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房地产热对金融业的影响及对策

出处:论文网
时间:2018-09-30

房地产热对金融业的影响及对策

  

  我国的房地产业从1993年至2010年的17年间经历了4次大规模热潮,平均每4-5年一个周期。每次房地产热潮都不同程度地刺激了经济的复苏和发展,房地产热越来越引起社会各界的广泛关注。房地产热对金融业的影响也越来越明显,维持房地产业平稳运行,对整个金融业和国民经济的健康持续发展至关重要。

  一、房地产热的产生引发思考

  2008年末,一场世界性的金融危机席卷全球,为积极应对这场世界性金融危机对我国经济的冲击,刺激和拉动国内需求,促进经济发展成为当务之急。房地产业具有投资规模大、周期长和商品价值大的特点。2008年至今,国内房地产业经历了高速发展和政策打压,有数据显示,2010年中国房地产经历了三轮严厉的政策调控,房价上涨得到一定程度的控制,但并未阻止房价上涨的步伐,统计局数据显示,2010年全国70个大中城市房价平均水平上涨了6.4%,中房信对全国重点城市监控数据显示,30个重点城市房价涨幅均超过10%,其中海口、杭州、太原、北京、上海、深圳等城市涨幅超过40%。房价高企背后,谁来化解银行贷款背后隐藏的风险,银行业金融机构更需要冷静思考。

  二、房地产对银行业的主要影响

  银行业分享着房地产行业高速发展带来丰厚收益的同时,也不得不承担高收益下暗藏的风险,房地产热对银行业金融机构主要影响表现在以下几个方面。

  (一)融资渠道单一,系统风险集中

  主要表现在房地产企业自有资金不足、采用间接融资方式比重较高,致使对银行贷款的依赖性较强,风险集中。房地产企业在资本市场中融资渠道仅限于股市融资,占比仅为房地产融资额的3%左右。换言之,除去房地产企业自有资金外,银行对房地产业单一、传统的信贷支持仍是建筑开放商获得资金的主要来源。当前,我国的银行体系实行分业经营,支撑了几乎整个房地产金融,据统计,全国房地产业的银行贷款依靠水平在50%左右,而部分大型城市开发商对银行信贷资金的依靠程度已接近80%。银行实际上直接或间接承受了房地产市场各个环节的风险,一旦房地产市场中某一环节出现问题,风险会直接转移到银行金融机构。

  房地产金融与房地产业相互依存,二者的风险具有共生性,房地产业对银行信贷的高度依靠性,使这种共生特征愈加明显。限制房地产业发展的宏观调控政策频出,银行可能会因客户的大量违约而陷入资金流动性困境。

  (二)对政策解读不同,暗藏决策风险

  为抑制房地产持续升温,经历了2010年严厉的政策调控后,2011年1月26日,新年第一轮房地产调控出台。《新国八条》对房价的调控从调整税费、差别化信贷政策、增加商品房土地供应、居民限购措施入手,制定了二手房5年内转让全额征税、二套房首付比例及利率水平、增加土地供应计划总量等多个角度做出了具体规定,以抑制过快上涨的房价。但政策的出台到调控效果显现还具有一定的不确定性和滞后性,金融机构的经营决策需要随之而动。

  对国家政策的解读不同,金融机构的营销决策具有一定的风险性。由于各行的经营目标和预期收益存在一定的差异,在制定相应经营目标时,对房地产调控的态度也不尽相同。部分激进型银行业金融机构在制定营销策略时,更侧重于营利目标的实现,而把这次房地产的宏观调控作为银行调整、占有市场份额的发展机遇。由于部分银行营销策略及程序控制上相对宽松,容易给投机者创造钻政策漏洞的机会,给银行经营房地产贷款带来一定的风险隐患。

  (三)活存固贷,流动性风险不容忽视

  房地产信贷中,借款人多以房地产作借款的抵押物,当借款人不能按期还款时,贷款银行要依法处置抵押房地产从中求偿,也可能导致银行缺乏现金来应付提款等需要,从而形成流动性风险。

  银行发放的住房按揭贷款普遍具有期限长,数额大的特点,这部分贷款占个人消费信贷总额的比重较高,且不能在短时间内收回,因而存在一定数量的流动性资金被长期使用。尽管银行资金池有一定的“蓄水”功能,但遇重大政策调整、借款人丧失偿还能力等因素影响,将有可能导致银行面临流动性不足的问题,规模较小的股份制商业银行还有可能面临头寸不足而引发挤兑问题。

