浅谈房地产企业“营改增”的难点与出路
营业税改征增值税（以下简称“营改增”）是2011年经国务院批准，财政部、国家税务总局联合下发的试点方案，它是指以前缴纳营业税的应税项目现在改为缴纳增值税。2015年，是我国“营改增”工作的收官之年，同时也随着税制改革的进一步深化，房地产企业的“营改增”势在必行，这对房地产企业影响重大。
一、房地产“营改增”的难点
由于房地产企业的成本计算比较复杂，项目建设周期较长等原因存在，加之“营改增”会对中央和地方财政收入产生影响，因此房地产“营改增”面临一些困难是不言而喻的。总体来说，房地产“营改增”主要存在以下几方面的困难。
（一）房地产“营改增”进项税额抵扣难度大
首先，由于房地产企业的上游企业是建筑业，购进建筑材料的方式较多，而且建筑材料“散、杂、小”，这势必会增加进项税额的抵扣难度。其次，房地产企业的成本构成相对复杂，其中人工成本占总成本的比重基本在20%30%之间，取得这些人工成本并不像取得建筑材料那样存在进项税额可以抵扣，这就可能使得房地产企业的税负进一步加大。最后，随着技术的进步，现阶段越来越多的建筑业陆续采用租赁的方式从外部企业那里取得先进的机械设备，而有形动产的租赁在“营改增”之后实行的增值税税率为17%，若企业无法取得增值税可抵扣发票，那么企业的税负会更高。
（二）房地产“营改增”难以适应统一的税收政策
因为房地产企业的开发周期长，假如一个企业项目已经竣工，但是其销售环节还未结束，在这种情况下，如果房地产企业实行“营改增”，税率从营业税的5%突然变为增值税的11%，由于项目已经竣工，不存在相应原材料的进项税额加以抵扣，这样实行“营改增”政策，对房地产企业必然会产生较大的影响。
（三）房地产“营改增”会冲击地方税收收入
“营改增”之前房地产企业缴纳营业税，营业税是地方税，而“营改增”之后房地产企业缴纳增值税，增值税是中央地方共享税，而且地方只占到25%的部分，房地产企业实行“营改增”后会大大减少地方政府的税收收入，地方政府对此当然是不乐意的。因此，如何在房地产企业“营改增”过程中出台相关政策，采取相应措施来协调中央与地方政府关系将是一个重要而又困难的问题。
二、房地产“营改增”增值税税率的确定
目前的增值税税率有17%和13%两种（对于一般纳税人来说），实行“营改增”之后又增加了11%和6%这两档的低税率。若房地产企业“营改增”之后税率为13%，房地产企业实行营业税的税率为5%，从绝对数字上来看税率增加了，但这并不意味着征税额就一定会增加。
假设房地产企业每年的营业收入为A万元，物料成本为B万元，B/A假设为20%（根据2014中国统计年鉴可以看到），可以抵扣的进项税额占总进项税额的N（本文认为在“营改增”后期可抵扣金额能够完全取得，即N=100%），现行房地产营业税税率为5%，住建部建议建筑业“营改增”试点增值税税率定为6%，所以下面建筑业以6%的增值税税率加以讨论。税率设计时，模拟增值税税率为6%、11%、13%、17%，分别测算“营改增”前后企业税负变化情况（见表1）。
通过上表计算结果可以知道，除了6%的税率外（由于6%的税率不利于中央财政收入的稳定，不利于国家的长远发展，因此本文不考虑6%的税率），“营改增”后企业的税负都有一定程度的升高，但是这只是在物料成本可以完全抵扣的条件下测定的，如果人工成本等其它成本也可以完全抵扣，那么成本占营业收入的比重会进一步提高，也就是说，在这种情况下，可以抵扣的进项税额也可以相应增多，增值税就会适当降低，税负也会相应减少，综合各方面考虑，税率定在11%较为合理。
三、房地产“营改增”相关政策建议
（一）政府方面
针对上面提到的难点三，一方面，中央政府可以适当提高地方政府的分享比例，比如将原先的分享比例作细微调整改为中央占65%，地方占35%，这样地方政府就可以获得更多的税收收入，减轻地方政府的财政压力；另一方面，地方政府也要积极应战税制改革，这方面的税收收入减少了，可以通过开发新产业来扩大税收来源，税收的收入来源于经济收入，地方经济发展了，相应的地方税收收入也会增多，可以加大招商引资工作的力度，发展新产业。
（二）企业方面
首先，企业要加强“营改增”的专业培训和政策宣传，上至管理层，下至基层员工都要深入学习“营改增”，有实力的企业还可以增设专门的“营改增”税务岗位，专门处理相关业务，来加强该方面的税务管理工作，争取做到无遗漏、无盲点；其次，企业要提高专业水准，提升纳税意识，有些企业可能会以低价购进商品为条件不索要发票，从短期上来看，这会暂时降低企业的成本，但从长远来看，不索要发票的行为会导致原材料的进项税额无法抵扣，造成多纳税或者反复纳税，进而增加企业的税收负担。
