房地产开发项目的投资控制研究
随着我国房地产业的不断发展,各种房地产相关法律法规不断健全,国家宏观调控的力度不断加大,同时消费者也越来越理性的进行投资消费,房地产行业正式进入微利时代。工程成本作为生产建筑产品的必要投资,成为房地产开发单位控制成本赢取利润的重中之重。过去单纯依靠增加销售收入或者压缩资金周期而不重视工程建设成本的盈利方式,将逐渐被严酷的竞争淘汰出局。房地产投资控制是房地产开发项目管理的重要组成部分，贯穿于房地产项目投资的全过程，即项目决策阶段、设计阶段、实施阶段和竣工验收交付使用四个阶段。显而易见，控制房地产投资的关键就在于项目实施之前的项目决策阶段。一个房地产建设项目的成功，取决于对项目的良好决策和后续的组织实施，而一个良好的决策往往对整个项目的成败起着至关重要的作用。
房地产开发投资有多个部分组成，但在各个方面的重要程度不同，但以下几个方面一般都有：⑴土地费用：主要包括拆迁安置费、土地管理费、征地补偿费、土地税等；⑵前期费用：主要包括勘察费、规划费、设计费、施工图设计费、图纸审查费、场地准备费、招标费用等；⑶政策要求的各种收费：质检费、监理费、基础设施配套费、人防工程费、劳保费、交易手续费、保险费等；⑷开发区片内的配套设施费用，主要包括：供水管线及增容费、供电设施的各项费用、道路硬化、区内绿化、物业管理的准备费用以及其他公共服务费用；⑸建安造价：也是开发商的主要投资部分包括土建、安装、装饰、装修造价；(6)其他费用：贷款利息、税收，开发公司管理费用等。
一、投资控制
1.决策阶段投资控制
投资决策阶段是对拟建项目的必要性和可行性进行技术上、经济上的论证,对不同建设方案进行技术、经济比较和判断,并做出决定和选择的过程。项目工程投资决策阶段的技术经济指标的确定,对项目的建设投资有重大影响,特别是建筑规模、内容、建筑水平的确定,即装修的标准、配件的标准、设备的选用等,直接关系到工程投资的高低。因此,在投资决策阶段要做好市场研究、技术研究和效益研究三方面的工作。
2.设计阶段的投资控制
设计阶段是指方案设计至施工图交底的过程。设计将在技术和经济上对拟建项目的实施进行全面的安排。设计方案对工程造价的影响度占75％左右。方案设计应按照规模大小，逐步深入，多方案比较与评估。设计单位不仅要对所承担项目的工程技术负责，还要对项目的工程造价负责。为合理确定和有效地控制工程造价，电应对所选的设计单位进行认真调查和评审，从中选择技术力量强，富有创新力的设计单位。比较有效的方法是进行设计招标和限额设计两种。总之，规划和单体建筑设计是否合理、是项目开发的决定因素。结构设计是否合理，在很大程度上决定了建安工程造价。
3.施工招投标阶段的投资控制
项目施工招投标阶段是指对合格施工方的调查、确定施工方至合同签订的过程，工作内容包括对建安工程的承包商、标底编制单位、设备材料供应商的调查、及招投标合同的签订等。通过工程招标确定合理的合同价(工程造价)。首先，建设单位应考虑签约固定总价合同，尽可能化解施工期间的系列风险。其次，再考虑总价合同或其它形式的合同。编写投标须知时，应将优惠条件等列入报价范围，通过公开、公正、公平的招标，在保证质量、保证工期的前提下获得具有竞争力的工程造价。开发商还可以通过特殊专业分包的形式，要求分包单位适当让利以达到降低造价的目的。
4.施工阶段的投资控制
施工阶段是指破土动工至竣工验收的过程，是贯彻设计文件和履行施工合同的阶段。开发商在这一阶段的任务，就是要在预定的投资预算和规定的时间内完成开发项目的建筑安装工程，使项目按时投入使用。作为开发商，在这一阶段控制好投资、营运、利润、品质、成本、开盘、销售、创新这八个环节，就等于取得了全局的成功。
5.结算阶段的投资控制
房价与成本没有因果关系，而成本却可以导致“烂屋楼”产生，甚至公司破产。因此，成本结算在项目全过程中起到至关重要的作用。首先，建安工程结算包括专业性较强的分包工程、设备供应等零星项目办理结算，所以要在工程竣工验收合格后进行结算。其次，项目开发的成本保险、融资成本、维护保养管理基金等，应在开发预算的基础上按照实际情况进行调整，确保工程造价的真实性。
二、造成房地产开发投资失控原因分析
1.对各种风险分析做得不够全面，容易造成投资机会研究失误
尽管项目效益对一种或几种不确定因素相当敏感，决策者认识不够，依据内部收益率和还款期的大小进行决策，显得过分简单，容易导致失误，造成无可挽回的损失。我国房地产开发市场的投资环境日趋复杂，潜在着各种风险，受到外界影响的因素非常多。因此，投资项目的风险防范和控制更显重要，在决策阶段应当对风险做出认真评估从而制定正确的开发战略。
2.缺乏多种投资方案的比较，使得可行性研究失去了原有的意义
由于可行性研究短，往往无真正的替代备选方案，研究仅作为惟一的“可行”而开展，或仅凭主观倾向性确定项目的技术路线，缺乏深入论证，衡量方案是否可行往往只凭少数几个静态指标，缺乏科学性，容易出现决策失误。一个项目若出现前期决策失误，则不管后期建设实施阶段投资控制管理如何努力，也无法弥补其损失。
