房地产企业融资渠道的思考
摘要：本文围绕国家宏观调控的大背景，辩证分析在金融调控政策下，现行的房地产企业融资渠道的现状，阐述我国当前房地产企业传统单一融资渠道存在的弊端及其影响。最后，结合我国的实际情况，提出了创新我国房地产融资渠道的几点建议。
关键词：房地产；融资渠道；现状；发展建议。
引言。
融资，通常是指货币资金的持有者和需求者之间，直接或见接地进行资金融通的活动。通俗地讲，就是指一个企业的资金筹集的行为与过程。即公司根据自身的生产经营状况、资金拥有状况、以及公司未来经营发展的需要，通过科学的预测和决策，采用一定的方式，从一定的渠道向公司的投资者和债权人去筹集资金，组织资金的供应，以保证公司正常的生产、经营管理需要的理财行为。
一、我国房地产企业传统融资渠道概述及现状分析。
近年来，国家开始了新一轮的宏观调控，紧缩房地产银行贷款的政策措施相继出台。房地产企业传统融资渠道受到严重的市场挑战。
1.银行贷款。
目前，中国房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款，银行信贷资金贯穿于土地储备、交易、房地产开发与销售的整个过程。我国房地产企业对银行的依赖明显过高。一旦房地产经济发生波动，房地产企业的经营风险将转变为银行的金融风险，进而影响国家的金融安全。为此，政府开始频频出招调控，开始实行紧缩的货币政策，央行连续加息以及连续上调存款准备金率。虽然这一措施并不是专门针对房地产市场的，而是为了收缩流动性、压制通胀压力，但给房地产的资金供应产生了不小影响。
2.房地产信托。
目前在我国较为常见的房地产信托融资模式主要包括：房地产股权投资信托、股权证券化信托、混合信托、财产信托和债权信托等。
信托产品能比较灵活充分地适应和处理房地产的多种经济和法律关系。相对银行而言，房地产信托能降低产业整体的运营成本，节约财务费用，还有利于房地产资金的持续运用。在供给方式上，可以根据企业本身运营需求和具体项目设计资金信托产品，增大市场供需双方的选择空间。但对长期的、大规模的项目融资作用有限。同时，房地产信托起点比较高，融资额度最少在1亿人民币以上，信托产品发行周期有限，且退出机制也欠完善。
3.上市融资。
上市融资也是房地产企业一个理想的融资渠道。房地产实现上市融资的方式主要为国内主板A股上市、境外上市和借壳上市。
近年来，北京、上海等地有相当多的房地产公司为解决融资问题，在不能从境内商业银行和信托投资公司取得资金的情况下，他们的目光自然就要投向其他融资渠道，上市融资成为房地产企业热门途径。SOHO中国、碧桂园的成功上市不仅给潘石屹、杨惠妍带来了数百亿身价，在缔造一个个富豪传奇的同时，也激起了境内房地产企业上市热潮。对于企业而言，上市的益处在于能够拓宽企业融资渠道、提高公司知名度、提升公司治理水平、有利于培养公众认同感、帮助企业形成较稳定的消费群体。但上市融资，会使公司股本加大，融资的成本较高，股东还需对公司的控制权着以考虑。上市公司信息的批露，使财务公开化。公司还将面临证监委严格的审查，对公司的经营管理者形成约束。
二、发展我国房地产融资渠道的对策和建议。
房地产企业的健康发展客观上需要改变目前融资渠道不畅、资金短缺的局面，必须对目前房地产融资渠道进行完善、创新。笔者认为，完善我国房地产企业的融资渠道主要需做好如下三项工作：
1.建立多层次直接融资体系。
中小企业融资难问题既有机制问题，也有中小企业自身问题。譬如：中小企业规模小抑制金融机构的放贷意愿；中小企业贷款条件严、融资成本高；中小企业金融服务和信用担保机制不够健全，以及中小企业融资渠道狭窄等。推动建立中小企业多层次直接融资体系。稳步扩大中小企业板规模，加快创业板市场的形成与发展。鼓励各类创投机构加大对中小企业投资力度。鼓励各金融机构开展产权、非专利技术和股权等无形资产的质押贷款，开办融资租赁、公司理财、账户托管等多种中小企业融资业务。鼓励民间资本参投中小企业金融机构，积极发展小额贷款公司和村镇银行。
2.加紧开发房地产金融投资产品。
房地产融资渠道的多元化发展，关键是需要设计出有差异的、服务不同房地产企业的金融产品，从而形成一个稳定的房地产金融产品供应体系。目前，在房地产行业已经涌出一批新型的金融产品，典型的就有房地产投资基金和海外资金。房地产投资基金，即指信托公司通过制定信托投资计划，与投资者（委托人）签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证等方式受托投资者的资金，然后进行房地产或者房地产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和人员实施具体的经营管理的一种资金信托投资方式。房地产投资基金不应是一个简单的财务投资，要对行业、项目有充分的了解，还要搭建好合作平台。海外资金，以基金形式存在，来自海外通过专业管理的资金。海外基金拥有雄厚的资金实力，根据目前中国房地产市场现状和前景，他们认为可以赚取高额利润同时坐享人民币升值的“双赢”投资。目前跨境资本加快了进驻的速度，除了摩根士丹利、ING等海外基金巨头外，一些来自泰国、韩国、日本、俄罗斯和土耳其等非主流的海外基金也开始关注我国的房地产市场。
3.完善金融法律法规，促进房地产金融市场健康发展。
我国现行针对房地产行业颁布了一系列法律、法规，从根本上说体系不健全，规定不具体，操作难度大。从发展的角度看，已经严重滞后于房地产经济的发展，并对房地产行业的发展具有很大的束缚。在房地产融资多元化的过程中，新出现的很多融资工具如果没有相应的制度进行规范，就难免陷入混乱局面。我们应尽快修改完善现行的法律法规，确立房地产信贷的法律地位，如制定房地产开发企业贷款管理法、产业基金法、违反房地产信贷管理办法处罚条例等，明确规定开发商及个人的权利和义务，规范房地产开发商的融资行为，促进房地产金融市场健康发展。
结束语。
目前，房地产业在国民经济中的支柱地位，已不容置疑。多元化的融资渠道要求在我国房地产以后的发展中，应是以银行贷款为主渠道的前提下，配之以多品种的金融产品相结合的良性的、低风险、高效率的融资渠道。突破房地产发展的资金瓶颈，房地产企业才能以最有利的方式、最低的资金成本，更快地持续发展。
参考文献：
[1]中华会计网校。新形势下房地产企业多元化融资渠道。
[2]武书义。我国房地产金融存在的问题与发展策略[J].华北金融，2008（01）。
[3]郭冬梅。浅析房地产企业融资渠道的突破与创新[J].经济研究导刊，2008（10）。
- 上一篇：住房公积金风险分析与控制
- 下一篇：整合食品安全监督力量理顺食品安全监督体制
