房地产市场宏观调控的理性思维
2.投资循环。这是以资金运动为主要特征的以利润为目标的价值循环运动。满足住房需要退居次要的地位，建房、卖房、买房成为投资手段，通过房地产交易，获取投资利润是目的。房地产投资活动成为社会各群体的活动，房地交易成为市场的标志。这种现象，在20世纪80年代，“购买美国”是典型的例证，日本、欧洲投资大量涌于美国房地产市场，房地产投资信托，房地产贷款证券化等金融创新，加剧了房地产的投资功能。香港房地产市场亦具有投机活动的特性。投资环循的市场表现为房地产价格的大幅波动，是对物质活动的异化。
3.景气循环。经济运行具有周期性循环特征。萧条——复苏——高涨——危机的循环，是市场运行的调整和平衡功能。房地产景气循环，服从于供求决定规律。我国自改革以来，第一轮的房地产热发端于沿海的改革开放，开发区热，房地产由计划经济运作模式向市场运作模式转换，形成了1993年的房地产过热，不得不进行宏观调控，随后房地产进入了近5年的调整期。1998年确定的住房制度改革政策，是这一轮房地热的助动器，进一步深化住房制度改革，把住宅推向市场的过程中，单位建房的末班车效应，扩大开放的开发区热，大学调整合并由精英教育向大众化教育的扩张，国民经济的持续高速增长，近4年股市投资行情的低迷，共同推动了房地产市场的高涨。如果说，1993年的房地产与改革开放相关，表现为城市地域扩张和写字楼的大规模建设的冲动，那么这一轮的房地产市场高涨，则与住房制度改革相连，表现为住宅市场的迅速扩大和住宅价格的高幅上涨。但终极原因，恐怕还是市场力量积累的暴发。第一轮源于计划经济长期的压抑，这一轮源于近8年的市场调整。宏观调控政策的出台，是认识市场规律的结果。
景气循环是房地产市场运行的周期规律，物质循环是房地产更新换代的规律，投资循环是房地产价值运动的规律。在一定时期，三个循环交织在一起，但不同的时期总有起主导力量的因素。物质循环的主导力量，是生产力的发展和技术进步，投资循环的主导力量是利润和竞争，景气循环的主导力量是供求关系。认识市场规律是我们把握宏观调控的基点。
三、理性逻辑：中国房地产发展定位
对房地产市场的理性思考，就是要认识市场运行的规律，作出科学的判断，确立符合客观规律的发展思路。
（一）房地产市场发展阶段定位：小康阶段和城市化
中国目前正处在全面建设小康社会和城市化加速的发展阶段，这是我们对房地产市场发展定位的基本前提。
1.住宅建设是小康阶段房地产市场的主轴。恩格尔系数表明，随着经济的发展和收入的增加，人们用于吃的消费支出呈下降趋势。这一趋势为衣、食、住、行、用消费结构的调整提供了物质基础。舒瓦贝法则的结论是，随着收入的增加，住房消费支出占消费总支出的比例呈上升趋。1995年，我国的恩格尔系数为49.92％。“九五时期”是我国从温饱型经济向小康型经济的转型时期。“十五时期”住宅市场的快速发展，验证了居住消费成为主导消费之一。从财富的角度看，房地产在很大程度影响世界经济活动。据Lbbotson协会财富评估，1991年世界财富为438 450亿美元，房地产价值占48.8％；美国财富为154 360亿元，房地产占38.9％，住宅价值占29.7％[5].从需求的角度看，住宅在理论上具有资本品和消费品的双重属性。但在小康阶段，住宅主要用于单个家庭的实际占有和使用，其主导属性是消费品，这种消费品需求是当前房地产市场的主导性需求。虽然二手房交易在目前呈快速上升趋势，两套住房现在已经在一定群体中逐渐形成，但其主导方面仍然是消费观念的升级。二手房交易基于漏斗理论，原房主以旧换新，以小换大。