全球化背景下的中国房地产业：发展前景与本土对策

　　　　全球化过程中房地产业发展的本土对策
　　未来10～20年，房地产业是以新经济的高速成长为发展背景的，IT产业和网络经济的发展，经济全球化的推进，必将对房地产业产生渗透，也对房地产业提出更高的要求。房地产业所面临的问题是，既要由一般产业迅速成长为支柱产业，又要全面融入新经济的发展框架。也就是说，既要有效解决旧经济条件下房地产业作为“火车头工业”所遇到的难题，又要主动迎接新经济发展的严峻挑战，特别是要解决在房地产业的高速成长中东道国如何提高竞争力获得更多利益的问题。因此，必须在房地产业的高速成长中促进现代化城市的发展和在经济全球化过程中提高本土企业的核心竞争力并获得较大的市场份额，以及建立房地产市场调控和管理体制。具体地说，要采取以下几个对策：
　　1.严格进行开发项目的规划审批，从美化城市景观和构筑美好的城市天际线的角度突出加强片区的开发规划，不仅要创造楼盘的个性，更要注重相邻楼盘的统一性、协调性、整体性和区域性。
　　今后，中国将经历一定时期集中的、大规模的新城开发和旧城再开发，这是一个彻底改善城市形象、重塑城市景观的大好机会。必须及时制定和完善城市的片区开发景观规划，并排除权力干扰，切实付诸实施，既要有效保护历史城区的价值，又要不断增加和积累现代城市的文化价值。
　　房地产开发是应该突出项目的个性和特色的，但更要强调统一规划与整体协调，使新开发的楼盘能与周围的环境融为一体，不断完善城市景观。如果过分强调个体的特色而不顾及相邻项目的特点，忽视片区的统一性、协调性、整体性和区域性，极易形成冲突与对立，破坏城市的整体景观效果，变成城市开发的败笔，不能给后人留下可以细细品味的文化财产。
　　2.真正树立“双赢”的理念引导房地产开发，以为业主创造价值、为社会创造财富、为后代创造文化的高度责任感，精心打造物业，贡献房地产精品。
　　考察我国众多大城市房地产开发和市场销售的状况，可以发现，短期内被市场认同、价格上涨、销售火爆的项目较多，但真正经得起时间考验、中长期不被市场淘汰、能够保值增值的项目不多，大量的楼盘缺乏历史文化价值和升值空间，甚至有的项目清盘以后，价格便开始大幅下跌，发展商赚了大钱而买房者却陷了进去，对先前购房的投资者产生极大的打击。这种“低开高走，先扬后抑”的房地产价格走向，势必破坏投资者的市场信心，阻碍房地产业的长期发展。
　　因此，发展商亟待解决的难题是如何使产品创新不被历史淘汰。解决这个问题的关键是要真正了解一个城市的历史文化、建筑传统和地方文脉，使新开发的楼盘能够自然继承、大胆扬弃和全面伸展这个城市的个性，同时，能够适应城市现代化发展的要求。
　　3.切实调整房地产业的市场结构，制定合理的产业政策，降低发展商的退出壁垒，提高市场的进入门槛，实施大规模的企业购并和资产重组，不断提高房地产业的市场集中度和产业竞争力。
　　从整体上来看，我国房地产市场目前处于一种垄断竞争的市场格局，市场集中度低，甚至出现了低水平的过度竞争。令人担忧的是，中国大陆根本没有“地产大王”。全国现有房地产开发企业25000多家，一、二级资质的开发企业加起来不到14%；香港80%的物业由10大公司开发，内地70%的项目是由三级或三级以下资质的房产企业开发的，市场集中度很低。这种市场结构状况已成为阻碍房地产业发展的主要因素之一。
　　因此，要通过多种途径促进本土企业扩张，尽快提高市场集中度。一是推进房地产企业改制，实行产权结构多元化；二是争取更多的房地产企业的股票上市，降低上市公司从事房地产开发的进入壁垒，增强发展商的资本实力；三是充分利用资本市场，通过收购、兼并，推进房地产企业的资产重组和企业扩张；四是在资本规模、技术实力、操作经验、开发规模等方面提高房地产业的市场准入的条件，延迟销售许可证的发放时间（如主体工程已封顶或准现房），征收土地闲置税和房地产空置税，促使无实力的项目公司退出市场，提高房地产业的市场进入壁垒。
　　4.健全和完善土地市场，促进土地产权流动，建立适应房地产业发展的土地产权制度。
