。其实，空置的问题是允许一定范围内存在的，正如第三种情况。但是出于投资性和投机性目的的购房导致房屋空置率很高，成为推动房价上涨的重要原因。北京，上海，深圳等地区，很多楼盘的空置率已达50%。空置房的购买者并不是以自住为目的，而是为了等到房产升值是再出售给别人。

　　国家的信贷政策比较宽松。主要的表现是申请贷款的标准比较低，并且银行接受贷款申请的比率比较高，贷款所需付的利息低，首付也比较低。据统计，在我国，购房者80%左右是直接或者间接地来自银行贷款。中国房屋按揭贷款2009年占了1.8万亿，为2007年的近3倍。房地产开发企业的负债率远高于世界公认的50%举债的警戒线，多数企业达到75.8%，个别地产甚至超过80%。

　　2.对房地产中房价现存问题的原因分析。

　　2.1从需求方面。

　　房地产的需求是指消费者在一段时间内愿意并且能够购买的房子的数量。影响我国消费者对住房需求的因素主要有：

　　（1）居民收入。随着经济的持续增长，居民收入也普遍提高了，个人可支配收入上升，对住宅的支出增加，使得对住宅的需求上升。

　　（2）城市化进程的推进。城市化进程加快了房地产市场的日益蓬勃发展，城市化进程带来的对住房条件和环境的改善的需求，城市拆迁改造带来的被动需求，也促进了房地产业的发展。

　　（3）消费者对房价的预期。房屋作为一种正常品，连续几年房价的走高，使得消费者对房地产价格的预期越来越高，这一定程度上刺激了价格的上升。房地产商的惜售，减少了房屋的供给，价格进一步被抬高。

　　（4）国家的信贷政策。中国宽松的信贷标准，增加了居民购房的支付能力，直接拉动了对房屋的需求，提高了房屋的价格。

　　2.2从供给方面。

　　房地产的供给是指房地产开发商在一定时间内，以某特定的价格所愿意且能够出售的房屋的数量。开发商的供给受很多因素影响，其中最主要的是成本因素。成本是推动房价上涨的内在原因。成本主要包括土地价格和劳动力价格。

　　土地是一个比较特殊的要素，它的总量是一定的，即土地的总供给是一定的。随着工业化和城市化的进行，能用来建房子的土地数量在逐年减少，城市稀缺的土地资源始终是开发商争夺的目标。这也一定程度上形成了卖方的垄断。因此土地的价格不断上涨。地价的上涨，推动了房价的上涨；而房价的上升，又使得一部分人被房地产的利润驱动，进入房地产业，在有限的土地资源面前，进一步推动了土地价格的上升。因此，地价与房价是相互影响，相互推高。

　　随着人们生活水平的不断提升，劳动力的价格也逐年上升。

　　有些地方甚至出现了“民工荒”的现象。劳动力成本的大增，导致生产成本的增加，房价必然会提升。

　　2.3从法律方面。

　　主要体现在对土地的相关条例上。不少人都认为中国的法律在支持中国房价的暴涨。国务院第55号令第四条赋予“取得土地使用权的土地使用者”“其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动”的权利，《物权法》第一百四十三条：“建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押。”

　　处分权是所有权四项基本权能（占有、使用、收益和处分）的核心，处分权包括了转让、出租、抵押、赠与、继承、销售、封存、丢弃等权利。国务院第55号令和物权法第一百四十三条使我国的土地使用权受让者具备了处分权，使用权就成了事实上的“有期限的所有权”。我国的土地出让制度就成了允许和鼓励土地炒卖、允许和鼓励不动产炒卖的制度——“炒卖”皆因“处分权”而来——如果没有转租权、转让权、抵押权等“处分权”，土地就不可能通过土地使用权利的交易而增值，土地使用权也就不过是实物意义上的对土地的“使用”而已。

　　2.4从政府在建立保障性住房的动力方面。

　　政府在建立保障性住房的动力不足。全国人大报告指出，保障性住房建设进度缓慢，截至2009年8月底仅完成投资的394.9亿元，完成率为23.6%。当然，地方政府的这种做法，是可以理解的。试想：如果地方政府建设足够多的保障性住房，会拉低当地的房价，进而拉低地价，这不仅会减少地方政府的财政收入，更会直接拉低当地的GDP指标。