市中心和市郊两套房子，不能说明住宅市场的投资主导，恰好说明住宅消费梯度的构造和消费观念的升华，为住宅需求结构判断提供了一个新思路。从供给角度看，涉及三个特殊的要素：一是时间。住宅建设期长，从置地到开发建设，从销售、装修到实际进住，需要较长时间，从而造成供给滞后于需求。在经济繁荣期，供给滞后，需求得不到满足，房价上涨；经济衰退期，因投资的不可逆，导致供给过度，住宅供给与宏观经济运行存在着时滞。二是地点。住宅位址的固定性，居住地与工作的关连性，决定着住宅市场的局部特征。三是转换。这是工业化，城市化过程房地产供给调整的一种必然现象。住宅、商业用房、办公场所，因发展而进行用途转换，如政府搬家，工厂迁移等。完成这转换，意味着用地结构的调整和复杂的大规模的城市改造。从财富观、需求观和供给观可以得出结论，在小康阶段，住宅开发建设是房地产市场的主轴。
2.城市化决定着房地产开发的空间，发展是房地产市场的主题。这一主题在城市化过程中不可逆转。人口向城市的集中，决定着房地产市场的发展空间。中国从建立社会主义市场经济体制，到党的十六届五中全会确立的科学发展观，这时期是城市化高速发展时期，城市化年递增1％左右。据此来推断房地产市场发展的空间，以城市化率40％为基础，人口16亿为顶点，小康住房以35平方米/人为标准，城市化率达到50％，仅住宅
增量总需求约需要160亿平方米。若按城市化增长率1％考虑，未来10年，年均需供给住宅16亿平方米，若再考虑旧城改造拆迁及住宅自然淘汰，这一需求更大。2004年我国市场商品住宅竣工面积为3.47亿平方米。因而。要么城市化率年递增1％，不可能在10年内连续，要么，不可能在城市化递增1％的条件下，实现城镇人口人均住房面积35平方米目标。但无论如何，在城市化达到50％，人均小康住房面积35平方米目标下，能表明我国房地产市场的发展空间。
我们没有理由对房地产市场作出悲观的判断，更没有理由对国家的宏观调控政策作出政府干预市场的错误理解。科学发展观是宏观调控政策的精髓，公共政策是市场供求因素之外的重要因素，这是世界各国房地产市场发展的共识。定位于全面建设小康社会和城市化，这是我国房地产市场建设的基本依据，也是房地产市场宏观调控的立足点。
（二）房地产市场宏观调控定位：实现市场的和谐发展
世界房地产市场发展的情况表明，公共政策是市场供给和需求因素之外的第三因素。具体地表现为：政府管制对新开工项目、旧城改造、环境保护、土地开发利用等方面的影响；对低收入阶层提供住房保障的政策性支持；对城市基础设施建设承担关键性的作用等。这些表明，政府的宏观调控不仅必要，而且有现实的着力点。
当前，宏观调控的政策取向，应立足于：中国城市化进程，老百姓的住房需求，房地产支柱产业的地位，遵循房地产的运行规律。确立6个重点：一是管理与控制国家的土地资源，根据市场动态，调节土地投放量，加强用途管制；二是以质量为中心，以环境为重点，加强房地产开发过程管理；三是区分使用（居住）需求和投资需求，加强房地产的流通管理；四是以产权制度建设为重点，加强房地产的持有管理；五是强化信息披露制度，推行房地产行业透明化；六是根据房地产业发展的趋势，重视房地产金融创新，稳步探索房地产证券化。
参考文献：
[1]建设部，等。关于做好稳定住房价格工作的意见[Z].2005.
[2]牛凤瑞。中国房地产发展报告[M].北京：社会科学文献出版社，2004.
[3]建设部政策研究中心。建筑房地产业参要[z].2004—10—20.
[4]恩格斯。论住宅问题[M].北京：人民出版社，1972.
[5][美]查尔斯。H.温茨巴奇等。现代不动产[M].北京：中国人民大学出版社，2001.
