企业为什么不采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量
1953年公允价值在美国注册会计师协会公布的第43号报告上被首次提出，2006年2月新的会计准则体系引入了公允价值模式，这些为会计提供了新的计量方向，使得人们不再局限于成本模式计量。投资性房地产新准则规定，允许对投资性房地产采用公允价值模式计量，这时企业采用何种计量模式就显得尤为重要，无论是对企业的核算方式还是当期损益都有着不同程度的影响。
一、投资性房地产两种后续计量模式的对比
目前，投资性房地产可以使用成本模式与公允价值两种计量模式，那么二者之间有什么差距呢？
（一）两种模式的差异在实例中的体现
成本模式与公允价值模式会计处理的比较与分析1 投资性房地产的初始计量核算
1.成本模式
企业外购、自行建造等取得的投资性房地产，按应计入投资性房地产成本的金额，借记“投资性房地产”科目，贷记“银行存款”、“在建工程”等科目。
2.公允价值模式
企业外购、自行建造等取得的投资性房地产，按应计入投资性房地产成本的金额，借记“投资性房地-成本”科目，贷记“银行存款”、“在建工程”等科目。
在新的会计准则下，投资性房地产无论是采用成本模式还是公允价值模式，外购或自行建造达到预定可使用状态的投资性房地产，都是按照企业实际取得的投资性房地产的成本作为原始入账价值，初始计量的账务处理是一致的。
（二）投资性房地产后续计量模式使用比例[1]
人们预期会有大量公司采用公允价值模式，事实上却屈指可数。（见表1）
据表中数据显示，即使每年使用公允价值后续计量模式的企业数量在持续增加，只有很少量的企业选择了这种模式。本文从公允价值计量模式本身的缺陷和使用过程中出现的实际问题作出分析。
二、公允价值计量模式的缺陷
由于公允价值计量需要从外部市场获取相对客观公正的数据信息，这就需要成熟的房地产市场和信息披露机制等条件，这个要求本身就为该计量模式设置了困难。
采用公允价值模式进行后续计量的，在资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，借记“投资性房地产――公允价值变动”科目，贷记“公允价值变动损益”科目，公允价值低于其账面余额的差额，就借记“公允价值变动损益”科目，贷记“投资性房地产――公允价值变动”科目。取得的租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”等科目[3]。
在两种模式下，取得的租金的收入，只需按收入实现原则确认收入，账务处理一致。采用成本模式进行的后续计量，只需根据投资性房地产的初始成本计提相应的折旧和摊销，会计处理简单，而采用公允价值模式计量，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，而是根据公允价值的变化重新计量投资性房地产的价值，引入公允价值计量模式，使会计处理变得相对复杂[4]。
（一）公允价值的取得比较困难
就意味着每年都要花费大量的金钱来取得专业人员的评估，这很大程度上增添了企业的运营成本。筛选使用他人的数据，是一个不太合适的行为和分析判断的方法，或者这种途径更多的是借用到理论分析中，而不是真实产生的数据。
（二）市场条件难以达到
想要使用公允价值模式的企业必须存在于大中型城市，否则所处地区无法拥有活跃的交易市场；其次，类似房地产要求和被估价的对象属于同一个供求圈，并在使用途径、规模大小和房产结构等方面都要相同或相近，这一要求也十分严格，很难达到。
真实的、准确的、及时的新数据，无法有效获得，即便获得了数据，也无法完全可信，这就给企业的应用埋下了参考的隐患。无从参考的同时，就要认真的用心的积累日常数据，逐渐分析数据是否真实被应用，确实给人民的生活带来了变化，
（三）单方向不可逆转性
准则要求：已采用公允价值模式计量的投资性房地产不允许转为成本模式，而成本模式可以改变成公允价值模式，作为会计政策变更来处理。企业一旦决定采用公允价值模式就没有转圜的余地，除非将资产处置。
（四）企业利润波动大、不可控
公允价值模式下，企业将公允价值和账面价值的差异计入公允价值变动损益科目，从而期末影响到营业利润进而影响净利润。
三、使用公允价值模式出现的问题
（一）对公允价值的监管不够到位
