上市公司财务报告分析
一、 引言
近期的房地产市场变化无常，股市也是一直低迷不振，影响原因往往比较容易找出，但是调节起来却没有那么简单。房地产是受国家或地方政策影响最大的行业，细微的政策波动足以让一方房地产市场迅速膨胀，也足以让一方房地产市场迅速下滑。各房地产企业面临多重问题，融资难，处理存货难，资金周转速度就慢，导致一系列问题的出现。万科作为房地产上市公司的龙头企业同样面对着这些机遇和挑战，2010年和2011年的住宅成交面积一直是萎缩的状态，同比下降达到29.6%和19.2%，而后几年渐渐回缓。2013年初，房地产大量的负面信息出现在人们视线里，人们更多的采取暂不投资房地产。在这样的行业环境下，万科集团成为目前最大的专业住宅开发企业当然是有其独特的优势。围绕这一问题，本文从几大财务指标上对万科集团近年来的财务数据，在同行业以及国家经济的大环境下进行对比分析。由于能力水平有限，并未进行企业财务及其问题解决方式的具体做法探究，经营状况的深层次探究，仅仅对财务指标数字层面上的浅析，目的在于从近期财务数据中反映出企业的经营状况，总结优势和问题，予以初步建议。
二、案例分析
万科企业股份有限公司，简称为万科集团，公司总部位于中国深圳市福田区梅林路63号万科建筑研究中心，本公司于1984年5月成立，目前是在中国最大的专业住宅开发公司，也是股市里的代表性地产蓝筹股。1991年1月29日，本公司发行之A股在深圳证券交易所上市。1993年5月28日，本公司发行之B股在深圳证券交易所上市。1993年12月28日经深圳市工商行政管理局批准更名为“万科企业股份有限公司”。到2009年，已在20多个城市设立分支机构。在2010年万科率先成为全国第一家年销售额超过千亿的房地产公司，这个数字相当于美国四大住宅公司高峰时的总和。万科于1991年成为深圳证券交易所的第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。公司致力于不断提升产品品质。
（一）偿债能力分析
偿债能力是指企业偿还到期债务的能力。信息使用者尤其是外界的使用者非常关注企业偿债能力，偿债能力强，说明企业财务状况好，对破产风险的抵抗力就强，也可有效反映企业资本结构是合理的。企业偿债能力，从静态角度来看，是企业资产还清公司债务的能力；从动态角度来看，则是企业的资产在业务的使用过程中创造的收入来偿还债务的能力。现金的支付能力和偿债能力是企业健康发展的关键。一般按债务偿还期限分为短期偿债能力和长期偿债能力。
1. 短期偿债能力分析
偿债能力的衡量方法有两种，一种是比较可供偿债资产与债务的存量，资产存量查过债务存量较多则认为偿债能力较强；另一种是比较经营活动现金流量和偿债所需现金，如果产生的现金超过需要的现金较多，则认为偿债能力较强。短期债务存量比率主要包含流动比率、速动比率、现金比率。
（1）流动比率
流动比率=流动资产/流动负债（1）
流动比率假设所有的流动资产都可以用来偿还流动债务，表示用多少流动资产作为偿还每1元流动负债的保障。一般，流动比率越高，企业的短期偿债能力越强，但并不是流动比率越大越好，若比率过大资金被滞留在流动资产上，就不会得到更好的运用，影响资产周转，从而影响其盈利能力。通常国际上认为，当流动比率为2时，其偿债能力是较为充分的。从短期债权人来看，流动比率越高越好，对债务的保障程度高，但从企业经营者来看，货币资金不被闲置是目的，应将流动比率维持在合理水平。
从表1数据可知，在2009年之后，由于房地产行业受到限购令的影响，出现整体行业市场紧张的情况，万科企业股份有限公司也受其影响，流动比率有明显下降趋势，都达不到人们认为的理想数值2。之后的几年也一直是走下坡路，这在公司日后的发展趋势中值得关注，探其原因是否是应收款项等因素的影响。
（2）速动比率
速动比率=速动资产/流动负债=（流动资产-存货）/流动负债（2）
相对与流动比率，更进一步的有关变现能力的指标是速动比率。表示用多少速动资产作为偿还每1元流动负债的保障。计算速动比率是将流动资产扣除流动性不确定性较大的存货预付账款和一年内到期的非流动资产等项目，避免了流动比率的局限性假设，使短期债务的存量比率更可信。此项数据反映了企业运用随时可变现资产偿付到期债务的能力，是对粗略估计计算得到的流动比率的补充。一般情况，速动比率越高，企业短期偿债能力越强。该指标在1左右为佳，不同行业差别很大。
