山西省房地产金融服务的调查与思考
一、山西省房地产金融服务的基本情况
1.房地产信贷情况
（1）房地产开发贷款较年初增加。截至2014年12月末，山西省金融机构房地产开发贷款余额250.07亿元，比年初增加12.83亿元，增长5.4%，其中：地产开发贷款余额40.44亿元，比年初增加11. 89亿元，增长41.6%。房产开发贷款余额209.62亿元，比年初增加0.94亿元，增长0.5%。我省房地产市场以白住和改善性住房需求为主体，内生动力较足，房地产开发相关指标仍保持稳定增长态势。 （2）保障性住房开发贷款继续增长。截至2014年12月末，山西省金融机构保障性住房开发贷款余额102.85亿元，同比增长7.9%。全年城镇保障性住房新开工 23.26万套，基本建成21.02万套，完成投资528.05亿元，均超额完成年度计划任务，保障性住房支持力度不减。 （3）个人住房贷款增长较快。截至2014年12月末，山西省金融机构个人住房贷款余额714.85亿元，比年初增加164.7亿元，增长29.9%，比上年同期增加142.68亿元。从全年来看，个人住房贷款不良率逐步下降（见表1），无论从山西省还是太原市，个人住房贷款不良率低于全省各项贷款不良率水平，稳定在低位。山西省购房需求以刚性需求为主。据凋查，个人住房按揭贷款的申请主体刚需者占比达到90%以上，投资性购房约占10%，主要集中在商铺贷款。由于个人住房贷款一般采取不动产抵押的方式，损失率相对较低，还款方式多采用按月等额本息或等额本金方式，利息实收率始终保持着较高的水平。
2.个人住房贷款利率情况
（1）首套房贷款政策较去年同期显宽松。对于贷款购买首套住房的家庭，截至2014年12月末，15家金融机构执行的首付款比例平均为39.1%，其中，首付款比例在三成（含）以下的有l家机构，占比6.7%;首付款比例在三成至四成之间的有7家机构，占比46.7%;首付款比例在四成以上的有7家机构，占比46.7%。全部金融机构发放的首套房贷中执行基准利率的贷款占比为90.84%，执行上浮利率的贷款占比为4.84%，执行下浮利率的贷款占比为4.32%。分机构看，中国银行和兴业银行首套房贷平均利率低于基准利率，工商银行、交通银行、农业银行、招商银行、民生银行、华夏银行和晋商银行首套房贷平均利率等于基准利率，邮储银行、浦发银行、中信银行、光大银行、渤海银行和农村信用社首套房贷平均利率高于基准利率。全省金融机构发放的个人住房贷款中，首套房贷款占比为97.3%，贷款购房者以刚性需求为主。
（2）二套房贷利率基本与首套房贷保持一致。对于贷款购买第二套住房的家庭，15家金融机构的房贷政策也趋于宽松，基本执行了30%～50%的首付款比例，平均首付款比例为39.7%，较去年同期下降20个百分点。贷款利率方面，除招商银行二套房贷略高于其首套房贷利率外，其他14家金融机构均采取了紧跟首套房贷利率政策，即与首套房贷利率政策基本一致。
（3）个人住房贷款利率稳中有降。2014年，全省商业性住房贷款累放220.51亿元，较2013年增加了24.43亿元，加权平均利率为6.5 32%，同比提高0.02个百分点。从利率走势看，2014年1-10月利率走势较为平稳，11月份略有下降，12月份降幅较大，各期限贷款利率均不同程度降低，个人住房贷款投放明显增加。分期限档次看，5年以下（含）期贷款和5-10年（含）期贷款加权平均利率分别为6.426%和6.5 81%，分别比上年同期减少了0.02和0.017个百分点;10-20年（含）期贷款和20-30年（含）期贷款加权平均利率分别为6.544%和6.481%，分别比上年同期增加了0.008和0.072个百分点。
二、山西省房地产金融服务中存在的问题
1.房地产融资模式相对单一
