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我国房地产金融风险及防范研究

出处:论文网
时间:2018-04-04

我国房地产金融风险及防范研究

  当今,房地产行业在我国乃至世界都是重要产业,在社会主义市场经济体制下的中国,经济体制改革不断深化,房地产行业正日益显示出在社会生产和群众生活两方面不可缺少的功能,逐步发挥其作为国民经济基础和导向的作用。房地产业开始、发展和稳定的每个阶段,都需要巨额资金和多种金融服务的支持,这些都需要房地产金融发挥其作用。

  一、房地产金融的含义及作用

  (一)房地产金融的含义

  房地产金融的含义是指房地产企业通过相关渠道筹融资和获得各种金融服务,包括信用渠道和货币流通渠道等,其对房地产的开发、建设、销售、消费等各个方面产生影响。

  房地产金融有广义和狭义之分。前者指的是与房地产行业有关的一切金融活动,含义相对笼统。后者则表现在各种具体的金融形式上,包括设立住房储蓄机构,发行企业债券,房地产企业股票基金上市,设立按揭性质的证券公司等。

  (二)房地产金融的作用

  房地产开发、销售和消费时需要资金,房地产企业则可以运用多种融资方式和各种金融工具筹集和融通资金以支持需求,促进房地产生产的资金链循环,保障各项房地产工程稳定进行。

  房地产金融的作用不仅仅只表现在房地产企业方面,同时也对改善人民居住水平,培育支柱产业,实现我国政治目标起到了保障作用。我国要想发展房地产业和实现小康社会目标必须要有长期且明确的房地产金融政策支持。

  二、房地产金融风险及其原因

  (一)我国房地产金融风险

  我国的房地产金融风险是指我国的金融系统,特别是我国的商业银行,在为房地产商提供金融服务,融通资金,办理结算业务时,遇到各种事先没有办法获知的不确定因素干扰,从而使实际收益偏离了预期收益,金融系统将要承受的各种风险。这里需要指出的是,房地产金融风险既包括可能的未知损失,同时也包括可能的未知收益情况,本文将着重研究的是未知损失方面。

  房地产行业由于是高投资同时具有高利益的行业,决定其先天就是高风险的。中国房地产金融发展历史数十载,已经基本形成了一套组成结构明显的金融体系,其以我国商业银行贷款为主,房地产基金,住房储蓄银行、合作社等其他融资方式为辅。这套体系表明房地产金融风险不再只是单独业务,某个金融机构的风险,而是整个房地产金融体系的风险。

  (二)房地产金融风险分类

  1.房地产资金融通业务方面的风险。(1)信用风险。房地产相关企业或者住房消费者由于缺失信用所造成风险就是信用风险。由于他们向银行借款后无力偿还或者不愿偿还,导致贷款银行不能按时甚至无法收回本金及利息,造成了严重的信用风险。这种风险既可能是贷款前商业银行对借款人资信审查评估失误造成的,也可能是贷款发放后其他情况的变动造成的。

  (2)流?有苑缦铡A鞫?性风险是一种现金风险,由于金融机构缺乏足够的现金或者随时能转换为现金的其他金融资产,导致不能清偿到期债务和满足客户取款要求。流动性风险有两种,包括原发性和继发性风险。前者指的是银行资产结构比例不合理,中长期贷款比例相比短期过高,而满足客户提款需要的现金不能完全通过现金和国库券弥补,同时融入现金的方法和渠道有限,最终结果是流动性不足,导致流动性风险。后者则是由信用风险引起的。

  (3)资产负债结构风险。房地产行业在融通资金时,银行业资产结构中中长期贷款所占比例大,如果银行业的负债结构多以活期存款投入,就极容易造成风险。

  (4)资产质量风险。如果中长期贷款中存在逾期不还、无力偿还和无法追索等质量差的贷款,就会形成坏账,银行业就会面临资产质量风险。

  (5)利率风险。如果贷款利率下调、存款利率上调,或者说二者同向变动但利率差不断变小,都会造成风险,使银行在经营方面造成损失。在中长期贷款中利率变化很大,利率风险也就越大。房地产金融尤其是住宅金融的贷款期限一般都很长,自然银行面临的利率风险就会很大。

  (6)通货膨胀风险。实际利率是剔除了通货膨胀率后的名义利率。在名义利率不变时,通货膨胀会影响实际利率,使其下降甚至变成负数,对银行业极其不利,造成银行业资金损失。