  (四)通胀压力下,利率风险隐显

  如果存款利率上升,贷款利率下降,或存贷款利率同向变动但利率差缩小,可能影响银行经营效益的风险。房地产按揭由于期限较长,银行可能承担的利率风险也就更大。例如:2009年为拉动内需,国有商业银行率先实行房贷利率在标准利率七折优惠的措施,由于政策具有一定的延续性,七折利率需要在合同约定周期内才能随市场利率作出相应调整,而根据2009-2010年信贷投放增量和未来物价指数预期来分析,通胀压力逐渐显现,银行吸收存款利率上调压力明显。存款利率上调,银行利息支出增加的效果立竿见影,七折房贷利率合同延续,可能导致银行存贷利差下降,收益下降。在存贷款升息预期兑现时,扣除银行经营成本及银行前期提供的七折按揭房贷利率补贴后,银行还有可能出现负收益。

  (五)房地产市场严格调控,银行信用风险不可避免

  信用风险主要是由于借款人(房地产开发企业或个人消费者)无力偿还或不愿偿还银行借款,导致房地产贷款本息不能按时收回甚至无法收回的风险。国家已经采取一系列严格措施调控房价,房地产企业资金来源收紧,房价有下跌预期和空间,使得房企收入来源缺乏稳定性,企业偿债能力的降低,房地产开发企业或按揭购房者的违约行为均会给银行信贷资金带来相应风险。

  银行不容忽视的是由于全社会流动性过剩,越来越多的人把钱投到了房市,房地产投资和投机行为助长了住房高闲置率,高闲置率造成了资源的浪费,无形中也推高了房价。为数不少的个人贷款购房不是为了改善居住条件,而是为了投资牟利,一人在一个或多个银行贷款购买多套房产,期待房价升值后出售,在遇到政策调整,房地产热降温时,造成房价下跌,也就意味着借款人违约或无法归还贷款即将开始。当房价跌至扣除首付后的贷款额后,炒房者无心继续炒房游戏时,只能将所持房产抵给银行,银行即将承担房价可能持续走低或扣除处置房成本后带来的资金净损失。

  (六)开放市场剧增效益,欺诈行为防不胜防

  2009年,中国的房市经历了“大跃进,大发展”时期,银行在火爆的房地产市场里分享了房地产行业发展的成果。随着房地产行业政策的紧缩,欺诈行为也逐渐显现。

  市场欺诈指借款人违背真实性原则,通过隐瞒、欺骗等手段制造满足房地产信贷合同要件,骗取银行贷款的行为。主要表现为“假按揭”和提供虚假财务报表的骗贷行为。

  1.“假按揭”骗贷

  “假按揭”的危害性很大,一方面它使银行信贷资金以流动资金贷款之外的形式放出,表现在房地产行业上,将诱导大量住房投资资金涌入房地产市场,导致房地产泡沫。另一方面,房地产企业通过这种欺诈行为来获得资金,必然导致银行个人住房贷款质量恶化,形成房地产金融风险。目前各银行金融机构尽管努力遏制、严厉打击“假按揭”行为,但仍然防不胜防。

  2.虚假财务报表骗贷

  为抑制房价上涨,财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》。按此规定,房地产开发商拿地首付比例不得低于50%,才能申请房地产开发贷款。由于房地产开发企业过分依赖银行的信贷资金,为了取得商业银行信贷支持,房地产开发企业可能利用财务手段,制造虚假报表来虚增自有资金的比例。实际操作中,银行信贷人员很难从报表上判断房地产开发企业自有资金是自有资本金还是外借资金。另外,房地产开发企业超越自身资金实力搞滚动式开发。一旦企业融资渠道不畅,“资金链”断裂,就会造成后续资金不足,已投入的信贷资金也会遭受巨大损失。

  (七)保障体系建设缺失,资产保全困难

  一是法律法规不完善。目前,作为支柱行业、涉及千家万户的房地产业,只是依照一些行业主管部门的文件、规定行事,而且各种法规规定政出多门,尚没有一部完整的类似《房地产法》的法规来对房地产运作过程、房地产企业的行为、房地产投资等行为作出规范,房地产行业法律风险危机四伏;同时银行在房地产贷款时除了执行《担保法》、银监会“三法一指引”、各商业银行的相关规定外,也没有更为相关法律来对借贷双方借贷行为、抵押登记行为、抵押房产处置、风险控制等作出约束和规范。银行办理信贷业务(特别是个人信贷业务)时,对客户的选择和调查就仅凭表象的判断选择客户,容易造成调查失真,客户的道德风险不可控制。

