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房地产开发项目设计阶段的成本管理对策分析

出处:论文网
时间:2017-08-24

房地产开发项目设计阶段的成本管理对策分析

  [DOI]1013939/jcnkizgsc201630153

  房地产开发项目是房地产经营活动中最基本、最主要的土地开发和房屋建设行为,是房地产开发经营企业最直接、最主要的生产经营活动。它具有全面系统性、长期性、高风险性和高回报性等特点。因此,加强项目开发成本管理,对于提高企业经济效益,增加项目利润最大化有着重要的意义。

  1房地产开发项目的特点分析

  (1)通常情况下,房地产开发项目的对象是建筑物群或者是一些公共建筑,这需要大量的资金支撑,可见,房地产开发项目属于高投入的一项活动。就拿普通的住宅小区来说,少说也要几千万元的资金,多则甚至达几亿。而且,纵观房地产开发项目的整个流程涉及多个方面:投资决策、规划设计、征地、施工、验收等。一般小规模的住宅区至少需要3年至4年,大规模的住宅区需要近10年或者更久。

  (2)房地产开发项目投资多,回报率高,许多商家及企业往往都会被其高投资、高回报率所吸引。但是,房地产开发项目的周期较长,每个环节都会遭受不确定性的市场竞争,企业需要承担的风险自然也不小,会涉及:供求风险、政策风险、财务风险以及意外风险等。

  2房地产开发项目设计阶段成本控制的意义

  房地产开发建设共分为四个阶段:策划阶段、设计阶段、施工阶段和保修阶段。统计资料表明:设计阶段节约投资的可能性为88%,而施工阶段节约投资的可能性只有12%。按价值工程的理论来说,加大设计费用的投入可以降低建设项目的成本,即增加10%的设计费可以节约5%的总工程造价。很显然,项目设计的优劣不仅影响着建设费用的多少还有建设工期的长短,而且还影响项目的使用价值和投资收益。因而设计阶段对项目投资的影响最大。科学合理的设计,可有效降低工程造价,也决定了公司开发项目的成败。所以要做好项目设计阶段的成本管理,从而有效的控制工程的投资。

  3房地产开发项目的成本管理对策

  31加强规划设计阶段的成本管理

  对于房地产开发项目而言,规划设计对于项目的投资效益起到直接的影响作用,在项目规划设计阶段,从场地选择,总平面布局规划到平面形状、层数、层高、建筑面积、建筑结构以及到结构部件的设计和选择都应多种方案的比较和选择,采用适当的分析方法、如价值分析方法,选用技术先进、经济合理的最佳设计方案并加以优化。

  32加强初步设计阶段的成本管理。

  初步设计完成后,房地产开发公司技术人员要认真审查方案,比对分析,不宜过分依赖于设计方。这一阶段十分重要,着重应审查的是设计方案是否达到所要求的各项技术经济指标,整个设计思路是否经济合理。一是布局是否合理,比如户型,是否充分考虑最大限度上满足现代人们的日常生活居住的需要;再如环境配套设施,是否从“以人为本”作考虑。这两点都是影响房屋销售的主要因素,因为现在大部分购房者对户型和居住环境很看重,甚至超过了对价格的关注。二是经济性是否合理,比如建筑设计时可将功能分区相对集中,尽量避免不必要的装饰及过多的悬挑,建筑尺寸尽量采用经济尺寸;另外在环境配套上要做到经济实用、美观舒适,不求奢华但求新颖。在全面审查后,各项技术经济指标对设计方案提出合理化的更正及修改,尽可能做到详尽周到,避免设计返工;对修改后的设计方案要重新进行成本预算并再与目标成本进行对照,这样做的目的是避免超预算设计。

  33加强施工图设计阶段审核工作。

  初步设计阶段成本控制目标一经确定,施工图设计阶段应该严格遵循。房地产公司技术人员应对施工图设计图纸认真审核,并与形成的限额设计指标一一对照,一是审核施工图的合理性和工艺技术的成熟性,避免在施工阶段进行重大变更,降低项目的一次性投入;二是审核施工图设计的材料、设备的适用性,房地产企业要建立价格信息网络,要注重各项材料、设备的定位与楼盘的品质是否一致,是否经济合理;三是审核施工图设计图纸的经济性,设计概算要翔实具体,避免因设计概算缺项漏项而增加变更成本。一旦施工图设计成本超过目标成本,必须认真分析产生差异的主要原因及主要部位,对施工图的相关内容进行必要的修改,修改后的施工图设计在下一阶段具体实施。

  34完善设计招标机制。

  择优选择设计单位以及设计方案,是设计阶段控制项目成本的关键。公开、公平、公正的竞争,对设计单位起到鞭策的作用,设计单位为了赢得市场,必会以技术先进、经济合理的设计方案参与竞争。从而提高设计质量,有效的控制项目成本。同时,房地产开发企业在编制招标文件时对项目的投资和功能要有明确的要求,要有合理的评价标准和评价方法,设计单位投标时也必须将方案和投资结合起来作为投标文件的组成部分,中标后可作为方案优化的依据,供房产企业进行参考。

  4结论

  房地产开发项目成本控制对于提高房地产开发企业的经济效益,提高房地产企业的市场竞争力具有重要的意义,因此,必须加强对房地产开发项目设计阶段成本管理工作。房地产开发项目作为一个动态系统的控制过程,必须在设计、施工以及竣工销售阶段分别制定措施,才能确保控制目标的实现,对于提高投资效益,促进房地产开发企业的长远发展也具有重要的意义。

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