中国人口老龄化下“以房养老”模式的启示

时间：2016-05-29

中国人口老龄化下“以房养老”模式的启示

　　随着中国人口老龄化问题的不断突显，养老问题越来越受到社会各界的高度关注。在现有养老保障制度和体系背景下，迫切需要寻求新的、更为适合中国国情的方法来应对各种养老问题。住房反向抵押贷款，即“以房养老”作为发达国家解决老年人养老的重要金融工具，目前受到了中国学界的高度关注，对当今解决中国庞大老年群体的养老问题具有重大的现实意义。在中国，“以房养老”相关政策也开始逐步提出与实践，这引起了各界的热议，相关“以房养老”的模式也层出不穷，其保障和服务水平也各不相同。

　　1.我国“以房养老”政策的提出与存在问题

　　1.1“以房养老”的含义及我国政策的提出

　　“以房养老”也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”。一般是指老人将自己的产权房抵押出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式，在老人去世后，银行或保险公司收回住房使用权，这种养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充。

　　2013年国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，引发舆论广泛关注，按计划“以房养老”政策会于2014年上半年试行推广。

　　1.2“以房养老”在我国遇到的问题

　　没有得到立法保障。在建设“法治国家”的潮流下，若没有法律的支撑和保障，“以房养老”的合理落实就很难推行。“以房养老”需要民政局、房管局、人社局、金融和保险机构等多个部门的协调。具体实施办法和养老机构如何确立等等都是难题。

　　传统观念的制约。在中国，“养儿防老”、将财产留给子女等观念深深扎根在绝大多数人的思想中，对一代代老人一直有着深刻的影响。将自己为之辛苦奋斗而挣下的、居住多年的房产抵押给养老院、银行、保险公司等机构，而不给子女，许多老人和年轻人还难以接受。尤其对中低收入群体来说，在当前经济还不怎么发达、贫富差距还比较大的情况下，许多老百姓辛苦一辈子也难以攒下一套房子，到老了，却又不得不将房子抵押给银行，以贷款养老，这是比较难让这部分群体接受的。

　　难以找到合适的养老机构。养老机构的质量参差不齐也是老人不愿意去养老机构养老，继而导致部分“以房养老”难以推行的重要原因。好点的养老院收费太高，还要找关系，并且床位、人数等十分有限，甚至出现有钱也难以进去养老的现象；差的养老机构服务、设施常常不到位，而且养老院虐待老人的新闻屡见不鲜。这不仅使老人对养老机构抗拒，子女也会对养老机构持怀疑态度，进而使养老机构来养老面临种种困境。

　　银行、保险公司等机构的信用危机。一方面，银行、保险公司等机构可能会由于经营管理不善，导致承诺的待遇水平不能按预期给付；另一方面由于这些养老机构质量参差不齐，人们无法正确选择，会担心一旦签订协议，即失去了对房屋的所有权，落入“没房也没钱”境况。配套监管机制不完善。对于养老机构的监管、资格审查等机制、体制还很不成熟。对于各地各种养老机构的研究还需深入，笔者以北京郑各庄的“金手杖”养老公寓分析为例，探究现有的较完善的养老机构的做法及相关不足及建议。

　　2.郑各庄“金手杖”养老公寓相关概括及特色做法

　　2.1郑各庄“金手杖”养老公寓相关概况

　　郑各庄的经济运行体系是以郑各庄村为基础、以宏福集团为经济主体的“村企合一”的经济运行体系。郑各庄村集体经济是产业集群经济。在建筑、旅游、科技、医疗养老、物业保障五大产业，带动了1万多人就业。村办企业宏福集团自筹资金创办了水城金手杖国际养生公寓，拥有1400个养老家居房间，能接纳近3000位老年人入住养生、度假。

　　金手杖养老的承诺是集社区养老、医疗养老、机构养老、度假养老等于一身，酒店式管理、精装修家居、24小时温泉、保姆式服务的养老。主要有长期、短期会员模式，包括30年会员、15年会员、短期租赁会员、小憩会员、老年“日托式”会员、体验会员在内的六种会员制度，满足不同家庭的养老需求。

　　金手杖养老公寓的 “一、二、三、四”经营模式运营所提供的待遇和服务水平是比较高的。“一”是指建立从自主养老到护理养老到临终关怀一条龙服务体系；“二”是指老年公寓分为自理型和护理型两大区域；“三”是指根据不同群体需求，提供高、中、低三个档次的服务；“四”是指充分利用宏福集团在黑龙江五大连池、海南山钦湾、长春等地开发的旅游及医疗地产资源，拓展“候鸟型”、“旅游型”、“修养型”、“康复型”四个类型异地养老服务项目，随季节变化选择不同的养老城市，实现经济效益与社会效益双赢。

