房地产企业筹融资管理存在问题及对策
随着经济下行压力的增加和金融市场的改革，房地产企业融资难度越来越大、融资成本越来越高，尤其是中小企业面对的形式更严峻。首先，房地产市场收益在逐年下降，投资风险逐年增加，民间资本进入房地产市场变得越来越谨慎，直接融资比例迅速下降。其次商业银行对房地产开发贷款和住房按揭贷款的管理越来越严格，抵押担保等要求越来越高，部分中小企业、民营企业难以获得优质的银行贷款资源，迫不得已转向高成本、高风险的高利贷。再次资本市场的动荡和金融市场改革的不确定性难以实现房地产企业筹融资创新的目的，金融创新人才的缺失也极大的影响了企业的筹融资能力，大部分的房地产企业仍旧停留在传统的银行抵押贷款、国家政策性贷款等方面，只有少数的规模较大的房地产企业通过资本市场开展筹融资活动，而按揭贷款证券化、应收账款理财化、土地及住宅银行等创新手段仍处于研究起步阶段。目前房地产市场处于波动状态，市场风险居高不下，中国的房地产即将面临着一次清洗，资金实力弱的企业将难逃被淘汰的命运[1]。
二、房地产企业筹融资管理存在的问题
资金作为企业的“血液”，其重要性不言而喻，筹融资作为获取企业“血液”的手段，对房地产企业显得尤为重要。经过分析房地产企业的财务状况、筹融资情况和资金管理状况，不难发现其中存在的问题。
首先、房地产企业资金预算不够准确、融资结构不合理。在实际情况中，由于房地产项目投资总量大、建设周期长，很多的房地产企业在资金管理上缺乏有效的手段，在资金预算上不准确、不合理。一些项目有大量资金冗余沉淀，造成了资金的浪费；一些项目由于缺乏资金，导致不能及时的开工建设，错过了入市的最佳时机。另外，我国的房地产企业自有资本金与其他投资资金的比例非常少，只有20%-30%之间，大量资金要通过其他各种渠道取得，如银行贷款、企业借款、企业债券，甚至于民间资本。因此导致我国房地产企业的资产负债率普遍较高，一般都在70%以上，部分企业高达80%，资本结构非常不合理，这给依附于银行贷款的房地产企业带来很大的被动[2]。
其次、融资渠道狭窄，难以获得优质资源。目前，中国的房地产企业常见的融资方式有股票、银行贷款和企业债券。除了少数房地产企业能从资本市场获得优质资源，部分企业可从集团公司等融资平台获得成本较低的债券资金外，大部分的房地产企业都依赖于银行贷款。相对于短期的银行借款，企业债券虽然在期限上和资金管理上有较大的优势。但在资金取得上比银行贷款复杂，手续要繁琐，受到《企业债券发行管理条例》《公司法》和《证券法》等约束，同时在债券到期时对企业的现金流有较大的考验，中小房地产企业难以通过发行企业债券的方式取得资金，而且中国目前已发行的房地产企业债券均为房地产项目债券，如土地开发债券、房地产投资债券等尚未发行[3]。事实上，相对于其他方式，上市融资的资金成本相对较轻，但这仅针对于少数的具有雄厚实力的房地产企业来说，部分企业只能采用后门上市的方式融资，这样的融资方式同样需要大量的资金，对大部分的中小房地产企业来说并不现实。
再次、国家金融政策不明确，相关法律法规不完善。面对资金密集型的房地产企业，中国政府在金融政策出台上比较谨慎。严格禁止房地产市场的场外配资，在个人住房贷款首付比例和利率优惠上比较谨慎，对海外资金进入我国房地产市场的监督和审批程序非常严格，即使是最近国务院推行的“营改增”政策在细节和具体操作上也存在很多的不确定性，这些因素都直接影响着房地产的筹融资问题。同时，中国政府在关于房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系，缺乏相互一致性与协调性，操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展，比如土地产权到期问题。目前，我国从已运作的房地产投资基金多采用公司式、信托式和合作式三种形式。但自20世纪90年代出现以来，到目前为止我国还没有出台相关的产业基金法，多数基金公司是依据《公司法》采用投资公司的模式运作，而不是以基金的形式运作。而这其实也是后期房地产企业融资的一道难题。
