房地产投资风险识别及控制
出处：论文网
时间：2007-03-14
偿债收益比=营业净收入/要求的年偿债额
偿债收益比数值越小,该项借款投资的风险越大;反之,则风险越小。住宅资产的偿债收益比一般要求超过1:2才被认为是安全的。
3.保本占用率。保本占用率是计算房地产安全性的另一重要指标。其计算公式为:
保本占用率=(年营业总费用+要求的年偿债额)/年计划总收入
保本占用率越高,投资风险越大。可以接受的住宅资产的保本占用率一般为85%-90%。
(二)概率与数理统计的方法
由于风险度量涉及到房地产投资项目可能结果的概率分布,因而可以采用概率论和数理统计作为房地产投资风险的识别方法。这里的投资结果主要是指房地产投资的报酬回报率。而报酬回报率的概率分布的取得很不容易。虽然可以作市场调查,有已开发项目的资料,可以使用数理统计的方法得出分布或其估计,甚至通过统计检验,但其结果只能在相对意义上代表拟开发项目的概率分布。这是因为各个房地产项目之间的差异较大,有时相距十几米的位置,即使其它条件都相同,投资的报酬回报也存在很大的差别。将抽样调查的方法与主观概率判断结合而确定出房地产项目投资的报酬回报率的概率分布是实际工作者常用的方法。
但如果某一房地产项目投资的报酬回报率的可能结果有几种,每一种可能的结果为xi其出现的概率为Pi,则其数学期望为:
如果投资者将投资报酬率的预期结果取为数学期望是合符情理的。因为在统计的意义上真实的投资报酬率出现在数学期望左右的概率最大。那么此标准差就描述了预期结果与实际结果的“平均”变动程度,因此可作为一种风险的度量。标准差越大,风险越大,标准差越小,风险越小。用标准差度量投资风险的优点是概念比较清楚直观,可以借用成熟的数理统计一整套理论和方法。在降低投资风险的投资组合理论中,这一度量有出色的表现。其缺点是准确的概率分市Pi不易找出。考虑到相同的标准差,对于期望值不同的投资项目,它所表达的影响程度或对投资者的损害程度,也即风险大小,应该是不同的。期望值大时,风险应小些,期望值小时,风险应大些。所以人们更喜欢用变异系数来度量风险:
R=б/E
怎样的R值是小(大)风险,与投资者的风险偏好性格有关。但R接近1的风险,通常是投资者不愿接受的风险。R>1的风险,是很多投资者不能忍受的风险。也可以用Δ=E-б这一绝对数来度量风险。Δ
房地产投资风险的控制
在房地产投资活动中.投资的风险是客观存在的,这对于所有的房地产投资者都是一样的。投资风险的控制即在于能及时的发现或预测到这种风险并能及时采取有效的措施。化解、缓和、减轻、控制这种风险,减少投资者预期收益的损失可能性。
控制风险的基本思想是对某种损失的可能性进行调整、进而最大程度降低这种可能性的主要方法有:
(一)进行充分的市场调查分析以作出科学的项目决策
风险是指在投资经营过程中各种不确定因素,使实际收益偏离预期收益的可能性。减少这种不确定性,从而减少这种偏离的最好方法,就是通过市场调查,获得尽可能详尽的信息,把不确定性降低到最低限度,从而较好地控制房地产投资过程中的风险。通过房地产市场的供求状况和趋势进行全面的调查分析,从中选择社会最需要的并能够取得较大收益的投资项目,这部分工作可以由投资者自己对房地产市场进行调查,也可委托咨询公司等中介机构进行。
(二)在预期收益相同的情况下投资风险较小的房地产项目
房地产投资项目种类较多,它们的风险度大小不一。有的风险度较大,可能遭遇的不确定性也较高,而有些投资项目的风险度较小,选择风险小的投资项目可以使投资收益能得到有效的保证。
(三)以合理组织融资形式进行滚动开发
房地产投资需要量大,必须以一定的形式筹措资金,以满足需要。房地产融资的形式主要有以下几种:通过发行金融债券,筹集开发资金。通过预售开发的商品房和卖楼花,从客户那里筹集房地产开发所需资金。利用已取得的土地使用权到银行获得抵押贷款。组建股份公司,申请成为上市公司。从股票市场上融资。各房地产开发公司应根据自身的实际情况,选用最适合的融资形式,以便迅速、大量、低成本地融入资金,投入房地产开发。房地产开发公司不但要掌握融资技巧;而且还要采取切实可行措施提高资金使用的效益。比如在投资项目管理中,引入竞争机制,运用多种手段,促使施工单位降低工程造价,提高工程质量,缩短建设周期。房地产企业还要增收节支、提高劳动效率,减少经营管理费用,以保证所投入的资金获得最大的经济效益。
(四)通过多项投资组合及多种经营分散风险
不同投资项目的风险、收益等因素也是不同的,所以,实行多项目投资组合可以获得比所有投资集中于一个项目上更稳定的收益:当然,各项目之间的相关性不能太强,否则就无法起到降低风险的作用。
(五)通过加强资产管理来控制风险
一个投资项目能否达到预期的收益水平,管理人员是最为重要的关键因素。提高管理人员的素质进而提高管理水平,可以提高对市场的可预测性,降低不确定性,可以更有效地使用资产,减少经营费用,降低空置率,提高收益水平,进而降低和控制风险。
参考文献:
1.顾强.解读产业集群[J].中国民营经济与科技,2005(8)
2.杨公朴.产业经济学[M].上海:上海财经大学出版社,2003
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