　　2.2“金手杖”特色具体以房养老的操作

　　非本地村民。养老公寓的入住条件需在50岁以上。如果老人在北京市有闲置房产，可将闲置房产委托给水城“金手杖”经营，通过专业的评估鉴定机构估价，来置换水城“金手杖”的相应公寓类型，免会员费及相应服务费，享受养生公寓的所有贴心服务，在不改变房屋产权、所有权的情况下，解决养老资金难题，真正做到“以房养老”。当然也可以选择出让产权，出让产权又可以分自己自主卖房子，通过买金手杖的房间来获得金手杖房间的产权，还有一种方法，是委托金手杖这边来卖，差价如果不足金手杖房间的价格，需要老人再出钱补上，如果多余，既可以把钱放在金手杖做餐费、服务费等，也可以收回来，自己处理。

　　本地村民。作为村民一项新增福利，本村老年人只要年龄超过70岁，就可以免费永久入住这座老年公寓。这是只有当地村民才可以享受的养老待遇。　　郑各庄的金手杖可以很好地避免现在以房养老的困境，可以很好地进行保障，也解决了老年人的观念负担，定期的文体活动和志愿者服务等也可以很好地消除其孤单感。

　　3.郑各庄“金手杖”养老的不足

　　3.1覆盖面较为狭窄

　　仅仅针对本村居民和较为富裕人群，具有一定的排他性，不能作为一种覆盖大众的养老模式来进行推广。

　　3.2资源紧张

　　能容纳约3000位老人，但由于及使用周期长等特殊性，很多老人有需要，有条件也无法享受。

　　3.3消费较高

　　金手杖的养老公寓可提供的各项服务和待遇很丰富，但若不是本地村民，想要享受全部服务和待遇，所需花费还是比较昂贵的。

　　4.郑各庄“金手杖”养老对建设以房养老机构的启示

　　“以房养老”涉及金融机构、保险机构、行政管理多个领域，需要系统、细致的设计，短时间很难普遍推行。再加上要改变房屋所有权，这不符合我国家庭的传统观念，不容易被老年人普遍接受的。但“金手杖”养老公寓确比较好的借鉴了以房养老的思路，同时自己进行了设计。

　　4.1产权问题

　　如果老人在北京市有闲置房产，可将闲置房产委托给水城“金手杖”经营，通过专业的评估鉴定机构估价，来置换水城“金手杖”的相应公寓类型，免会员费及相应服务费，享受养生公寓的所有贴心服务，在不改变房屋产权、所有权的情况下，解决养老资金难题，真正做到“以房养老”。也可以选择出让产权。这种让老人自己选择的方式，很大程度上削弱了老人的抵触情绪。

　　4.2健康服务

　　因为老年人群的特殊性，在很大程度上是否方便随时就医成为衡量服务水平的一大重要指标。对于这个问题的解决，“金手杖”养老公寓采取的措施是引进了安贞联合医院（以治疗心肺血管疾病为主，十分适合老年人），并与距离这里最近的华一医院、北七家卫生院形成紧密的合作关系，为老人的医疗健康提供了方便快捷的绿色通道。

　　4.3日常生活照抚

　　对于老人的日常照抚采取酒店化管理，并且房间内有呼叫铃，在老人突发紧急状况等情况出现时，保证有人迅速知晓并采取措施救助。行动不方便的老人在平时可托付公寓管理人员买生活必需品等等。在公寓顶层有花园菜园可供老人们使用。

　　4.4有丰富的社交活动

　　“金手杖”养老公寓地处社区，周围有学校、娱乐场所，生活感十足。而且“金手杖”所居住的老人多是通过本村或单位集体购房等方式入住的，本就互相十分熟悉，不会有陌生感。再就是会有丰富的社团活动和定期的春游等活动，生活比较充实。

　　4.5避免信任危机导致的抵触情绪

　　郑各庄集体经济的产业集群实力较强，比之其他私人养老机构让老人觉得更为可靠，避免因信任危机而对“以房养老”的模式抵触。

　　合适的“以房养老”模式能比较好的解决我国人数日趋上升的老年人养老问题。目前，随着我国人口老龄化的和经济形势的变化，我们有必要去推行“以房养老”并探究合适的养老模式，做到养老的资源整合利用。

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