  二是法院判决执行困难。当地行政干预使权力大于法律的现象、以及“赢了官司输了钱”的现象屡见不鲜。在实际工作中,法律约束的软弱化给银行带来诸多难题。面对不良贷款客户,银行一般采取催收、情感动员、信贷制裁等方式维护债权,来减少和防止遭受损失。当以上措施均不能奏效时,银行只好采取法律诉讼进行解决。个贷的“诉讼”涉及的被起诉方涉案金额相对较小,个体分散,数量较多,诉讼成本较高,且胜诉后的执行难问题一直是悬而未决的难题。

  2005年1月1日实施的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣、冻结财产的规定》中明确规定:“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋,不得拍卖、变卖或抵押。”这就给银行提出了一个严峻问题:自住型住房抵押贷款风险加大,即贷款买房者在丧失还款能力和意愿情况下,贷款者属于首套房贷且只有唯一房产者,银行不能将其居住的房屋变卖以回收贷款,这无疑为房贷带来了一定的法律风险。因此,考虑到现实中的资金回收难度,自住型住房抵押对银行的保障作用大打折扣。

  三、金融积极应对房地产贷款风险的主要对策

  (一)拓宽房地产融资渠道

  拓宽房地产企业融资渠道的关键在于发展市场化的直接融资,即是让投资者直接承担产业风险的市场化融资,将过度集中在银行系统的风险分散给全社会共同承担。将目前集中的银行贷款融资转化到银行贷款、房地产信托、股市融资、房地产企业发行债券等多种融资渠道模式,以扩充开发企业和购房者的融资渠道。通过各种投资者在房地产金融市场上对证券化金融资产的自主购买,二级市场可以把集中于房地产信贷机构的收益、市场风险和信用风险有效地分散到整个各种投资者中。

  (二)关注宏观政策导向,严格实施房地产新规

  银行业金融机构应密切关注国家宏观政策变化,认真学习领会国务院、银监会、央行相关政策措施,适时掌握并执行房地产新政精神,达到增收降险的目的。根据现行利率标准和利率上涨的预期,及时调整信贷结构和营销策略,不失为有效控制房贷规模和风险,减少银行利差损失,保证收益的有效途径。

  通过新政的实施,若对存量房贷利率进行调整,受影响最大的是2008年至2009年获得7折优惠利率的二套房贷。按当时的基准利率,5年以上房贷的7折优惠利率是4.158%,基准利率的1.1倍则是6.534%,相当于上调2.376个百分点。若考虑到年内可能再度实施的加息,银行实际收益会相对减少。结合国家最近连续出台的调控措施,对贷款购房、炒房者将产生巨大的心理“杀伤力”。各国有商业银行和其他股份制商业银行也应逐步收紧房贷政策,转而实施相对谨慎的房贷政策。

  银行业金融机构要学习领会房地产“新政”的精神,预知房地产金融风险及其危害性,采取有效措施,增强防范金融风险的能力。密切注意房地产市场的发展动态,加强市场分析与调研,把握房地产市场发展规律,适时调整房地产金融业务的经营方向与策略,促进住房金融业务的健康有序发展。要逐步建立以房地产金融为目标的经营管理模式,从规范操作降低风险保障运行出发,扩展住房金融业务范畴,有步骤地推进住房金融业务向多元化、标准化、优质化方向发展。对目前出现的房地产热适当降温,要认真贯彻执行房地产金融的有关新政和规定,大力支持棚户区改造和经济适用房建设的支持力度,严控二套及以上房贷和高档住宅的资金投入,顺应政策导向,加强房地产信贷管理,改进金融服务,促使房地产信贷业务步入良性运行的轨道。

  (三)加强宏观调控引导,健全金融法律环境

  建立健全房地产金融方面的法律、法规,是有效防范金融风险的重要前提。必须加强房地产金融市场的宏观控制,根据国内国际实际情况,制定适合房地产金融市场不断发展的法律、法规,保证房地产金融市场的健康发展,有效控制房地产金融风险,为房地产金融的发展提供有力的法律保障。

