青岛开发区房地产业发展研究
3.2全区住宅需求总量预测
2002 年底青岛开发区居民的人均住房建筑面积还不足 25m2，房地产业发展空间依然很大。特别是随着全区招商引资工作的进一步深入、示范居住区工程的全面启动、海湾大桥立项待建以及大炼油项目的全面引入和迎 2008 年奥运因素的影响，都将极大地刺激住房消费的持续增长。预计全区房地产在今后 1 0 年内仍然呈现快速发展趋势，并继续成为经济发展的支柱产业。
2005 年前青岛开发区经济发展预测增幅为 30%，2010 年计划城市化水平为 85%、城区人口为 60万人，而目前全区城市化水平不到 60%、城区人口不足 35 万人，以每年新增人口 3 万计算，平均每年需新增住房面积至少 100 万 m2.特别是大炼油、北海船厂、前湾港等大型区外项目的引入，以及山东科技大学、石油大学等高校的成规模迁入，都将极大地带动商品住宅的纵深消费。根据以上分析，只要整体经济环境不变，正视问题，政策得当，未来三五年全区房地产业将继续保持持续、快速发展。改善住房条件的要求也成为拉动房地产需求的主要原因之一。调查显示，中国城镇居民对住房的满意率尚不到 20%，约有 48%的居民提出要在两三年内换购住房；已购公房用户中有 67%希望通过换购住房改善居住条件和环境，再加上还有不少的居民愿意将购房作为一种投资，囤房待沽。由此计算，青岛开发区住房潜在需求量还相当大。按照 2002 年底全区城镇人口 35 万人、人均增长 10 m2 住房面积计算，就需要增加住房近 350 万 m2 住房面积。房屋租赁加大了对房地产市场的需求。2003 年区内将新增人口 3 万余人，如果按照 40%的人需要承租商品房、每人 10 m2 计算的话，约需承租 12 万 m2.
3.3房地产开发存在的问题
在房地产持续趋热的情况下，一定要保持清醒头脑，要冷思考。当前存在的主要问题有：
（1）供应结构不尽合理，房价上涨过快。从 2000 年开始青岛开发区商品房价格每年上涨 15.6%，高房价偏离了居民的实际购买能力，制约住房消费的持续增长。房价的持续上升也增加了住房货币化改革的难度。
（2）房地产企业行为不规范，存在不少隐患。违法和违规销售商品房、商品房面积“短斤缺两”问题和虚假广告问题时有发生，房地产投诉较多。
（3）投资扩大，风险意识不足。近几年房地产发展被看好，吸引了不少企业涉足房地产行业，全区已拥有房地产开发企业 99 家，其中，四级以上资质企业仅为 41 家，年开发量在 1 万 m2 以下的企业占 70%以上。此外，由于当前投资渠道较少，有些人看到前段时期买房投资的人赚了钱，也纷纷加入投资房地产的行列。
总之，为了防止房地产开发中出现泡沫现象，应做到：一是要十分珍惜房地产市场发展的好势头，坚持以人为本，以需求为中心，增大产业规模、提高集约化程度，使房地产市场持续地发展。二是要房地产开发经营行为规范，企业形象有待于进一步提升，房地产企业下一轮竞争将是实力和品牌的竞争。三是要整顿规范房地产市场秩序，加强法制建设，加大执法力度，依法查处房地产市场中的违法、违规行为，促进房地产市场健康、持续地发展。
参考文献：
[1] 谢文惠，邓 卫。城市经济学[M].北京：清华大学出版社，1996.
[2] 吕 华。房地产估价[M].上海：同济大学出版社，1990.
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