房地产企业成本核算的研究
房地产作为一种传统资本密集型行业，在中国改革和发展过程中不断发展壮大。20世纪90年代，我国住房福利分配政策结束后，在制度层面上促进我国房地产业发展。诚然，我国房地产行业也有许多问题，尤其是房地产成本计算更是重中之重。这也是房地产公司亟待解决问题。文章从房地产开发企业成本核算涵义、房地产成本构成、成本核算进行分析，阐述当前房地产企业关于成本核算方面存在的弊端及其原因，并提出相应解决办法，旨在为促进我国房地产企业发展提供理论指导与帮助。
一、房地产企业成本核算内涵
在《企业会计准则第14号—收入》中具有明确要求，即：“有关已经发生或将要发生费用可以可靠的计量。”公司会计体系对成本做出科学界定。房地产开发成本核算，是指将某一批商品房开发所需所有费用，按照成本项目进行汇总、分摊最后得出该项目总造价和单位建筑面积成本，具体成本构成及核算方式如下。
（一）房地产企业成本的构成
从土地、建设、安装、市政设施、管理、贷款利息、税费、其他费用等方面，按用途划分，可以分成土地、土建、管理费用、销售费用和融资费用；房地产开发企业建设成本分为五个方面，分别是：征收、拆除、建设、基建、公用设施等五个方面，其中不能按有偿转让小区公共配套设施支出和开发间接费用。根据开发目的，房地产开发公司产品成本可分为四大类，一是房屋开发成本，二是土地开发成本，三是相关配套设施开发，四是成本代建项目开发成本。
（二）房地产企业成本的核算
本文认为在房地产开发成本核算中，除要严格按照国家规定会计制度和财务制度之外，还要考虑到下列问题。首先，要确定费用归集对象，也就是费用计算单元。在此基础上，笔者提出参考房地产开发项目中的工程内容、时间进度为评估目标确定方法。其次，建立费用项。对成本项目进行合理分类，能客观地反映出产品成本构成，有利于对降低成本进行分析和研究，在具体核算中，不可过多支出（尤其是单一支出），应该尽可能地合并。再次，是核算管理成本。企业管理费用具体包括三个方面，即管理、财务及销售费用。按照我国现行房地产开发公司会计准则，上述各项支出均视为当期成本，并将其计入当期损益。诚然，这种做法与核算中比例原则背道而驰。最后，工程完工和决算。房地产开发费用核算终极目标是确定项目总造价和可销售面积开发费用，从而实现企业运营效益。在“预提费用”账户下，将未实现工程预算计入成本中，这样才能保证项目最终决算能够顺利进行，然后在项目完工后，根据实际支出对项目成本进行调整。
二、房地产企业成本核算存在的问题
成本会计核心问题是成本会计对象确认、成本费用收集与分配、成本计算周期。根据企业生产特点和流程，通常采用品种法、分步法、分类法等多种方法进行成本核算，但由于房地产企业规模和项目发展周期不同，难以采用普通企业成本核算，因此必然会出现以下问题。
首先，销售费用没有按实际单位成本结转，大多是按评估或计划成本来测算，然后按被认为高估单位成本或计划单位成本来计算当期应结转成本，导致已经销售开发产品成本与未销售开发产品成本不同。
其次，房地产公司为逃避税收或者拖延纳税，想方设法减少项目当期利润，故意将未来项目费用预先确定和结转，导致项目之间费用被夸大。再次，随意增加建筑工程造价。为减少收益和应付评估指标，物业公司常常在年底进行虚报、结转建设项目费用。
最后，重复列支费用。一些物业公司根据项目多、跨期长、违规问题不易被察觉特点，在成本核算中有意重复列成本。
综上可以看出，当前我国房地产成本核算问题主要体现在一是成本目标确定困难；二是成本、费用收集与分配缺乏规范化；三是账册设置不合理；四是重工程决算而轻项目决算。
三、房地产企业成本核算问题成因
（一）外部因素
纵观国内外学者研究可以看出，多数学者认为房地产开发费用中存在着其他不确定因素，如车库、小区会所、人防工程地下室等，是分开销售，还是与商品住房、写字楼一起销售，还是无偿转让给小区物业，多结构多品种项目，土地成本分摊是按建筑面积、占地面积还是工程面积来计算。
