您现在的位置: 论文网 >> 证券金融论文 >> 金融研究论文 >> 浙江房地产与金融业产业关联特性研究论文

浙江房地产与金融业产业关联特性研究

出处:论文网
时间:2016-07-20

浙江房地产与金融业产业关联特性研究

  房地产业和金融业均属于国民经济的支柱产业,两者的市场波动都会对国民经济的运行产生巨大影响。对于浙江房地产与金融业关联特性的定性分析文献较多,但定量分析的文献仍不足。以期通过本文研究,为协调浙江房地产与金融业的健康发展提供量化依据。

  一、浙江房地产与金融业发展概况

  (一)房地产发展概况

  90年代以来,浙江房地产发展的运动轨迹与经济周期的波动轨迹相似,主要分为以下几个阶段:启动阶段(1991-1993年)、回落阶段(1994-1997年)、发展阶段(1998-2000年)、繁荣阶段(2001-2010年)以及调整阶段(2011年至今)。

  1991年开始,全国房价第一次呈高速增长态势。浙江房地产开发投资额同比增长幅度一度高达284.4%。1994年1月25日,国务院发布了《国务院关于继续加强固定资产投资宏观调控的通知》,受政策调控影响,房地产发展得到一定程度上的抑制。虽然全省各项房地产指标仍在增长,但至1995年增幅已逐步回落。

  1999年房改房逐步上市,改变了房地产开发投资额增幅持续下降的态势。中央出台了允许个人利用银行贷款购房政策,个人购买能力不断增强,个人购买住宅面积占当年全部住宅销售面积的比重逐年上升。随着银行信贷政策的开放,土地与房地产市场迎来了新一轮的发展高潮。2002年7月开始实施的土地招标制度,使得地价飞速上涨,房地产市场进入了超高速增长的局面。仅2010年上半年,杭州主城区二手房交易均价达到19536元/平方米,同比上升47.15%。

  2011年1月,“新国八条”出台,拉开了严厉调控房价的序幕,中央开始实行限购、限贷等调控政策。浙江有关部门也迅速行动,结合当地实际情况,先后出台一系列具体实施细则,以期保持房地产市场的平稳增长。

  经过10多年的超高速发展,浙江房地产逐渐转型。整个市场呈收缩态势,供需关系变化,需求方逐渐表现出“销售规模下降,价格指数回落,土地购置减少”,供给方则表现出“开发规模减小、投资增幅降低,投资结构优化”。

  (二)金融业发展概况

  从金融机构本外币存贷款余额和金融业就业两方面考察,可以发现1995年之前是金融业恢复形成阶段,1995年之后则进入逐渐完善和深化时期。因此,浙江金融业的发展可分为两个阶段:恢复、发展阶段(1992-1994年)和改革、完善阶段(1995年至今)。

  发展之初,浙江在金融领域的发展相对落后,主要原因在于浙江原有的经济基础薄弱,在金融产业发展过程中缺乏资金来源,因此对外来资金较为依赖。1978年末,浙江银行业金融机构人民币存款余额只有35.79亿元,贷款余额48.9亿元,直到上世纪九十年代这一情况才出现了根本性的转变。

  1995年11月21日,浙江城市信用合作社会议成功召开,在本次会议中,充分肯定了信用合作社发展的成绩。1995年10底,全省城市信用合作社存、贷款余额分别已达172.4亿元和114.6亿元。

  2011年,浙江金融业稳健发展,金融市场的整体发展速度处于较高的水平,保持了健康的发展态势。金融资源配置得到了进一步的优化,该省的金融市场整体运行态势良好,为浙江经济的发展贡献出了巨大的力量。

  二、浙江房地产与金融业关联度测算模型、指标与结论

  (一)基本模型、主要指标及评价标准

  (1)模型简述。投入产出模型的行模型表明经济的存在必须再生产出其消耗的全部产品,如果不在原有的规模上而在扩大的规模上生产,还要有剩余产品;列模型则反映了收入分配关系变化如何与技术以及相对价格变化相互影响。

  (2)主要指标。本文用直接消耗系数和完全消耗系数表示后向直接关联度和后向完全关联度,用直接分配系数和完全分配系数表示前向直接分配系数和前向完全分配系数。

  计算公式如下:直接消耗系数aij指某产品j生产单位最终产品量对另一产品i的完全消耗量,记为aij。

  aij =xij/Xj(i,j=1,2,……,n) 公式1

  完全消耗系数bij反映了直接消耗和间接消耗的总和,完全消耗系数矩阵B可以直接由直接消耗系数矩阵A计算得到。

  B=(I-A)-1-I 公式2

  其中,I为单位矩阵。

  直接分配系数rij是指i产品分配给j产品的中间消耗使用量在总产出量中所占的比例。

  rij=xij/Xi(i,j=1,2,……,n) 公式3

  完全分配系数Dij主要是指某些行业中的单位增加水平能够通过直接或者间接的途径为另一个行业提供的分配能力,我们可以用矩阵R来求取矩阵D的数值。公式如下:

  D=(I-R)-1-I 公式4

  其中,I为单位矩阵。

  (3)评价标准。为进行有效评价,本文将计算所的值与国际标准范围进行对比,若高于上限,说明房地产业与金融业的关联度偏高,应当注意房地产业过热;若低于下限,则认为房地产业可能发展结构不合理或金融业对其支持力度不足。

