房地产市场和谐发展的政策探讨
出处：论文网
时间：2007-03-15
正确处理政策导向和市场机制关系
适当调整地价水平
在土地经济运行中,不仅会产生许多正向的外部效应,如政府对城市土地的投资开发,改善了整个城市地区的投资环境,提高了邻近地区的土地价值——这是政府利用税收手段(如增值税或房产转让税)分配土地增值收益的依据;而且还会产生诸如生态环境质量恶化,市场过度开发导致建筑垃圾增多、绿地减少、噪声污染等城市环境问题,以及城市景观的美学和生态学价值降低等负面效应——这是政府利用规划、计划、税收等手段调整土地开发利用行为的依据。
房地产业是一个土地与金融两种要素高度紧密结合的特殊产业,土地是一种极度缺乏供给弹性的要素,而金融资源则是理论上可以无限供给且极具流动性的要素。一旦房地产业渗入投机因素,将会在短期内形成经济泡沫,如果房地产市场资金链突然中断,泡沫经济会立刻崩溃。将会给关联产业及整个城市发展带来致命破坏,日本、中国台湾和香港均有这方面的经验教训。
为了杭州房地产市场的和谐发展,对地价水平进行适当调控,稳定地价,对于杭州市整体经济的良性运行和城市持续发展有积极的作用。
充分发挥政府职能作用
目前,杭州房地产业正处于发展成熟的时期。通过深化改革,推进体制创新,强化宏观调控,加强市场监管,建立住房保障制度等措施,促进杭州房地产市场持续、快速、健康、和谐、稳定的发展是政府的重要职责。
房地产是国民经济的先导性产业,对GDP增长具有较强的带动作用,同时又依赖于经济发展所创造的市场需求,取决于经济增长所决定的居民住房支付能力。因此,在市场经济条件下,通过规划、计划、行政、法律和经济等宏观手段,引导和保持房地产市场繁荣稳定发展是十分必要和必须的。
针对房地产市场的缺陷和房地产经济发展的独特规律性,世界上大多数国家或地区均用严格的政府调控措施加以应对。这些手段既包括税收与补贴、信贷与利率管制、价格与租金控制等经济性手段,也包括土地利用计划与规划手段、交易管制、强制性公开交易信息等行政性手段,还包括道义劝告,不一而足。政策手段组合运用基于对各国或地区房地产制度和房地产市场具体情况的分析。
我国是土地公有制国家,城市政府代表国家行使城市国有土地的所有权,这为城市政府利用土地政策调控房地产市场提供了比土地私有制经济更为便捷的制度条件。对正处于快速市场化进程中的杭州房地产经济来说,借鉴国际经验,运用税收、金融等经济手段和正确的政策导向,扶持、稳定杭州房地产市场发展是政府不可推卸的责任。
创造遵循市场发展规律的房地产投资环境
房地产作为一个市场,其发展规律是由市场的供给和需求力量共同作用的结果。首先,从购房能力角度看,杭州近年来经济总量持续高速增长,城镇居民人均可支配收入逐年增加,使市民的住房购买能力大大提高;从消费结构分析,随着杭州经济发展和房地产市场的发展,杭州的房地产消费结构发生了明显的变化,房地产消费由原先的“居住型”向“享受型”转变,原先的一次性购房,一步到位的观念发生了变化,二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大;从供需关系角度看,根据杭州市房管局案例调查表明,目前纯投资性购房者只占10%,用于实际居住的首次购房者占40%,用于改善居住条件的二次购房者占50%。说明绝大部分的房产是居民按照实际需求购置的;从杭州的品牌效应分析,近年来杭州着力打造“住在杭州”品牌,并获得了“联合国人居奖”和“国际花园城市”等称号,成为人们置业的首选城市之一。城市的吸引力增强,使拥有雄厚民间资本的浙江人纷纷入驻省城,市场的需求力量雄厚。总的来看,杭州的房地产市场尚处于健康发展的阶段。
未来几年宏观经济和杭州市经济形势继续向好。国民经济良性运行和居民收入的稳定增长,使杭州市房地产市场的有效需求得以继续保持旺盛发展态势。在这样的经济景气形势下,杭州市房地产经济对房地产市场调控的承受能力较强,有利于调整政府、银行、投资者和购买者各方的利益关系。
杭州市政府对于房地产市场的调控,应当以创造良好的房地产投资环境为政策导向。对房地产市场的发展的内在规律进行准确把握,对未来杭州房地产市场的发展趋势进行准确判断。同时认真研究各种调控手段的组合作用,了解各种手段的时滞特征,科学预断,把握时机,实现超前调控。
参考文献:
1.罗清.日本金融的繁荣、危机与变革.中国金融出版社社,2000
2.曹锟生、顾杰.对新时期我国房价的思考.商业研究,2002(6)
3.吴拯.中国房地产业市场结构优化研究.天津城市建设学院学报,2002,8(3)
4.邵德华.经济适用房对住房市场价格的影响分析.中国房地产,2002(12)
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