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物业企业财务管理存在的突出问题及完善措施探究

出处:论文网
时间:2018-12-05

物业企业财务管理存在的突出问题及完善措施探究

  目前市场上的物业企业多数是房地产公司的下属公司,物业企业没有专门的财务管理体系,管理层没有把物业企业财务管理摆在企业管理的核心地位,发展的速度无法与企业的发展相匹配。对于财务管理存在如下问题希望得已解决与改进。

  一、物业企业财务管理工作的现状分析

  (一)财务管理不规范

  大部分物业企业缺乏科学合理的财务管理手段,没有健全的物业企业财务管理制度,有些公司虽然有比较健全的财务管理制度,但多数是房地产企业的管理制度,没有专门针对物业企业的管理制度,并且行业间不同制度也不完全适用。财务报表的类型过于笼统,绝大多数的物业企业作为房地产企业的一个业务板块,需要纳入母公司的核算体系,所以无论从报表格式还是科目设置都无法体现物业企业的行业特性。并且报表只有常见的三大财务报表(资产负债表、利润表、现金流量表),数据过于简单、表面,缺少系统和详细的各种财务分析报表。大多数物业企业还没有实行全面预算管理,预算编制方法过于简单,对一些指标也没有做有效的分解,所以部分指标与实际经营计划完全脱节,导致业绩指标跟项目的经营情况不匹配,无法调动员工的积极性,导致企业没有活力。

  (二)管理层意识淡薄、知识匮乏、观念陈旧导致会计监督力度不够

  多数物业管理层人员对财务管理工作认可度不够,没有正确的财务管理意识,认为财务管理单纯是财务部的事情,加上管理层和公司员工把财务部看作是一个相对独立的部门,使之财务管理成效大打折扣。大部分的物业企业管理层来自于房地产公司开发商内部,多年的房产建筑行业经验,物业服务的概念停留在“物业服务就是收取物业费,配套维修做小区保洁和绿化”等。认为财务工作只是收费、记账和写报告,轻视了财务管理工作,没有把成本控制和财务分析的理念提升到一个高度。企业内部员工对企业的财务管理的认知更是模糊。对于部分物业公司还存在物业公司和房地产公司双重领导的情形,把财务部门作为一个后勤部门,使得物业企业财务部的财务管理职能未能得到应有的重视,更谈不上财务监督功能作用的发挥。还有一些领导重业务轻财务管理,经常是等业务完成后再补个财务手续,财务监督功能形同虚设。

  (三)物业企业收益水平不高,且融资困难

  物业企业收入来源单一,主要是物业费收入以及相应的广告收入,加上物业公司能进行投资的项目较少,资金的营运水平不高使之产生的短期运营风险较大。相对于房地产收入占比来说,物业公司的收入占集团收入的百分比就很小了,因此未能引起股东的重视。物业公司的融资渠道少,除了取得股东投资外,主要依靠银行进行借款融资。例如购物中心,近几年来非常流行的商业体,前期的投入大,后期还需不断地增加投入,银行融资极为艰难。

  (四)财务部建设薄弱,财务管理力量不强

  由于项目经营规模及成本方面考虑,项目人员配备不足,导致财务部出现人手短缺的情况。多数物业企业对财务部的定位是出报表、记账、收支,主要表现有入职财务部人员业务水平偏低,无法胜任财务管理工作;人员配置不合理,各财务人员忙于处理财务核算工作,无暇参与财务管理工作;部门分工不合理,主要是以会计工作为基础进行分工,而忽视财务管理人员的配置。所以即使有的企业设置了内审、内控岗位,但往往因不能发挥其财务管理职能而形同虚设。

  二、提高物业管理公司财务管理水平的几点建议

  对物业企业财务管理的现状进行分析,要从物业公司它本身的财务管理的特点出发,并且从提高服务工作、强化企业财务管理,提高物业企业财务管理的质量与高度。提高物业企业财务管理需要取得外部的大力支持,有关部门在了解、分析物业公司业务特点的基?A上,建立一套适用于物业企业财务管理的会计准则实施意见,保证各物业管理公司在会计体系建设过程中“有法可依”,使各个物业企业管理公司会计账簿、会计报表具有可比性,同时要努力提升自身的财务管理水平。