房地产所需资金主要是来源于白筹资金、外资、债券、国内贷款和国家的预算内资金等。在我国由于资本市场发展的相对落后，很难为房地产企业提供其他融资渠道。因此，商业银行的信贷几乎介入了房地产业运行的全过程，成为我国房地产市场的主要资金提供者。据调查，几乎80%的开发商的融资模式是从银行贷款取得。这种单一的银行信贷模式难以适应我国房地产行业快速发展的趋势。
2.房地产信贷管理存在薄弱环节
按照中国人民银行的规定，房地产贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高的房地产开发企业，企业白有资金应不低于开发项目总投资的30%。但在现实操作中，一些地区片面追求GDP增长，有意无意地放松了房地产信贷的管理，商业银行普遍把房地产信贷作为一种“优质”资产，在难以对开发商的经营信息和购房者的资信状况进行充分考察的情况下，大力发展房地产信贷。而当开发商资信较差、竣工期限与房屋质量无保证时，以虚拟房地产作为抵押物的做法会给银行带来较大风险。
3.不良贷款率趋升，房地产金融蕴含风险
在我国，包括土地储备贷款、房地产开发贷款、流动资金贷款、购房者按揭贷款等在内的房地产资金链中，银行贷款占到了房地产行业融资总量的六成到七成，而国际通行标准不超过四成，因此我国房地产企业对银行的依赖度明显过高。这种单一的房地产资金供给是房地产金融风险的集中体现，一旦房地产经济发生波动，风险会向银行传递，银行实际上会直接或间接地承受房地产运行中的市场风险和信用风险。从山西省情况来看，2014年，房地产业贷款不良率有所升高，达到10%左右。 三、政策建议
1.积极拓宽融资渠道，构建房地产发展的多元化融资机制
继续大力发展银行间债券市场，拓宽企业融资渠道，鼓励支持房地产企业发行短期融资券、中期票据、定向融资工具、资产支持票据等新型市场融资工具，不断优化融资成本与负债结构，拓宽融资来源，有效改善企业财务结构。例如，恒大集团在香港联合所挂牌上市，在境外发债累计30多亿美元;近几年跟信托公司等非银行金融机构也有较多的合作，包括信托开发贷、信托股权收益权转让和项日股权转让融资等等，极大地拓展了其资金融通的能力。
2.积极规范并引导民间资本进入融资体系
山西民间资本雄厚，近年来国家也相继出台了鼓励和引导民间资本进入实体经济的实施意见，山西省要加快建立健全民间投资服务体系，搭建平台，加强服务和规范指导，既可以为民间资本提供投资方向，又为民间资本进入房地产融资体系创造良好环境。 3.加强房地产企业自身的金融体系建设 当前，一些大型房企为了实现资本盈利能力最大化，尝试通过资本流动、收购、重组、参股、控股等方式实现资本的增值，例如参股券商或者金融机构。资本运作能力作为其核心竞争力建设的关键，房地产企业应积极组建独立、充实的金融专业部门，培养具有资本运作能力的专业或非专业人才，建立企业的金融形象，维护好企业的金融资源，全面提高其金融建设的技术能力。 4.完善房地产金融的规范管理 相对于房地产金融的飞速发展，一些房地产法律、法规就显得滞后，导致一些管理乱象时有发生。因此，必须要建立和完善相关的法律体系来规范房地产融资的多元化发展。同时，建立房地产企业信用信息基础数据库，开展房地产企业信用评价，实施评价等级动态管理，加强对预收行为和预售资金的监管，防止企业因资金链断裂抽逃资金。
5.加强房地产金融的监测分析，保持房地产金融环境稳定
通过对商品房市场的供给总量、供应结构、销售量等指标进行统计分析，科学判断房地产市场供需整体走势和结构变化，便于政府正确决策科学调控市场，引导老百姓理性消费。相关部门要建立健全房地产金融预警系统，整合各部门信息资源，保持对房地产金融风险的经常性、持续性的监测与分析，根据市场变化提出应对措施并调整贷款投向，及时披露市场信息，引导社会舆论，稳定市场预期，促进房地产业持续健康发展。