（二）内部因素
当前，我国的房地产企业，关于成本管理方面的意识欠缺，长期采取静态成本管理方法是以计划定价为主，注重事后会计。这就造成开发商在成本竞争上缺失。此外，由于企业缺少战略成本管理控制系统，难以达到成本管理目标。另外，公司内部控制较弱，注重事后控制，特别是在计划和设计阶段，对费用预测不足，对费用控制也不够重视。在成本预测与成本决定方面，也没有规范化、系统化，在关键成本管理部门和关键商业过程中，缺少控制标准。有企业在职能上设立独立审计机构，但往往只是对项目成本进行事后审计，未能充分发挥其作用，具体如下。
1．成本核算对象问题
房地产开发项目类型繁多，其成本核算对象具有很大选择余地。一些房地产开发企业在进行成本核算时，往往没有充分考虑到各费用应当对应会计目标。因此，在具体成本核算中，存在着“粗放”情况，即“粗放”会造成成本核算不精确，从而影响到各个行业“销售价格”，不利于成本核算分析和管理；如分割太细，就会增加工作量，从而降低工作效率。
2．成本核算口径问题
通常而言，房地产开发项目所需的周期很长，具有较大的资金压力，由于成本会计对象种类繁多，而且每个企业财务人员对同一业务成本目标认识和工作能力都不一样，导致在同一业务中，不同人对同一项业务处理方式会有差异，或者前后不一致，导致成本核算不精确，成本信息不可信，没有可比性，同时也无法提供一定的参考价值，促使企业无法做出正确决策。
3．成本核算准确问题
关于房地产企业的日常核算过程中，当按照成本核算目标设定来进行收集和分配，但由于国家有关法规仅给出总体费用分配，却没有具体执行办法，导致很多房地产企业在日常核算中，都会人为地调节企业利润，该增加时候就减少，该减少时候要减少，该减少时候要多分担，在完成和尚未完成产品之间，有时还会出现分配不均问题，这一现象导致房地产企业成本核算中，无法客观反映出成本实际情况，同时对会计信息可信度造成影响的同时，无法帮助企业管理人员对企业运营管理做出判断。房地产行业中绝大多数都是自己发展和运营，每个企业都要根据项目具体情况来确定成本目标和费用，一些企业管理者只注重项目前期手续和监理，却误以为费用核算很简单，只需要大致估算就可以。这就导致在企业运营过程中，不注重对成本核算，不能严格按照成本会计体系来进行分类、或者说没有建立成本会计体系，导致成本会计意识缺失，导致成本核算粗放、调剂任意、成本核算不精确等问题。
四、优化房地产企业成本核算的建议及措施
（一）强化物业公司成本会计制度
房地产开发企业既要严格遵守相关法律、制度，又要根据自身实际情况和行业特点，制定和完善相关规章制度。同时，要充分考虑到自身规模、发展项目规模等因素，在确保成本会计工作质量基础上，建立一个合理会计机构，并配备相应财务管理人员。《企业会计制度》第一百零三条规定：企业成本核算对象、成本项目和成本核算方式，应与本公司生产、经营和管理要求相适应。成本核算对象、成本项目和成本核算方法一旦确定，不得任意更改。如果要更改，必须按照公司管理权限，由股东大会、董事会、经理会议等相关部门核准，并在财务报告附注中注明。而对于房地产公司来说，由于项目数量众多，且项目经常变动，其成本归集目标也会随之改变。因此，根据物业公司自身特点，提出一种比较普遍成本归集方法，按照直接费用直接计入，由间接费用分摊。
（二）加强会计监管
会计监管制度对于提高整体成本核算治疗及效率具有实质价值，应针对当前会计监督制度存在的不足，采取针对化解决措施，要注重成本费用支出范围，其间费用支出范围，成本费用管理责任制，成本费用管理考核。公司外部审计、税务等部门要加强外部监管，加强对未按规定核算成本和成本物业公司监管，从宏观上提高物业公司成本核算。同时，要加强企业整体成本会计意识，这不仅是经理职责所在，而且公司每个部门、每个人都有可能成为成本影响者、参与者或执行者。所以，要加强企业成本会计意识，从根本上提升企业成本会计。
