我国政府在房地产市场发展中的保障性住房政策浅析
保障性住房是我国在建设发展过程中影响最大的一项工程，是关乎民生的工程。保障性住房是政府保障低收入家庭住房的政策，由经济适用房、廉租房和公租房构成。衣食住行，民之所需，在现行的市场经济体制中，商品房的价格居高不下，这个时期政府提出建设保障性住房，可谓是赢得口碑的民心工程。
一、政策现状
市场经济是鼓励竞争的经济。快速增长的国民经济，使得人们的收入相差明显，而节节攀升的房价，使城市中低收入和特困家庭中的住房困难户无力购买商品住房而“望房兴叹”。为解决低收入家庭的住房需求，采用按收入情况实行住房政策，最低收入家庭可以申请租赁政府或单位的廉租房；中低收入家庭可以选择购置经济适用房；同时，为解决城市中外来务工人员及新就业职工的住房困难问题，2010年我国推行了公共租赁住房（以下简称公租房）政策，使得保障群体进一步扩大。由此构成了我国保障性住房体系的“三房”结构，基本能够解决低收入家庭的住房问题。然而，在各地政策执行中还是出现了违背初衷的情况。
二、政策实施中的问题
目前我国在实施政策中存在一定的问题，如购买随意的现象屡屡出现，导致大量低收入家庭仍买不起房。经过调查分析，将问题总结如下：
（一）准入机制不明确
保障性住房的受益群体是低收入家庭，但是，我国目前尚未建立完善的个人金融管理体制，而大多数中国人的心理是不愿意透露收入多少的，“低收入”如果成为概数的话，就很难确定是否满足准入条件，这也成为政策实行中的漏洞。因此，在某些地区就出现了“开着宝马住经适房”的怪现象。
（二）准入标准确定难
首先我国实行住房保障制度采取的主要方式有两种：一种是“补转头”，指通过降低经济适用房的单价，间接提高购买能力。可以通过免除土地出让金、减免建设和经营中的行政事业性收费等方式降低开发商成本得以实现；一种是“补人头”，指政府直接给低收入居民货币的补贴。由于我国个人收入统计制度的不完善，这两种补贴方式在一定程度上都存在对申请人准入资格把关不严的现象。
在沈阳市政策中规定，允许申请经济适用房的必须是收入低的家庭。在出售过程中以家庭收入和家庭现住房面积作为主要判断标准，但由于家庭收入难以确定，导致了符合标准的买不起房现象的发生。
（三）退出机制不完善
随着家庭经济条件的改变，在不符合准入标准的情况下，应当退出住房保障体制，但是现在政策上并没有明确规定，因而多地出现保障房无法动态管理，执行困难的情况。分析原因主要是：其一无法有效监督申请人条件变化，由于没有建立完善的个人金融管理制度，当经济条件变化时，只能依靠居民自觉申报，房产管理部门无法监督。二是惩罚力度不够。在出现虚报家庭人口、收入和住房情况时，监管机关只做出取消资格的处理，惩罚力度小，无法起到警示作用。因而出现了弄虚作假的现象，加重了管理难度。再者，对坚决不退出的“钉子户”和拖欠租金及物业费的住户，也没有有效的惩罚措施，使得大量房屋无法收回。
虽然现在这一问题表现的并不突出，但是问题已经出现，如果不解决必将造成严重后果，最终将破坏我国保障性住房体系。
三、问题分析与对策
针对保障性住房中存在的问题，笔者认为除了要严格执行政府的相关政策外，还必须有切合实际的、有针对性的配套措施。
（一）明确准入机制
确立以低于最低限度的住房面积和收入作为保障房的准入条件。经济适用房应针对低收入家庭中的住房困难户，而廉租房应针对特困户，其标准主要参照各地低收入及特困户的标准实施。公租房应主要针对无房者，以解决新就业的大学毕业生的结婚用房，以及外来务工人员家庭用房为主，并采用符合本地实际来确定公租房申请标准。
（二）明确退出机制
保障性住房的退出机制中，政府可以加大对公租房和廉租房中的违约者的惩罚措施力度。在办理入住手续时，与申请人约定：当保障对象达到退出标准时给予一定的过渡期，在过渡期内不予退房者，应采取罚款措施，并记入个人信用档案。其中廉租房还可以采取周期性提高租金的办法来处理。
鼓励当事人在经济条件改善时按政府优惠价格购买经济适用房剩余产权或商品房。而廉租房和公租房享用人超过标准时，应坚决退出，不提倡超过标准的对象购买廉租房和公租房。
（三）建立担保制度和个人信用档案制度
建立保障性住房的申请担保制度，申请人需要有指定的担保人，担保申请人收入真实。并从入住开始到退出结束建立居民个人信用档案。
（四）建立和完善信息管理系统
通过金融机构、房产主管部门、社会保险机构和税务部门的联合网络平台，真正掌握保障对象的家庭收入和住房状况。同时在政府政策的框架下，按照程序将工作端口设到各居委会、民政部门、财政部门和房产主管部门。从申请到审批完成及后期动态管理的全过程，实现数据集中存放、规范流程、统一管理，并做到信息公开，随时接受社会监督。
我国保障性住房制度仍在发展阶段，这需要我们在政策实施过程中随时发现问题，及时采取有效措施，使其能真正保障各个阶层都有相应的住房，实现居有定所，保障我国的房地产市场健康、稳定发展。
