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浅谈住房租赁中的金融支持

出处:论文网
时间:2018-12-05

浅谈住房租赁中的金融支持

  现阶段我国住房租赁市场的关注度比较高,加上城镇化建设进程的不断推进,住房租赁中的金融支持取得了良好的开端,进一步满足了人民的住房需求,有效解决了房屋供需结构的不合理问题。

  一、住房租赁市场的现状

  (一)在政策调节方面

  国内住房租赁市场并不成熟,租购并举制度也还不完善,必须依靠政府有效干预,有效运用金融工具支持调控住房租赁市场,积极扶持我国的房地产业[1]。目前,在政策干预与金融支持的双重作用下,有效促进了国内房地产业进入新的发展时期,激发了住房租赁市场的活跃程度。

  (二)在需求影响方面

  需求是住房租赁市场发展、壮大和成熟的决定性因素。在现阶段大规模人口流动的背景下,住房租赁市场需求不断增长,特别是在一二线城市,住房租赁市场持续火爆,如深圳、东莞租赁人口占比高达73.4%和65%。在住房租赁市场的需求中,金融支持的重要作用越来越突出。适当给予住房租赁市场中的金融支持,可以有效促进住房租赁市场的快速发展,不断提高住房租赁市场的经济效益。因此,有必要从金融支持角度分析住房租赁的市场需求。

  (三)在体系支持方面

  在住房租赁市场中,金融支持需要健全的体系支持,而我国住房租赁缺乏成熟、健全的体系,住房租赁与金融支持存在矛盾[2],导致金融支持无法有效的投入到住房租赁的应用中。金融支持与住房租赁市场存在的矛盾,除了体系不健全外,还包括国内住房租赁市场起步较晚,加上近年来专家学者才开始重视住房租赁市场的研究,从金融支持的角度去研究住房租赁的成果则更少,无法指导金融实践,这也是住房租赁中开展金融支持应该关注的问题。

  二、金融支持住房租赁市场存在的问题

  (一)住房租赁缺乏优惠的政策

  在房价高企的情况下,住房租赁业务具有较强的公益性质,相比其他商业性质的物业租金收入较低,住房租赁项目建设前期资金投入巨大,开发成本高、风险较大,然而地方政府在产权交易税费、融资利息等方面缺乏明确的税费优惠扶持政策,不利于信贷资金的流入和吸引社会资本的共同参与,制约了住房租赁企业建设的积极性,不利于住房租赁项目大规模开发和市场化运作。

  (二)住房租赁企业面临融资

  商业银行一般按传统固定资产贷款方式对住房租赁项目给予授信支持,要求住房租赁企业申请贷款时需要提供充足的抵押物,然而住房租赁企业往往规模较小、资质较弱,对融资需求的金额大、期限长,项目开发运营前期现金流较低且不稳定,在短期内企业现金流无法覆盖开发贷款本息,难以满足商业银行的授信评审条件,大多数企业自身也无法发行各类信用债券进行融资。此外,酒店、商铺等其他高收益的物业也对融资表现出强大的需求,对住房租赁市?龅娜谧什?生很大的压力,影响了金融支持对住房租赁的选择。

  (三)住房租赁类金融产品监管难

  住房租赁类金融产品主要是面向中、低收入人群的刚性需求,由于租期不稳定,租赁项目租金普遍收益率较低,经营回报周期长、风险大,加剧了金融机构的风险控制问题。而且金融机构往往难以核实贷款人还款能力、贷款用途的真实性、资金流向,可能存在借租房名义变相套取资金,或资金违规流入股票市场和房地产市场等高风险领域。

  三、对住房租赁市场中开展金融支持的建议

  (一)借鉴棚户区改造经验,创新政银企合作模式

  以棚户区改造中的金融支持为研究案例,探索租赁住房建设中的金融支持。结合地方政府规划,鼓励商业银行与房地产公司签订金融支持住房租赁备忘录,探索在长租住宅开发建设、投资孵化、持有运营、后期退出等方面的深层次合作。由政府主导建设国有租赁平台,通过评级、授信等方法和商业银行建立起贷款还款保障机制。建立地方融资风险补偿基金,通过政府财政贴息和税收减免,降低住房租赁融资风险,提高金融机构发放贷款的积极性。

  (二)创新住房租赁金融产品,优化租赁市场融资方式

  综合运用银团贷款、政策性银行贴息,设立房地产信托投资基金,创新“质押+抵押”担保模式,以政府购买服务或应收账款质押为主,保证银行贷款的安全性。充分利用抵押补充贷款PLS资金支持住房租赁项目建设,降低住房开发企业融资成本。鼓励银行间市场交易商协会从扶贫普惠角度设计推出租赁住房定向债务融资产品,将租赁房建设项目与资本市场直接对接。鼓励商业银行推出个人住房租赁贷款,如广东省部分商业银行已推出“按居贷”、“租e贷”和“租惠贷”等金融产品,为租户提供纯信用贷款,用于支付住房租金等相关费用,满足了自然人住房租赁的信贷需求。

  (三)加强相关平台建设,强化租赁市场监督和管理

  建立国有住房租赁监测分析平台、住房租赁监管服务平台、政府公共住房服务平台、住房租赁服务共享平台、企业租赁服务管理平台和政银合作住房租赁平台等系统,全面覆盖地方政府在租赁市场管理、交易、运营方面的需求。在技术方面,所有房源信息必须经过在线核真、实地核实、后台审核才能发布,通过“政府系统检核+银行验真服务”,以“数据+人工”相结合的方式,对房屋租赁关键信息进行校验,保证平台房源和图片的真实可靠。结合实际制定地方租赁业务管理办法,加强房屋租赁合同登记备案,充分运用住房租赁监管平台,杜绝虚假房源和黑中介等问题。

  (四)以征信大数据为依托,试点无押金住房租赁

  充分运用人民银行征信系统信息,与支付宝、微信等公司加强合作,大力推广“信用租房模式”,在网上试点无押金住房租赁,有效缓解承租人的租金压力。例如:近期蚂蚁金服旗下的支付宝业务中,已经推出了信用租房的模式,其也为金融支持的一种类型,有超过100万间的住房注册在支付宝下,在此模式下供租客选择,改变了传统“押一付三”、“押一付一”的方式,按照租客信誉判断是否可以出租,降低了租客在住房租赁中的成本投入。

  四、结束语

  发展住房租赁中的金融支持,符合住房供给侧改革方向,可以最大化的促进住房租赁市场的有效供给,满足国内人民的住房需求,保持房屋租赁市场的平衡性,有效解决房屋供需结构的不合理问题,保障人民的住房权益,促进住房租赁市场的良性发展。

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