  (二)测算结果

  通过分析计算,得到了下表数据:

  从后向直接系数结果可以看出,2002年及2005年浙江房地产业对金融业的依赖程度相当高,在2007年虽有所下降,但2010年又上升至第三位,说明浙江房地产与金融业之间的后向直接关联程度较高,房地产业对金融业的依赖关系依然明显。   从后向完全系数的角度看,发现同样的趋势。因此,说明金融业在值和位次上都保持着较高的数值,说明房地产业对金融业的需求拉动作用较强。

  前向直接系数相对于后向直接系数来说,数值上要小,这说明浙江的房地产业对金融业的前向关联性比较弱。从整体上分析,2007年之前的前向直接系数位次呈逐年下降趋势,说明浙江房地产业对金融业的推动效应正逐年减弱。

  较之前几组系数来说,前向完全系数无论从数值上还是位次上都没有明显的优势。通过整体上的动态分析,可以发现,后向关联度总体呈下降趋势,而前向关联度除2005年外变化不十分显著。

  (三)规律与结论

  综上,可以进行以下对比:一将两个产业的关联度与其它产业的关联度进行对比;二将关联度与国际标准相比较,便于判断该省房地产业发展是否处于合理范围。

  (1)与其它产业关联度相比较。结果显示规律如下:位次上与其它产业相比,房地产与金融业的后向关联度显著靠前,这说明,房地产业是一种资本密集型产业,特别是在初级发展阶段,必然需要金融业的有力支撑。另一方面也表明,浙江的房地产是以物质消耗为主的增量发展型产业,而不是成熟的以经营服务为主的存量发展模式。

  (2)与国际经验值相比较。在后向关联特性上,除2002年后向直接系数偏高以外,其余系数均符合国际标准范围。在前向关联特性上,只有2002年与2010年符合国际标准,2005年以及2007年两者均低于国际上规定的范围下限。在发达国家,房地产行业在发展的过程中会形成众多的中介机构,并以此为基础向消费者提供完善的物业管理。而浙江房地产与金融业的前向直接关联度与前向完全关联度均与国际标准有差距,这说明浙江的房地产业仍属于新兴产业,发展滞后,发展结构不合理。

  三、对策与建议

  通过分析可以发现,浙江房地产对金融业需求拉动作用较强;而房地产对金融业供给推动作用较弱。虽然两者基本上符合国际上的房地产与金融业关联度范围,但浙江房地产业的产业结构仍需优化升级,以保证浙江经济健康发展。

  (一)房地产业优化

  (1)转变发展模式。房地产业的发展更应该注重与金融业之间的相互支持性,而不是单方面的金融业对房地产业的支持。作为更具服务性的第三产业,浙江的房地产业应该对其中介机构的数量与质量以及物业管理服务等更强调服务性质的层面进行发展。因此,要逐渐将房地产从开发模式向经营管理模式转变,从增量房市场向存量房市场转变。

  (2)稳定房产价格。首先,要调整土地供应结构,针对不同类型的区域市场提供不同的土地供应;其次,需继续完善土地出让制度,实施招标等制度,减少协议出让、无上限拍卖出让等出让方式,从而达到土地价格的有效调控;再者,需行政手段的参与,采取推出保障房、限购、限价等手段,一定程度上缓和房价的涨跌幅度;最后,尤其要规范房地产中介机构市场,禁止投机倒把的行为。

  (二)金融业优化

  首先,要规范浙江金融业的发展,加大金融管制力度。虽然目前,已有不少银行执行对房地产业的限贷政策,但银监会仍应加强监管,银行应加强房贷的审核,规范抵押物的估价。

  其次,可以建立针对浙江房地产与金融业关联度的预警防范机制,定期收集宏观经济运行、居民收入消费水平以及房地产业投资等数据资料,制定预警指标,如“房地产业贷款占银行信贷总额的比例”、“房地产贷款年增长额占银行信贷总增长额的比例”等,以此为预警以及采取防范措施的根据。

  (三)总结

  浙江房地产与金融业产业关联度总体上虽符合国际经验值范围,但数值较为靠近上限。因此,认为该省的房地产与金融业关联密切。拓宽房地产融资渠道,可以从一定程度上减缓两者过热的产业关联度。另外,还可以通过搭建平台,从行政监管方面对两者的关联度进行调控。总之,只有协调好房地产业与金融业两者的产业关系,浙江的经济才能健康协调的发展。

浙江房地产与金融业产业关联特性研究

论文搜索
关键字:金融业 浙江 关联 房地 特性 产业
最新金融研究论文
试论国际金融研究的新方向
基于社会网络关系的农村普惠金融思考
浅析互联网金融模式存在的安全隐患
新冠肺炎疫情下绿色债券发展
浅析影子银行的发展对货币政策传导的影响
互联网金融的大数据应用模式及价值研究
数字货币发展现状及问题研究
上市公司盈利能力的问题研究
民间金融公司风险传导机制研究
AMCs金融科技研发模式探索
热门金融研究论文
人民币升值对我国经济的影响
汇率对人民币升值的影响
美国次贷危机对我国金融监管的若干启示
对当前国际金融危机的几点看法
金融危机是中国的心腹大患
商业银行中间业务发展问题及战略研究
中国金融市场对外开放的利弊分析
我国货币政策与股票市场发展的相关性分析
发展中间业务 提升综合实力
金融发展理论与我国金融体系改革