  2.其它风险。房地产金融风险除了上述风险外,还存在很多其他风险,比如说银行在业务操作过程中由于失误造成的操作风险;经营管理过程存在问题导致效益下降甚至亏损的风险;国家相关政策变动造成的政策风险;房地产保险以及信托方面的风险;对法律不了解引起的法律风险等。

  (三)房地产金融风险形成的原因

  1.房地产业融资结构不合理。近些年来,受到房地产行业暴利特点的影响,大量企业转进房地产市场谋求高利润,然而这些企业里能达到在证券市场上市融资标准的是少之又少。绝大多数企业还是依靠银行提供贷款来融资。有实际数字表明,全国房地产贷款中依赖银行贷款的在50%左右,而部分大型城市更是高达80%。银行因此间接甚至直接承受起房地产市场各环节的风险,一旦某一环节出现问题,风险最终传递给银行,逾期贷款和呆滞资金使银行蒙受损失。

  2.相关政策、法律不健全。目前我国存在一种比较极端片面的现象,某些地区认为房地产业对经济增长有强大的推动作用,从而为了去片面追求GDP的增长,容易造成这些地方的经济增长过分依靠房地产开发。一旦出现开发商存在很差的资信、房屋竣工期限与质量都无保证的情况,银行便要承受这种以虚拟房地产作为抵押物的风险。   3.银行与开发商信息不对称。在信息的了解程度上,开发商比银行更有优势。银行并不了解开发商的情况,也不了解房地产市场的风险程度,而开发商直接掌握自身的全部信息同时深知房地产开发的风险。再加之我国个人和企业信用制度还不完善,极易出现空手套白狼的现象。

  三、房地产金融风险防范与控制

  从根本原因上看,土地制度、商业银行管理体系、房地产行业复杂等综合因素造成了房地产金融风险,因此我国应加大对相关方面的改革力度从而来避免风险的进一步扩大。如果我们仅仅从房地产金融运行规则和机制本身去考虑,结合相关的国际经验和根据中国当前国情,可通过以下几点加以防范与控制:

  (一)创造多元化的融资渠道和发行证券来转移分担房地产融资风险

  目前我国一方面要控制银行信贷规模,另一方面要创造其他融通资金的方法与途径,通过各种不同的途径转移风险,将风险分散在不同领域。这样一来,我国便可以基本解决房地产商过分依赖商业银行的问题。不仅如此,房地产企业还可以发行股票、企业债券等融通资金。

  (二)运用我国政府的宏观经济政策,调节、控制和引导宏观经济;运用中央银行的监管职能对房地产市场实行强有力的监督管理

  健康稳定的房地产金融市场不仅有利金融系统的发展,对我国国民经济和政治稳定也至关重要,因此我国政府必须加强宏观调控,控制风险,引导各种金融机构能够合理公平的竞争,维持其健康稳定。同时,中央银行应加大调查房地产市场存在的问题并能够精准分析,及时将相关信息公开,及时对相关不利态势发出预警并积极采取应对措施,指导各金融机构的行为并严格监管。房地产市场其实并不是完全竞争市场(尤其在中国是半垄断性),当上调利率时,确实能够抑制住房需求,但并不会让房价降下来。开发商不会为了增加销售量去降价出售,他们往往会暂时不卖房,囤积住房,等到购买力恢复正常后反而去加价销售。因此,政府监管机构应抓住房地产问题的根源,比如说从土地方面入手,改善土地交易制度,加大政府对土地的监管,从根本上调节房价。

  (三)建设房地产金融风险监测系统

  我国应该建设相关方面的风险监测系统,及时分析房地产的供给和需求,及时预报风险,稳定持续的监测房地产金融体系。

  (四)完善房地产金融的法律环境

  结合中国国情和国外经验,合理制定相关政策法规来有效防范控制风险,保障房地产金融市场稳定与发展。

  (五)完善我国的个人以及房地产商的信用制度

  目前我国还处于个人和企业相关信息不完整,不平衡,大量信用缺失,信用制度不完善的阶段,应逐步建立完善的适合我国国情的信用制度。通过信用制度约束个人和企业的行为,防范信用风险。

  四、结束语

  房地产业已经成为了我国国民经济支柱产业,房地产业的稳定与发展离不开房地产金融的安全与稳定。加大防范和控制房地产金融风险的力度,才能有效保障房地产业、房地产金融业以及国民经济稳定发展。

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