如今，我国的公允价值制度正在逐渐完善，但较之发达国家还是有一定的差距。对内，在内部控制方面有很多漏洞，体制监管不严格；对外，针对公允价值的法律不具体、不完善。这就导致很多企业利用公允价值模式来进行盈余管理，以此来达到增加资产、利润，粉饰财务报表的目的。
（二）公允价值的确定无法达到完全精确
在当今社会大量的数据和信息支持下，仍不能保证估值技术总是足够精确。估值既然称之为估值，就是因为它本身具有不确定性，并且估值的过程包含大量的判断，很难控制它的公正性、合理性，这可能会成为企业操纵公允价值的原因。
（三）公允价值模式与税收之间存在差异
当使用公允价值模式时，会计准则和税法的会计处理有很大不同，税法不承认公允价值变动导致的收益，所以征收所得税时，仍计提折旧。虽然使用公允?r值模式不会增加企业的税收负担，但是在期末计算纳税所得额时，必须进行纳税调整，增加了会计核算的困难。
采用公允价值模式计量，会计与税法处理存在差异。会计处理上，在年末按投资性房地产的公允价值调整其账面价值，差额计入损益，不计提折旧或摊销；税法处理上，投资性房地产持有期间的“公允价值变动损益”不承认公允价值的税前列支或税前收入，不确认公允价值变化所产生的所得，对投资性房地产在计算所得税时，仍按计提折旧或摊销处理，调减应纳税所得额，可见，采用公允价值模式计量对所得税纳税调整的核算，势必增加核算难度及工作量[5]。 四、建议
事实上，公允价值的计量模式并不是毫无用处，相对于成本模式的滞后性，它及时地体现了公司的真实资产水平，为企业的未来决策及融资提供更加科学的依据，也为股东和相关方及时、客观地了解公司的实际资产状况提供借鉴。
当然它需要一定的应用前提，例如相关主体的大力推行、法律法规的建立与完善、监督机构的职责权限设置、会计从业人员的素质提升等等。
（一）进一步探索公允价值计量模式的价值
公允价值计量模式的运用不够广泛，与它的价值挖掘、权威认定及传播都有极大的关系。这需要高校、科研部门或行业协会针对社会及时代特点对其进行创新、规范与可操作性等方面探索和优化。
1.价值性探索
任何一种工具在创立时都有一定的时代和市场局限性，公允价值计量理论同样如此。任何一种工具和手段只有对某一利益主体产生了深深地价值吸引，它才会广泛的选择运用，所以充分发掘公允价值计量理论的使用价值，也成为我们这一代会计人的使命和宗旨[6]。
2.降低复杂性
优化或标准化公允价值的计算方法、方式及手段，让公允价值的计算简单易行，降低企业计量的难度和成本，这也许是企业接受的另一原因。
3.提高传播性
通过教育与媒体等多种方式进行宣传，使得公允价值的概念深入人心，只有企业了解到公允价值模式带来的切实好处，观念上予以接受，行动上才能采用。
（二）需要相关主体积极推行
尽管推行公允价的值有很多积极方面，但仍需要政府相关部门（如财政、税收、金融监管部门）、行业协会、投资人、企业决策者的大力推行和坚定执行，否则再好的政策也会因为缺乏坚定的执行者和明确的责任者而落空。
（三）增强公允价值信息披露的规范性
1.对公允价值的理论深入及实践加强研究，参考国内外的相关准则，取其精华，去其糟粕，制定更为全面的会计准则。将之前披露的模糊区域具体化，进一步明确披露的相关问题，对是否需要披露、披露的范围、披露的详简程度等问题都做出具体规定，从根源上杜绝企业寻找漏洞、投机取巧事件的发生，增强披露的规范性、科学性，使财务报表更加公允，更好地保护利益相关者的权益。
2.国家在法律层次上予以支持，对相关法律进行规范，执法人员严格执法，对违反国家法律的行为绝不姑息。政府要不断完善市场信息公开制度，建立标准、严谨的房地产交易市场，提供信息共享平台，帮助信息使用者获得房地产交易的更多信息，使信息趋于透明化，缓解信息不对称的局面。
（四）提高会计审计人员素质
公允价值模式的投资性房地?a计量对会计和审计人员的职业素养有着很高的要求，公允价值的确定涉及大量专业人士的职业判断，其能力的大小决定着评估出来的公允价值的真实程度。会计从业资格证的取消并不意味着会计的要求降低，相反，会计从业人员的专业技术能力和职业修养更需要提升。
（五）注重高校学生培养
在大数据时代下，人工智能广泛应用，公允价值计量的复杂性要求相关从业人员不仅要掌握专业知识，还要具备计算机、法律等相关技能。对此，财经类高校在进行人才培养时不仅要注重专业课知识的教育，还要在教学过程中贯穿其他必备技能的传授，积极借鉴国内外有特色的教学模式和经验，注重理论与实践相结合，锻炼动手能力，为今后步入工作岗位打好坚实的基础，为会计行业构建一支理论知识扎实、实践能力强、遵纪守法、锐意进取、勇于创新的人才队伍。