如表2所示，万科企业股份有限公司10年的速动比例非常乐观的达到0.5-0.6之间，而在2011年更是有明显的下滑，下一年又稍有回升，而去年再次下降。进一步说明近年来房地产行业受到国家政策性调控的影响，即使万科企业股份有限公司这样的行业领军企业，也因市场紧缩而面临严峻的形势。比较两组数据，我们能看出，在考虑了公司存货等变现金额和时间具有较大不确定性的因素之后，流动比率和速动比率呈现非常明显的差距，流动比率表现出来的良好偿债能力被大打折扣。同时可以看出指标较低公司的短期偿债能力较差，但与同行业相比属于正常现象，原因是房地产行业与众不同之处，其存货占流动资产的比率十分高，土地储备和待售房较多。而在2011年时，房地产市场的政策调控效果开始显现。对房地产市场造成了较大影响，导致企业销售乏力，大量资金被存货占据难以回笼，新建成的楼盘仍旧待售，就出现了速动比率明显下降的现象。 2. 长期偿债能力分析
长期偿债能力是企业偿还长期负债的能力，它表明企业对债务负担的承受能力和偿还债务的保障能力，表明企业有无足够的能力偿还长期负债的本金和利息。长期偿债能力能反映公司资产质量和对财务杠杆的使用程度。长期偿债能力的强弱，是反映企业财务状况稳定与安全程度的重要标志。其主要指标包括资产负债率、股东权益比率、产权比率等。
（1）资产负债率
资产负债率=负债总额/资产总额
（3）
资产负债率表示企业对债权人资金的利用程度，是企业从债权人处筹集资金占企业全部资产的比重。
（2）股东权益比率
股东权益比率=股东权益/资产总额 （4）
资产负债率较高是大部分房地产企业的通病，股东权益比率也较低，说明公司的长期偿债能力较差，但万科的利率保障倍数还是很大的，说明其完全有能力支付利息。
（二）获利能力分析
获利能力的强弱直接体现企业制造血液的能力，是商业企业存在最本质的目的。获利能力主要从以下几个指标体现：销售毛利率、销售净利率、投资报酬率、净资产收益率、普通每股收益。
投资报酬率=利润/投资总额（5）
净资产收益率=净利润/净资产（6）
销售毛利率=销售毛利/销售收入
（7）
基本每股收益=归属于股东的当期净利润/当期发行在外股数加权平均数（8）
由表5可见，万科房地产今年的投资报酬率大幅度上升，净资产收益率小幅提升，说明其获利能力依然很强，依然会吸引外界投资者进行投资。但销售毛利率有小幅下降，这也是现房地产市场给予的小小影响，在所难免。
（三）营运能力分析
营运能力主要通过应收账款周转率、存货周转率、流动资产周转率、主营业务收入增长率、净利润增长率进行分析。目的在于揭示影响企业资产质量的因素，整体资产的利用程度是否符合一个良性机制的运转。
应收账款周转率=营业收入/平均应收账款余额（9）
存货周转率=主营业务成本/平均存货余额（10）
流动资产周转率=主营业务收入/（流动资产年初+年末）/2（11）
净利润增长率=（净利润-上年净利润）/上年净利润（12）
由表6可见，应收账款周转率总体呈上升趋势，并且10～12年上升幅度很大，这说明其利用程度很好，应收账款不会影响公司资产质量；存货周转率、流动资产周转率逐年提升，说明公司的资金周转灵活，对房地产商来讲，项目专用资金数额通常非常巨大，资金的灵活周转显得格外重要，此表可以看出万科的资产利用效果明显变好。
（四）发展能力分析
发展能力分析主要通过净资产增长率和总资产增长率两个指标进行分析，可直观的体现公司的发展潜力。
净资产增长率=（期末净资产-期初净资产）/期初净资产（13）
总资产增长率=（期末总资产-期初总资产）/期初总资产（14）
由表7可见，公司的净资产增长率逐年递增，但是总资产增长率却逐年递减，说明公司注重风险将负债降低，追求内部融资，增强盈利能力，在目前房地产商共同面对的市场下，这样自强不息的发展方式才能使其处于不败之地。
三 、未来发展展望与战略
以目前房地产动荡不安的市场来讲，展望未来确实不容易，不因成功而傲慢不因困难而盲目才是房地产企业需要找到的心态。万科的总体盈利能力等方面一直很强，这与万科坚持走专业化道路是分不开的，在继续保持的基础上还要加大力度对实时经济形势政策、竞争环境等方面进行风险分析和评估，以便应对可能出现的问题和风险。2014年，复杂的房地产市场形势带来各种新的挑战，公司需要提升专业能力和管理效率，实现企业发展从规模速度型到质量效益型的飞跃。
此外科学融资对于目前房地产的发展尤其重要，为支持业务发展的需要，房地产企业应继续拓展融资渠道，创新融资方式，继续尝试住宅开发基金和人民币跨境贷款等方式加强海内外基金合作，降低资金成本，对新项目拓展策略方面持审慎态度并且科学研究判断，稳健理性投资。对于大型房地产企业，国际化道路是需要考虑的长期发展方向之一。对于现有海外项目，应做进一步完善的运营管理机制，加强控制。在控制海外投资风险的前提下，努力探寻可以合作的国外合作项目，充分发掘和利用海外的资金资源和业务资源，推动专业能力的提升及业务模式的创新，这不仅是学习创新的机会也是树立企业形象，在国际舞台上展现企业能力的机会。