三、完善房地产企业筹融资管理的对策
在分析了房地产企业筹融资现状以及存在问题的基础上，结合目前中国房地产行业的实际情况和金融市场的具体措施，经过研究，我们可以从以下几个方面着手，解决房地产企业融资难、融资贵的问题。
（一）做好项目资金预算，合理安排资金收支，优化资本结构
资金预算是资金管理的基础，是实现资金良性循环的首要环节。作为资金密集型的行业，房地产企业在土地购入前应进行项目的总体进度安排和资金计划，在项目资金收支上做到平衡，最大程度的发挥资金的有效性，节约公司融资成本，避免盲目贷款和不合理存款等情况的发生。同时房地产企业要想法设法的降低企业的资产负债率，优化企业的资本结构，特别是对于以银行贷款为主要融资渠道的企业来说尤为重要。
（二）促进金融创新，推动公司融资渠道多元化
随着中国金融市场的改革和不断成熟，房地产企业应加强金融创新人才的引入，加大对金融市场融资创新能力的开发，探索新的筹融资渠道。除了银行贷款、企业借款和集团公司资金池等传统融资渠道外，房地产企业应积极探索资本市场、证券市场和投资信托基金市场。地产以资本为王，产业以金融为先。作为一个资金渴求度很高的行业，产业地产也亟待金融资本的助力。据统计，在中国产业地产的30强中，有13家上市公司，另外的17家企业有13家正在或已经披露了冲击资本市场的意向，未来3-5年内，我们有望看到国内出现超过30家的产业地产上市公司。产业地产与资本市场的亲密接触，预示着产业地产的大资本时代正式到来。除了资本市场外，金融创新也成为目前房地产市场的重要景象，房地产投资信托基金就是其中的一种。推动发展房地产投资信托基金不仅符合我国国情，操作性强，还能拓宽外部融资渠道，缓解房地产企业的融资难现状，有益于优化资本结构。而金融创新的另一种方式就是房地产证券化，其本质是通过证券市场的功能，将不动产进行了细分化、流动化和货币化，其主要品种有房地产抵押贷款证券化和房地产投资权益证券化。房地产证券化不仅方便企业筹融资，小额投资者也容易参与进来，同时有利于增强不动产的流动性。在未来15-20年，中国房地产金融市场不断的健全和完善，与不动产相配套的房地产信托基金会越来越成熟，按揭贷款的证券化、土地银行、住宅银行和社区银行将不再遥远，围绕客户整合和服务模式创新的金融产品也将层出不穷。
（三）密切关注国家产业政策，调整企业发展战略
随着国家十三五规划纲要的出台，中国必将形成开放型经济的新体制，大数据时代和互联网时代已经来临，随着金融体制的改革和新型城镇化的推进，房地产行业也必将迎来新发展。房地产行业内部和跨界的合纵连横愈演愈烈，包括对存量资产的整合争夺，对智慧互联的不断深化，对轻重平衡的认知实践，都使得房地产行业的竞争越演越烈。因此，众多的房地产企业要想在市场中保有相应的地位，就必须密切关注国家产业政策调整，根据市场发展的具体情况，调整自身的发展战略和产业模式。
四、结语
总而言之，房地产企业的筹融资管理是一个综合性的课题，融资难、融资贵是目前的普遍问题，既受到宏观政策、市场变化的影响，也有企业内部管理不善的问题。针对政策及市场变化要密切关注，尽可能的争取各项优惠政策和抓住市场机遇，但房地产企业更重要的还是要从根本上改善内部的经营管理问题，提高资金使用效率，推进融资多元化，积累自身发展的基金，准确定位市场位置，积极寻求合作伙伴，保持企业的竞争力。
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