　　目前，土地产权制度的改革和土地市场的发育，已经滞后于房地产业发展和要素市场发育的整体水平。土地市场是房地产市场体系的重要组成部分，土地市场发育迟缓必将制约房地产市场体系的完善。因此，必须在土地产权制度改革和土地市场培育上取得突破，全面盘活土地资产，建立健全土地批租市场，促进划拨土地使用权进入市场。(1)对于新增的经营性土地使用权主要通过土地批租市场，实行土地出让，并以土地拍卖、公开投标、挂牌交易方式取代协议方式。(2)通过立法，明确存量不动产划拨土地使用权的使用期限，根据不同用途和现有财产状况把使用期限确定在20～30年以内。企业可以将这种土地产权当作法人财产权进行转让、出租、抵押等。当非经营性土地改变为经营性土地时，也应重新明确使用期限。(3)逐步提高存量不动产划拨土地使用权的年租金，使之与批租土地的年地租成本相当，从而促使存量不动产的土地批租。(4)放宽划拨土地使用权进入市场的条件，政府原则上不限制划拨土地使用权的转让、入股、出租、抵押等，但上述权利的行使不得超过规定的土地使用期限，同时要承担缴纳地租的义务。(5)培育土地二级市场，促进土地产权的有效配置。(6)不断开拓土地等不动产金融业务，运用金融机制促进土地产权流动。
　　这种改革思路，允许划拨土地使用权直接进入市场，将大大促进市场交易规模的扩张和土地市场的发展；在价格机制的作用下，土地就会自动流向效益最高的行业和企业，并实现不同用途土地的相互转换，从而改善土地利用结构，提高土地资源配置效率；而且，通过明确土地使用期限、收取地租和土地入股等途径，国有土地所有权在经济上真正比过去得到更好的实现；与此同时，由于实际操作上简便易行，必然会大幅度降低改革和发展中的交易成本。
　　5.改革房地产市场管理体制，加强房地产市场调控，避免房地产业大起大落，促进房地产市场的持续、稳定发展。
　　房地产市场的走势，与经济增长的趋势和经济波动紧密相关。20世纪90年代初发生的经济过热和房地产开发失控的局面，导致20世纪90年代中后期大量的房地产空置，客观上对房地产市场和经济增长带来不利影响。1999年底，产权市场化的新型住宅制度的建立，为新一轮的房地产热提供了关键的制度安排。近年来，我国房地产市场持续升温。在此背景下，必须密切关注房地产市场的走势，防止出现市场过热和泡沫膨胀。房地产市场是经济运行的“晴雨表”，对房地产市场实行有效调控，不仅有利于房地产业的发展，而且有利于国民经济的稳定增长。在全球化背景下，经济波动不仅决定于国内因素，而且直接受到国际因素的影响。
　　因此，必须根据WTO的法律框架，适应市场经济体制发展的趋势和房地产业发展的要求，建立健全房地产市场管理体制，实行房地产市场的有效调控，防范房地产市场的风险。(1)建立地政、房政统一管理体制，土地资源、资产双重管理职能，实行房地产的价值化管理。(2)加强土地供应计划管理，使土地供应计划真正做到定量、定时、定位；通过有效控制土地投放量，合理调节房地产市场的走势。(3)提高经济适用房的品质，合理确定经济适用房的投放量，在市场火爆时增加投放，在市场不景气时减少投放。(4)加强城市规划管理，城市规划要能根据房地产市场的特点，适应市场变化的需要，具有一定弹性，但小规划必须服从大规划，引导房地产用途的变换和房地产产权流动。(5)实行房地产产权流动权属登记制度，对权属变更进行监督，并兼顾监察房地产数量、质量的动态变化，按照“认地不认人”的原则，与最后登记在册的房地产产权主体发生契约责任关系。(6)运用房地产价格管制、房地产金融机制、房地产税收杠杆等，对房地产市场实行宏观调控。
【参考文献】
　　1.高波：《加入WTO：我国房地产业的市场机会、竞争趋势与应对策略》，《管理世界》2000年第5期。
　　2.桑加亚·拉尔(Sanjaya Lall)：《对发展中国家工业成功的解释》，载V·N·巴拉舒伯拉曼雅姆(V.N.Balasubramanvam)、桑加亚·拉尔(Sanjaya lall)主编：《发展经济学前沿问题》，中国税务出版社、北京腾图电子出版社2000年版。

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