房地产业“营改增”的税负效应微观财务测算
中图分类号：F810.42 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2017）013-0-01
引言
营业税改征增值税改革（简称“营改增”）是指将之前由税务机关征收营业税的税目改为征收增值税。在“营改增”扩围至房地产业后，房地产企业应是最能直观感受到税制环境变化的市场单位，税负高低的变化将直接影响到房地产企业的生产经营活动。为能切实反映房地产企业在由营业税改征增值税之后的流转税税负变化情况，本文以增值税的计算公式为基础，运用微观财务分析的方法，并借用生产法对进项税额进行估计，采用房地产上市公司企业年度财务报表数据对其的税负做出计算，以求能够反映“营改增”的对房地产企业的税收负担的改变情况。
一、微观财务分析方法
增值税的一般计算规律即为：应缴纳增值税税额=增值税销项税额-增值税进项税额。
其销项税额的计算中，依照现行的房地产业“营改增”税制税率安排，改革后其应税增值税税率为11%。
房地产业进项税额包括主营业务成本、新增固定资产、土地出让金等几个可抵扣进项税额扩展项。主营业务成本可抵扣进项税额即为房地产业成本中可抵扣增值税额的部分。其中主营业务收入可从上市公司年报中的财务报表项目附注中获取相应的数据，本年新增折旧可从年报中的现金流量表补充资料中获取，人工费用使用年报中资产负债表内的应付职工薪酬这一项的数据。土地出让金一项本文参考相关研究成果选取主营业务成本的30%作为估算。主营业务成本的可抵扣比例本文通过运用生产法按中间投入的比例做出估计。
在房地产企业新增固定资产中，房屋、建筑物等企业自有的不动产纳入营改增进项税的可抵扣范围，两者的抵扣税率分别使用17%与11%的增值税率。
鉴于地价占房地产业成本的比重较大，土地出让金及相关土地成本能否作为进项抵扣税额将极大的影响房地产企业的增值税额大小。依照财政部、国家税务总局颁发的相关文件规定指出，本文统一以房地产企业地价成本的11%作?橥恋爻鋈媒鹂傻挚劢?项税额。
二、样本企业微观财务测算
为筛选出具有代表性的房地产企业作为微观财务测算的分析样本，本文从沪深两市以房产开发与销售为主业的上市企业中进行筛选，同时结合上市公司的年度财务报表披露信息的详细与完整程度，最终筛选出绿地控股、万科A等10家房地产业“营改增”微观财务测算样本企业。根据前文所给出的计算方法，本文从这些上市公司2015年报中获取其主营业务成本、主营业务收入等数据进行增值税各款项的计算，在计算现行税制情况即房地产业“营改增”后的增值税率为11%的增值税进项税额与销项税额。
在分别获得了房地产企业的增值税进项税额与销项税额后，将两者相减即可得到其该企业在“营改增”之后应缴纳的增值税额。再通过与该企业原应征缴的营业税税金进行比较，即可直观的反应“营改增”对企业税负带来的变化。这里所使用的样本企业应缴纳营业税额均来自其当年度年报中财务报表项目附注内的营业税金及附加一项的数据。结果如下表1所示。
三、结语
从结果中可以看到，不同的房地产企业由于其经营手段、方式、行为等不同，其各项进项税额抵扣的比率与大小也有差异，使得测算出的“营改增”之后的税负变化程度亦不相同。当房地产业增值税税率为现行制定的11%时，样本房地产企业的流转税税负有轻微的上升，平均上升比率仅0.65%，且上升幅度最大的也仅不到1.5%，可见当前税制下房地产业的流转税税负与改革前大致平衡。
“营改增”的提出与实行有减轻行业税负的要求，而在改革的同时大致保持政府税收收入稳定也是必不可少的。综合考虑这些因素，房地产企业“营改增”选取的11%增值税税率相比更高或更低的税率设定，比较好的满足了这些要求，合理的达到了“营改增”应有的税负效应。
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