  (一)提高物业企业财务管理人员素质

  各公司要把人才建设放在企业发展的首要位置,提高人员素质是提高公司管理水平的重要条件之一。首先,要提高财务人员入职门槛,提高财务人员的薪资待遇跟职业发展前景,引入高素质人才。其次,加强对财务人员进行培训,定期不定期举办财务管理相关知识及的培训。财务管理工作不单单是财务部门的工作,而且关系到公司整体利益,财务管理活动不仅仅涉及到公司筹集、分配资金,同时会受到公司经营规模与经营状况的影响。企业的生产经营成果最终会体现在财务报表上,财务管理需要全盘考虑,实现企业经营成果最大化。服务是物业企业的生命,“以人为本”是物业管理服务的永恒主题,为了实现这个目标,要求物业管理人员不断提升自身的专业素质和工作能力,不断提升物业管理水平。

  (二)完善物业企业财务管理制度,提高财务预警功能

  企业的财务管理制度的制定,要依据国家相关的税法政策及各相关财经法规,根据企业自身的行业特性、管理要求而制定,并在实施过程中根据管理要求及时修改完善。对物业企业的预算和计划的执行过程进行跟踪监督、对执行过程中出现的问题及时进行调整和改正,以保证公司预算的正常执行。在物业公司管理控制过程中,由于企业各个部门的经营及预算的完成情况都会以价值的形式体现在财务报表上,所以也必定会对企业资金的运作结果产生影响,这需要企业全体员工共同参与企业预算的落实和执行,以便实现企业的经营高效运转、企业价值增值。物业企业要对财务活动的各个环节进行风险控制和管理,做到“事前和事中控制”,确保企业目标和预算的有效达成,同时需要制定规避企业风险的预警方案,采取更为有效的规避措施,减少风险所带来的危害。   (三)物业企业要加强资金管理、拓宽融资渠道

  资金问题一直是制约企业发展的一个重要原因,物业企?I的收入比较单一,仅靠物业管理费收入难以维持公司的正常运作。所以物业公司要加强资金管理,开辟新的融资渠道,包括规范收款流程、收费标准、交款时间、记账要求,增强应收账款的催收力度,减少坏账损失、加快企业资金回笼,缩短应收账款的周转时间;对于已收的资金由集团集中管理,采用资金池管理方法由总部统一调配,加强对闲置资金的充分利用,降低企业自身财务风险;物业公司要采用多种经营方式增加收入,为公司创造更大的收益。比如增加广告位租赁收入、停车场租赁收入、保洁费收入等等。物业公司在取得集团股东追加的投资的同时应积极探索外部的融资渠道,银行作为物业企业主要的融资途径之一,物业企业想要取得更多的银行贷款主要取决于自身的经营情况,提高自身经济效益、降低经营风险,方可逐步建立起良好的银企关系。

  (四)加强物业企业财务预算管理,提升财务监督权威

  财务预算管理即根据公司战略目标,对公司未来一定时期内的资金筹集、使用、分配等财务活动进行全面、合理地预测和筹划,并在财务预算执行期间进行跟踪、监控,比较、分析执行结果与财务预测的差异,以调整、改善公司经营活动。现如今大部分公司、企业通过财务预算管理对成本费用进行严格把控,缩减不必要的开支,从而提高自身的经济效益,同时也降低了公司的财务风险。不仅如此,财务预算管理为公司管理层进行决策提供了一定得依据,降低了决策所带来的风险。公司管理人员要高度重视财务预算的编制工作,制定企业的经营目标,并将财务指标按部门进行层层分解,并且将财务预算管理作为事后考核的依据,要确立财务部自身管理权威地位。财务预算管理要以市场为基础,并且作为连接市场与企业的纽带和桥梁,企业通过财务预算管理,使得公司发展战略目标得以实施,合理配置企业内部资源,以保证最大限度满足市场需求,并使企业获得最大的经济效益。预算要建立全员参与机制,在预算执行过程中强调预算的刚性原则,预算目标一经制定,任何人不能搞特殊,杜绝预算标准随意改动。不能因为个别人的特殊情况就网开一面,从而影响预算的权威性和严肃性。物业管理公司要对预算目标的实现做出评价,将直接影响物业公司预算管理的最终成果。物业企业要对财务管理实行严格的监督和考核,将预算的完成情况与员工的业绩考核相挂钩,与企业的经营效益相联系,只有全员参与的预算才能达到最佳的效果。

  综上所述,财务管理作为物业企业管理工作中的重要组成部分,受到公司经营情况和财务决策的影响,所以要加强企业的内控力度,完善财务管理机制,提高管理人员的财务管理理念,做好财务监督,确保物业企业财务管理的资金获得更充分利用。本文对当前物业企业财务管理的内容与财务管理目前存在的问题进行了剖析,并提出了相关解决方案,希望能够为我国物业企业管理财务管理的发展提供借鉴与参考。

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