（三）成本会计目标科学划分
如何科学的确定成本会计目标，是房地产开发企业成本核算首要条件，也是房地产开发企业成本核算首要环节。对房地产公司而言，可以根据多种方法将其归类，并从多个角度来考量。在房地产开发企业中，成本会计目标可以按多种方法进行分类。在此基础上，企业应当按照国家和税收相关政策，结合房地产企业实际情况，结合自身实际情况，综合考虑项目业态、项目结构、交付时间等多方因素，科学合理地构建成本核算框架，依托不同项目类型进行区别划分，如针对住宅、商业写字楼、幼儿园、学校等对成本进行分类；按工程结构划分原则，按不同工程结构，如高层、多层、别墅等划分成本。可以按工程交货时间作为划分原则，按批量交货和与项目研发周期相适应方式进行划分。房地产公司在进行成本核算时，还应将税务因素纳入其中，以年度规划为目，以保证成本会计精确、完整，从而增加成本会计可信性。
（四）统一费用计算口径
房地产业涉及工程造价种类繁多，难以做到一视同仁，因此，为进一步优化房地产企业成本核算效率及质量，应坚持统一费用计算口径，科学、合理规划成本核算，根据具体相关业务核算成本，保障业务与实际支出成本相协调，从而完整清晰地反映房地产企业各个项目成本核算情况，从而提高成本核算准确性，为实现开发费用合理分配，为房地产企业发展做出贡献。
（五）保证费用精确计算
由于房地产企业成本核算不能真实反映房地产项目账面成本，从而对其成本精确度产生一定影响。因此，为确保成本核算质量，确保成本会计准确性，可以分为两个部分：一是成立成本核算部。成本核算部门负责对项目进行成本审核、成本控制、项目结算和成本分析，为项目决策提供参考。二是建立一个内部审计部门。内审部门主要是监督企业各个部门工作，可以实施定期内审，特别是特殊情况内审，如果发现有任何不符合规定行为，就会及时向公司管理者汇报，同时要求相关部门严格执行成本核算制度，确保成本核算数据完整可靠。
（六）加强物业管理人员相关素质
目前，我国金融从业人员相关素质偏低，应从以下两个方面着手：一是加强财务人员培训，与税务局、会计师事务所等机构合作，定期聘请专门金融专业人才进行财务培训。通过专业人士对最新房地产政策进行解读，使有关财务人员认识到金融工作重要意义。二是聘请专业金融专家，担任公司财务总监，负责公司财务管理。从内部培养和外部转移两方面入手，有效地解决目前我国金融从业人员素质不高等问题，从而能更好更高质量地为企业服务。
（七）强化物业管理成本会计
由于物业管理部门管理成本很高，而物业管理部门往往忽略这一点，因此无法准确进行管理，最后会导致财务结果不合理，从而影响到房地产企业真实的财务状况。要想有效地提高物业管理成本，必须要加强对物业管理，明确物业管理目标，明确销售费用、贷款利息、费用等。强化房地产工程竣工结算。房地产项目完工结算，实质上是为工程建设提供一定基础，同时也降低工程建设无谓浪费。目前，我国房地产公司在工作中，对工程决算重视程度比较高，而对决算重视程度却不高。相比于工程决算，工程结算难度要大得多，工程结算也会受到一系列制约，比如工期、资金等等，而在结算方面，必须要有更多规范与管理，因为任何一个项目出现问题，都会对整个建设项目产生一定负面影响。做好工程完工结算工作，是实现房地产经济效益最大化、实现长期发展根本目的。
五、结束语
房地产企业成本核算是一个非常复杂和困难工作，必须从多个角度来考虑。既要考虑成本会计目标，又要正确地进行成本费用分类与分配，要正确地选择会计方法。在进行成本核算时，必须严格遵守有关会计制度，严格按照会计准则行事，不得违反会计准则。在现有制度基础上，房地产企业要从各个角度全面提升成本会计效率，从而为企业创造更大利润空间。
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