银行业房地产信贷的风险与防范
中图分类号：F830.572 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）08-00-01
一、研究背景
美国爆发的次贷危机席卷全球，虽然对我国影响不大，但危机暴露出美国监管部门对商业银行房地产信贷监管的缺失，其教训具有普遍意义。借鉴次贷危机的经验与教训，加强并完善我国商业银行房地产信贷监管，对商业银行健康有序发展和宏观经济稳定运行具有重要意义。
二、房地产信贷风险原因分析
（一）政策变化带来的信贷风险
由于国家或地方政府的各种政策，房地产行业的法律法规调整，会影响房地产行业的发展，加上房地产行业本身管理不规范，会给投资者或贷款者带来损失的可能性。房地产投资收到包括产业政策、投资政策、金融政策、土地政策、税收政策、住房政策、房地产市场管理政策等因素的影响和制约。这些都会对房地产开发投资的收益目标的实现带来巨大影响，从而给房地产开发商带来风险[1]。
（二）道德风险监管薄弱带来隐患
道德风险是次贷危机的主要原因之一，假按揭抵押贷款业务在我国也时有发生，假按揭是指不以真实购房为目的住房买卖行为，房地产开发商以其他关系人冒充真实购房者身份，通过虚假行为买卖房子向银行抵押贷款，达到骗取资金的目的。因为大多数虚假抵押贷款借款人无还款意愿，且可能没有能力偿还，这类贷款已成为我国商业银行的主要风险。此外，在抵押贷款业务发生的过程中，银行信贷的授信尽职调查流于形式，部分客户经理、开发商和中介共同伪造买卖合同，虚抬房价，骗取银行信贷。避免道德风险的发生，加强该方面的监管已经刻不容缓。
（三）房地产信贷顺周期模式，扩大了银行风险
银行采用房地产信贷顺周期模式，使银行在系统性风险中的脆弱性更加显现，对银行的稳定发展带来挑战。我国商业银行现阶段一般是采取顺周期经营模式。这就需要外部监管机构未雨绸缪，适时采取逆周期监管，防范于未然，通过逆周期监管模式缓解银行房地产信贷积累的风险。
三、商业房地产信贷风险特点
房地产信贷风险的主体是商业银行房地产信贷资金，客体是己经建立信贷关系的房地产开发企业、个人住房按揭贷款客户等，除了具有一般信贷风险的特征外，还具有其行业性信贷风险特征。
（一）可控性。商业银行风险控制可以按照一定的规则和方法事前预先对风险识别和评估，事中进行防范，事后化解，使风险最小话。在具体实践中，构建根据各种风险构建在商业银行风险管理机制，有效控制信贷风险。
（二）客观性。只要存在借贷款的行为，信贷风险就会存在，具体来说就是，无风险的信贷活动在信贷机构现实的信贷活动中根本不可能存在。
（三）潜在性。商业银行信贷的潜在风险从一种可能存在转化为现实需要一定的外部条件，不易察觉，具有较强的隐蔽性。
（四）政策性。房地产信贷风险收到国家和地方政府出台的各种经济干预政策的影响。
（五）扩散性。房地产业作为国民经济的支柱性产业，在国计民生中发挥着举足轻重的作用，其影响会涉及到社会的各个方面，一旦房地产信贷出现大规模的违约，必将影响到整个金融体系稳定，会快速传递到其他经济主体，严重的甚至会引发持续经济衰退，如美国的次贷危机，不仅损害了本国经济，还殃及世界许多国家[2]。
四、房地产信贷的防范措施
（一）严格准入标准，降低各种违约风险
当前中国房地产市场紧缩，住房供大于求，空置率较高。银行应小心控制风险，谨慎信贷投放。对于新增房地产开发贷款，应严格准入标准，使有限的贷款资源投向经济更发达，市场更成熟，声誉更良好，资质更高的，综合实力强的高质量的企业。支持区域位置优越，户型设计好，销售前景好的项目。
（二）主动调整信贷结构，降低房地产贷款比重
加强行业研究，深入分析，把调出的信贷用在符合国家战略政策，具有良好发展潜力的中型企业，国家重点项目，高质量的基础设施项目和其他特殊项目符合国家产业政策的专项项目。符合条件的小型企业贷款，可实行额度的专项管理，重点支持科技型、服务型和劳动密集型的小企业的发展。在严格准入标准，有效控制风险的前提下，增加旧城棚屋区改造和保障性住房建设和民生项目的信贷投资
（三）针对不同经济周期计提不同的不良贷款损失准备金比例
由于经济繁荣时期信贷条件的放松，银行系统的处境也是因此而变得比较脆弱。一旦房地产泡沫破灭，必然会引出银行等金融机构不良贷款的急剧增加，出现大量呆账、坏账，金融机构将面临巨大损失，脆弱的银行系统也将受到冲击，运转失灵，最后可能导致汇率体系的失衡，爆发全面的金融危机。当银行系统陷于瘫痪的时候，社会上的每一个人都会间接地受到冲击。所以，为了更好的规避风险，应针对不同经济周期计提不同的不良贷款损失准备金比例
（四）加强贷后管理，规避偿还风险
对借款人进行跟踪调查和分析是监测偿还风险的重要内容。一是要及时发现借款人在借款周期内的各种不利于银行风险防范的因素，如就业和收入的变动情况。是否会影响其正常的还款能力，一经发现要及时采取补救措施。针对无意违约的客户，要及时通知借款人偿还到期贷款，防止客户的无意违约；对长时间逾期且还款意愿较好的借款人除采取积极催收的办法外，还应定期向其发送逾期贷款催收通知单，以免出现诉讼时效中断，造成信贷资产损失[3]。
