处理房地产烂尾项目法律问题思考
出处：论文网
时间：2007-07-28
政府干预，采取行政手段和法律手段密切配合的干预方式。只有采取行政手段，干预才有显效；只有采取法律手段，才能分清责任，确定责任主体和责任大小。
（二）应当分类处理，并且主要应采取司法途径，才能解决房地产烂尾项目的根本出路问题。
对于行政行为导致的房地产烂尾项目，自然应由政府负责解决有关遗留问题。对于其他烂尾项目，同样要分别不同情况进行处理：
1．对于开发商已经取得国有土地使用权的烂尾项目，在不违反法律，不规避宏观调控政策，并体现处理结果社会效益最大化的前提下，不排除通过盘活等市场的途径来处理。但是，鉴于前述种种困境，主要还是应该通过司法途径来解决。
所谓司法途径，这里指为被拆迁户提供法律咨询，帮助他们提起诉讼，诉请法院判决开发商支付拆迁补偿安置本金；法院受理了同一烂尾项目一定比例的案件后，查封该项目并强制执行，优先偿付被拆迁户的拆迁补偿安置本金。显然，采取司法途径，在很多细节问题上需要司法机关和行政机关的相互默契和密切配合。
2．对于开发商因未缴齐国有土地使用权出让金，没有取得国有土地使用权的烂尾项目，可以通过解除国有土地出让合同或者采用闲置土地处置的办法，予以收地，收回后作为储备用地，增强政府的宏观调控能力。当然，对这类烂尾项目，也可以结合司法途径来处理。
司法途径、收地以及盘活等市场途径，都是依法而为，都属于法律手段。
对于不涉及被拆迁户的其他债权债务，不是处理烂尾项目的重点，宜由当事人自行通过诉讼或者其他途径解决。
（三）创新制度，为解决房地产烂尾项目提供合法并且更有力、有效的手段支持。
如前所述，在目前的制度框架内，处理市场原因造成的房地产烂尾项目，几乎没有出路。为了解决长期困扰当地社会与经济发展的房地产烂尾项目，一些地方克服了种种困难，在行政机关和司法机关的密切协作下，出台了一些处理房地产烂尾项目的特殊政策，实践证明行之有效。但是，长远来看，有市场就有市场风险，即使建立了充分的预防机制，也难以完全避免房地产烂尾项目的产生。因此，创新制度，为处理房地产烂尾项目提供法律保障，才更具根本性和长远性。
1．设立拆迁补偿安置本金优先受偿的法律制度。被拆迁户用安身立命之所与拆迁人交换得一纸拆迁补偿安置协议后，依照现行法律，物权就转化为债权，而且是普通债权，没有优先受偿性。为此，可以采取两种办法解决：
第一，通过司法解释，确立拆迁补偿安置本金在法院执行分配顺序上，优先于其他债权受偿；
第二，基于物权优先于债权的民法原则，在物权法上创设一种拟制所有权，规定：“房屋被拆除，所有权人在获得全部补偿安置之前，房屋所有权视为未消灭。”这样，通过诉讼，在法院进行执行分配时，被拆迁户的拆迁补偿安置本金就可以顺理成章地优先于一切债权受偿。
2．建立针对弱势群体的成本低廉的诉讼制度。在民事诉讼法上，把房地产烂尾项目的被拆迁户纳入弱势群体的范畴，针对弱势群体诉讼作出制度安排，主要是缓交诉讼费、诉讼保全费和执行费，免交财产保全担保金等；并且规定，对于经当地政府确认的房地产烂尾项目，财产保全的范围可以是整个项目。
鉴于很多被拆迁户对开发商心存侥幸，从而存在消极行使诉权的情况，可以在将来引入公益诉讼制度的时候，考虑把针对房地产烂尾项目提起的关于拆迁补偿安置本金的诉讼，纳入公益诉讼中来。
3．实行垫付制度和追偿制度。处理房地产烂尾项目，一个根本宗旨在于使被拆迁户得到妥善安置，或者使其拆迁补偿安置本金得到偿付。这是一条底线，否则不能说处理结果是成功的。为此，实行垫付制度和追偿制度十分必要。例如，遵循司法途径处理房地产烂尾项目，被拆迁户的拆迁补偿安置本金只能得到部分偿付时，通过制度设置对不足部分给予垫付，由垫付主体向开发商追偿。要明确垫付和追偿的主体及其责任。对于政府部门之外的其他垫付主体，政府可以考虑以其他适当的形式给予一定的补偿。
（四）有必要严格追究违反房地产市场监管规定，造成房地产项目烂尾的开发商的法律责任，包括刑事责任。房地产烂尾项目给广大被拆迁人（包括公房所有权人）造成了巨大经济损失，对当地社会与经济发展危害甚重。一些房地产项目之所以烂尾，完全是由于开发商的不诚信行为比如商业欺诈造成的，但是现实中却鲜有不良开发商因此遭受法律的惩处。为了整肃房地产市场秩序，以儆效尤，必须追究这类开发商的法律责任，包括刑事责任。通过完善相关立法包括刑事法律制度,加强执法，可以做到这一点。例如，对违反房地产市场监管规定，导致房地产项目烂尾，给国家、被拆迁户造成重大经济损失的，追究有关房地产公司法定代表人和相关责任人的经济责任或者行政责任；对违反房地产市场监管规定，以抽资、转移监控款、携款潜逃等恶意行为导致房地产项目烂尾，给国家、被拆迁户造成特别重大经济损失的，除追究上述个人经济责任或者行政责任外，还应追究有关房地产公司及其法定代表人、其他相关责任人的刑事责任。
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