　　因此，在GDP而不是民生指标来考核干部政绩的大背景下，地方政府官员这种牺牲民生来实现GDP指标的做法，直接导致了保障性住房进度的缓慢和商品住房的大面积增加，进一步推动了房价的快速上涨。

　　2.5从房地产的主要利益主体方面。

　　房地产中的主要利益主体是：政府官员，开发商，银行和一些投机者。大量的普通的购房者，由于信息不对称等原因，很难真正的影响到房地产事业。

　　房地产业是很容易滋生腐败的领域之一。其中一个很重要的原因是土地的来源。众所周知，土地是国家所有的，在土地的交易环节很容易出现权钱交易现象。土地资源的紧缺性决定了政府会把它出让给能给自身带来最大利益的开发商。寻租行为在房地产业也越来越盛行。管理土地资源的部门和官员很容易成为寻租的对象，在暴利的诱导下，房地产商和政府官员会相互勾结。这些寻租费用，也被房地产商列入成固定成本中。

　　3.控制房价上涨的措施。

　　（1）在房地产供应房屋的结构方面，政府应增加中低档的普通商品房和经济适用房的建设，完善廉租房制度。廉租房制度在法国得到了很好的实施，按照法国HLM制度规定，人口超过5万的城镇中，廉租房占全部住房的比例不能低于20%，否则将受到处罚。在我国，保障性住房的供给要由政府部门严格的监督完成，在各地政府提供保障性住房动力不足的情况下，中国政府可以借鉴法国的做法，建立一个完善的廉租房制度。优先保证中低价位，中小套普通住房和廉租住房的土地供应。减少别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度，大套房住房的土地供应，构建起多元化的市场供应主体。

　　（2）实现一个全透明交易平台。搭建一个全国性的网络楼盘交易平台，以地方分类，全国所有地市的所有楼盘都收列其中。从房产商拿到土地、楼盘规划开始，都在网上显示出来，接受公众的监督，这样可以减少腐败寻租行为。当楼盘完工后，所有套型户数等相关信息，都公示在该平台，彻底杜绝开发商捂盘惜售行为。同时，对每一套住房的交易也都公布出来，不仅房屋所在位置，连购房者本人的姓名等信息也都公开。这种做法在一些人看来可能比较理想化，但其实这并不难实行。因为在美国，已经实行了高度透明化的房产交易，所有交易记录都可以在美国法院查到的。

　　（3）调整考核政绩的制度。不再把GDP作为衡量政府官员的唯一标准，应该把民生放在第一位。正如上述原因分析中提到，房价上涨的一个原因是政府官员希望通过房地产业来拉动他的政绩，来保证GDP指标的实现。这无疑进一步抬高房价，并且政府也没有降低房价的动力。温家宝总理说：“我们确实需要一些仰望星空的人，心里装着整个国家和世界，同时又需要一些脚踏实地的人，踏踏实实地去做苦功夫。最重要的是民主，只有民主才不会出现人亡政息。”所以，当务之急是要把考核干部业绩的GDP至上，彻底改为民生第一。应该真正实行民选官的制度，高度透明化，让民众的选举权，监督权和问责权真正落到实处。

　　（4）对地方政府的职能的重新界定。在每次房价上涨过快的时候，中央政府都会出台一些相关房地产政策来稳定房价。但殊不知“上有政策，下有对策”，所以这些政策的效果很不理想，因此房价问题仍然得不到有效的控制。主要原因是房地产商和地方政府之间有共同的利益，这是导致房地产政策执行不利的关键原因。因此对地方政府职能进行重新的定位显得很必要，可以打破政府官员与房地产商勾结的利益集团，有利于房地产政策的实施。

　　4.结论。

　　相对于其他市场来说，房地产市场是一个正在发展中的，极其复杂的，有着众多不同参与者和多种利益冲突相连的复杂领域，同时又关系到人民群众的切身利益，关系到国家的稳定和发展。本文通过对房地产业的现状，房价上升的原因以及解决方法的探讨中得出，抑制房价上涨还需要一个很长的过程。现今，我国房地产业出现的问题还没有得到解决，房地产利益主体的相互勾结，政府建立保障性住房的动力不足等问题，经过对以上原因的分析，提出了调整房地产供应结构，实现全透明交易平台，调整考核政府官员政绩的制度等建议，使房价能够在不久的将来慢慢的“回归”“理性”。

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