浅析房地产企业成本核算的问题与对策
近年来，随着房地产行业不断受到国家宏观政策的调控，房地产行业逐步失去了谋取暴利的空间，同时随着土地成本、原材料成本和人工成本的日益上涨，房地产行业利润也在不断降低，这就要求房地产企业实行精细化的财务管理，加强企业成本核算，降低企业成本，从而实现利润的最大化。
一、房地产企业成本核算的重要性
首先，房地产企业投资规模大，成本投入较高，行业税负较重，成本的波动对企业的税负和经营利润影响较大；其次，房地产企业开发周期较长，建筑业态多样化，成本核算分类复杂，成本核算的准确性是决定销售定价是否准确并能否占有市场优势的决定性因素，也是衡量企业防范风险能力强弱的关键因素；最后，房地产整体行业日趋严峻的政策形式和日益激烈的竞争趋势，要求房地产企业进行更精准的成本核算，充分发挥企业成本优势，以在竞争中立于不败之地。
二、房地产企业成本核算现状及存在的问题
1.成本核算归集口径不一致
（1）现有会计准则仅对房地产行业成本核算一、二级分类科目做了规范性定义，且大多数具体费用均采用列举法。各房地产企业在成本核算中对于三级及以上明细科目的设置各不相同，有的企业明细科目设置过于繁杂，给成本核算增加了工作量，有的过于简单，不利于精准反映实际成本，导致成本数据缺乏比较性和参考性。
（2）房地产行业工程成本费用支出类目繁多，财务人员缺乏工程相关的专业知识，对一些专业性较强的工程支出类型，不能明确其科目分类，使得成本难以准确归集，不同财务人员更是仁者见仁，智者见智。
（3）由于房地产项目开发周期较长，往往一项工程合同的款项是分期支付，因间隔时间较长或财务人员对工程成本概念的模糊，或因财务人员的变动，容易导致同一项成本列入不同核算科目，缺乏会计处理的一致性和连贯性。
2.成本预估与真实成本存在差异
房地产企业项目开发周期较长，往往在房屋竣工交付时部分工程款项尚未支付完毕，但为了保证收入的确认与成本计提的同步，很多企业只能按照预估数据计提成本费用，以此计算得出的成本数据必然和真实成本有一定差距。且由于房地产项目投资额巨大，成本估算稍有偏差，就容易导致销售底价的定制不合理，甚至导致销售上的亏损，最终影响企业利润。
3.开发间接费用的列支不合理
企业会计准则中规定开发间接费用科目核算企业内部独立核算单位或为工程现场管理而设置的专门部门为开发产品而发生的各项间接费用，包括工资、福利、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房待摊费等。很多企业利用这一规定，将非直接工程管理人员的费用均列入其中，甚至虚增费用，造成成本核算失真。还有的企业将招待费也列入开发间接费用。企业会计准则中采用列举法明确规定业务招待费应计入管理费用，不因招待费发生的原因和对象而有所不同。
4.成本分摊不合理
房地产企业在项目开发时往往是分片、分区、分期开发，同时开发的对象可能有住宅、公寓、商业、市政配套设施等。不同类型的产品，其成本、销售价格以及适用的土地增值税税率均有差异。很多企业在成本核算时只是简单的按开发期数进行分摊，难以真实反映不同建筑业态的实际成本。这将给后期的土地增值税清算留下隐患。例如，商住一体的裙楼，通常低层商业部分在室外装饰、室外地坪及室内简装上花费的成本显著高于上面的住宅部分，但是在成本核算中，企业通常按照建筑面积来分摊成本，导致商业部分和住宅部分的成本相同，而商业部分售价一般较高，这样就十分不利于后期的土地增值税清算。
5.对于无法获得产权证的建筑业态，成本核算不统一
房地产开发中通常有些辅助建筑如阁楼、地下车库、储藏室、人防设施等，在测绘报告中没有分割面积，无法领取产权证，不作为可售面积核算。然而现实情况是，有的企业会自行销售或部分销售，有的企业则交由物业管理，有的企业是直接赠予购房业主。企业会计准则中并未明确规定该部分建筑是否一并计算面积分摊成本，导致各单位成本核算方法不一致，有的企业按照实际可售筑面积分摊计算，有的则按照批准可售面积计算；还有的企业在前期分摊计算成本时未考虑无产权部分的建筑面积，在后期销售中因为无产权部分的建筑也需要开具发票，需要载明面积，导致在计提成本时的面积与前者口径不一致，多计提了成本，最后在开发成品余额上出现负数。
三、房地产企业成本核算的改进建议及措施
1.规范明细科目归集口径
工程成本支出类目繁多，仅凭财务人员的个人见解和经验难免混淆成本的归集口径，所以建立系统的适合本单位实际情况的会计核算方法十分必要。首先，要进一步细化成本各级明细科目的分类，根据会计制度的相关规定，结合分析项目实际情况或历史数据，明确子科目的定义和范畴，并形成系统的会计核算方法的书面文件，作为制度供单位长期使用。其次，要加强财务人员关于会计核算的专业培训，防止因会计人员变更导致的成本归集口径不一致。
2.通过加强预算管理和外部审计管理，提高预估成本的可靠性
由于利润结转时，工程支出尚未支付完毕，预估成本缺乏充分的依据，造成成本不准确、利润失真。此时如果已经出具工程决算报告，则应该按照决算报告对成本进行测算，预估出来的成本较为可靠，如果尚未出具工程决算报告，则可以按照工程造价预算报告对成本进行测算，或者按照工程监理或内部决算进行成本预估，也可按照跟踪审计单位的初估决算进行成本预估。总之，成本的测算要尽可能接近实际情况，避免造成利润失真。
3.加强内部审计，控制涉税风险
首先，房地产企业应树立依法纳税意识，合法经营，进行合法合理地节税，杜绝采取虚增成本费用等手段来偷逃税收。其次，房地产企业可以通过加强内部审计，及时调整不合理、不合法的会计核算错误，保证成本核算资料的真实、可靠，提高企业成本核算水平和会计信息质量。
4.提高成本费用分摊的准确性
企业在建账时要充分考虑各成本对象的分类，例如可以按照开发的期数建立一级类目，按照建筑业态（住宅、公寓、商业、公共配套设施等）建立二级类目。在工程执行的过程中，每笔款项支付时，可以要求付款单位根据实际进度提供项目成本分割单，将不同期数、不同业态的核算对象的成本分列明细，便于财务人员在入账时准确分摊。在结算审计阶段，造价部门或财务部门也应该要求审计单位根据不同的建筑业态将成本在审计结论中分开列示。这样企业就避免了因财务人员信息不全和专业知识受限而人为导致成本核算的差异。
5.以书面形式明确成本分摊方法
对于房地产开发中的辅助建筑，如阁楼、地下车库、储藏室、人防设施等是否一并计算面积分摊成本，相关制度并未明确规定。但是企业可以根据开发前期的相关规划和销售方案来确定分摊方法。如果开发商将以上辅助建筑作为公共部分由全体业主共同享有，则不纳入可售面积，不分摊成本；如果以上辅助建筑用于出售（包括视同销售的情况），则应该纳入可售面积分摊成本；且应以书面形式注明具体的成本分摊方法和原因，以作备查，防止因财务人员变动导致分摊方法不同，以保持成本核算的前后一致性和连贯性。
