浅析房地产开发企业的全新发展模式
一、房地产业发展现状简述
由于社会公共资源配置的不均衡、城乡二元结构、地方依靠土地财政、一刀切的制度安排、部分地区先上车后补票的行业管制政策等都造成了房地产业的一系列问题：（1）各类需求畸形上升，房价居高不下，市场泡沫化严重。（2）土地财政依致使土地浪费和使用违规，滋生了腐败。（3）强势消费型物业扎堆建设，导致供给结构失衡，与产业发展和城市功能的结合度低。（4）房地产行业鱼龙混杂，房地产开发与运营相分离，产品良莠不齐。
二、房地产企业的全新发展模式
（一）物业类型的综合化开发
房地产企业应该认识到我国住宅保有量与家庭总户数接近1：1，现在存在的是物业类型结构上的不均衡，应该改变地产开发以开发住宅为主的产品供给模式，以市场需求为导向，拓展开发产品的类型。见下表：
（二）产品结构适应现代生活环境和生态主题
（1）家庭结构的变化
住宅产品的设计要适应中国家庭年龄结构和老少抚养模式在变化，采用“邻居型”“合住型”等分而不离的住宅设计，使“4+2+1”家庭结构既能相对独立地生活，更加注重产品设计智能化便捷性、安全性、舒适性。
（2）低碳环保的生态要求
房地产企业要遵从生态文明的要求。一是加强开发节能环保项目。二建立绿色建筑行业认定标准。三是提高建筑附件和结构质量，延长建筑寿命。此外，施工工艺上推广住宅工业化，实现了土建装修一体化、生产经营社会化、形成有序的工厂的流水作业，减少在建造过程中的污染问题。
（三）运用现代化管理手段
房地产企业如果要获得持续的发展机会，必须在管理和服务上下功夫，同时要运用现代信息管理技术，创新管理方法，提升管理效率。
（1）实现房产运营“大数据”管理
大数据时代，房地产企业整理和挖掘有效信息，实现智能化家居、智慧型社区、配套服务、环境监测与客户数据联系对接，寻求新盈利点。
（2）推进信息化现代企业管理方法
房地产企业充分借用信息化和数据化处理工具，加强互联网的运用，实现互联网+房地产开发模式、战略调整、盈利模式、业务流程梳理、现代营销的全方位对接，充分运用互联网思维，解决企业管理有效实现计划、组织、指挥、协调和控制等各项职能。
（四）价值链前后两端越来越重要
传统的房地产开发价值链主要集中在中间环节土地的获取、房产的建设、物业的销售三个环节，呈现的是一个哭泣曲线，未来房地产企业获得长期的发展必须戒掉依赖银行贷款的金融运作模式，同时随着房地产总量供不应求时期逐步成为过去，整个房地产行价值链可能呈现出一个微笑的曲线（如下图所示）：
如图所示：①未来发展模式更加注重项目论证、产品设计，遵从并引领现代人生活方式；②提高物业服务质量，坚持完成好房地产开发最后一公里居住环境、社区配套、物业服务将会成为突显产品价值的主要载体，房地产企业要向后期服务环节延伸。③注重金融运作，可以通过借壳将旗下地产资产在香港H股上市，以此解决开发商债务融资的成本上升、运作空间受限等问题；房地产企业以成立或参与成立房地产私募基金的方式，由专业金融机构对房地产业特定项目进行投资业不失为一个好办法；以债务型、权益型、股权证券型三种类型为主的房地产投资信托（REITs）也为房地产企业融资提供了一种好的方式。
三、结论
伴随着新型城镇化的推进房地产开发企业将应向城市运营商转型。一是要领会城市总规的宗旨，配合城市的发展需要，帮助提升整个城市的核心竞争力。二是要完善自身产品开发和服务的职能，做全职开发商，更加注重品牌和文化这种企业“软实力”的打造，要加强品牌建设、完善品牌战略、发挥品牌效应，树立健康向上、诚实守信的良好社会形象。（作者单位：1.郑州保利房地产开发有限公司；2.河南师范大学商学院）