  国家应该完善房地产金融的法规和制度,规范其行为,完善现行的法律法规,确定房地产金融的法律地位,用法规的方式约束规范房地产开发商及个人的金融行为。同时要建立健全有关房地产金融的法律法规,如制定《房地产开发企业贷款管理法》《个人购房贷款管理法》《违反房地产信贷管理办法处罚条例》等一系列配套法规,明确规定开发商及个人的权利与义务,使企业和个人严格按照法规规范房地产贷款行为,认真履行还款职责,建立良好的银企及银行与个人客户的合作关系,共同促进国民经济的健康发展,对于提供假资料假资信骗取贷款的开发商或个人,应立即停止贷款,并追回已贷款项,同时通过法律手段,尽量挽回损失,并追究当事人的法律责任。

  (四)商业银行加强自身建设,提高风险防范能力

  首先,商业银行要建立和完善房地产市场分析、预测和监测指标体系,建立和扩大房地产市场信息来源,及时关注房地产市场的发展变化情况,提高对房地产市场发展形势的分析预测能力;要加强产业政策研究,制定与产业政策相互协调的房地产信贷政策;要加强对房地产行业周期波动的研究,防范市场风险于未然。

  其次信贷从业人员必须牢固树立风险意识和良好的职业道德意识。信贷员在调查环节尽职尽责,认真做好贷前调查工作,及时分析信贷业务的客户风险和经营风险,研究信贷风险防范措施,有效提高银行资产抗风险能力。银行在审查房地产开发企业的财务报表时,要逐项审查落实自有资金额度,确保其财务报表真实性,贷后应严格跟踪,及时掌握和了解房地产开发企业的资金运用及周转情况,确保工程进度与资金使用进度相符。严格按揭贷款审批程序,落实贷款人,准确掌握第一还款来源的财产及资信状况。对不符合贷款要求的法人或个人应严格限贷。

  (五)配合房贷相关规定,支持房地产行业健康发展

  加快经济适用房政策制定和建设进程。银行对政策支持的经济适用房贷款,应进行严格界定和甄别,对非政策支持的贷款购房者不应有政策上的融通。各上级管理行和银监会可以适时对住房贷款开展有针对性地专项检查。确保国家安居政策惠及中低收入的社会大众。2010年4月26日,住建部有关负责人表示将加强经适房管理:“已享受经适房的家庭,再购买其他住房须办理退出手续或补交价款取得完全产权;买卖、出租经适房须供住房保障部门出具的书面意见;违规出售、出租、闲置、出借经适房,按照规定收回,并取消5年内再次申购资格”。各种迹象表明,国家在调控房价的同时也在严格限制恶意炒房和投机者行为。银行无疑应充当好把门守户的角色。

  (六)采取积极措施,有效处置不良资产

  银行金融机构在宽松的货币政策和充足的流动性支持下,更有益于采取有效措施解决房地产金融业务中已经出现的问题,化解部分房地产金融机构的不良资产风险。由于在发放个人住房抵押贷款时银行对借款人偿还能力要求较高,针对个人不良贷款,由于当前房价并未降至扣除按揭首付比例以下,资产保全性较高。对房地产开发企业而言,目前也拥有较为充足的流动性,所以清收不良贷款的时机充分。迄今为止我国个人住房抵押贷款的偿还情况是良好的,逾期率在不少城市为零,全国金融机构对房地产贷款形成的不良资产绝大部分是源自于房地产开发企业。因此要设法帮助开发商盘活积压商品房,要说服他们修正过高的赢利预期和价格定位,以适当的损失尽可能小的价格把房子卖出去,必要时可适当发放补充性贷款来改进房屋结构和功能,改造后按公租房、廉租房和经济适用房的形式进行出售,以满足中低端市场需求,变积压为畅销。银行也可以与开发商重订还款协议,开发商把准备出售的商品房改为出租,相应地推迟还款,加收逾期利息,在盘活存量的同时,也可以缓解部分无房户的居住需求。

  综上,后危机时代的到来,我国房地产业有过热迹象,但政府和金融监管当局相继出台了相关限制性政策和措施,后续政策正在稳步跟进。新政仍将陆续出台,需要我们认真解读,政策的出台并不表示惜贷或者完全收回贷款,而是要借助新政实施之机,把握市场热点,调整房地产信贷营销策略,改变和优化贷款结构。进一步加大首套和经济适用房的支持力度,实现银行信贷规模、效益双增目标。笔者认为中国房地产业对金融业影响更具有积极作用,银行通过房地产贷款结构性调整,培育新的利润增长点,风险可控。房地产与金融良性互动,相得益彰,必将为中国经济持续、快速、健康发展创造积极条件。

  

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