“营改增”对房地产企业财务管理的影响及对策分析
为了提高房地产企业财务管理，并适应“营改增”政策所带来的问题，提高房地产企业财务管理部门的工作质量与工作效率，这就要求企业要根据自身的特点，结合营改增政策的规定去改变、完善房地产企业的财务管理，这样才能够促进房地产企业的健康长远发展。
一、“营改增”后的影响
（一）对房地产财务负债表项目及偿债能力的影响
由于增值税是价外税的特点，企业在购进商品及获取服务时的进项税额可以抵扣，从而导致固定资产减少、开发成本降低，进而库存商品成本降低，存货额减少，最终流动资产合计减少，总资产减少。 税改后，许多企业在熟悉增值税各项法规政策、加强规范化管理后，都不同程度上实现了税负降低，尤其是房地产板块。使得应交增值税小于营业税，应交税费总额也相应减少，流动负债合计额降低。由对利润表项目影响了解，营改后，企业利润有所增加，相应企业盈余增加，所有者权益增加。由此分析，营改增后，所有者权益增加，企业流动负债、总负债的减少要大于流动资产、资产总额的减少幅度，故偿债能力增强。从长远来看，有利于改善企业的经济结构，有利于房地产企业规模的扩大。
（二）对房地产财务利润表项目及盈利能力的影响
“营改增”后，由于增值税是价外税的特点，在账务核算中，包含的销项税额需要从收取的销售总价款中剔除，使得营业收入减少；同样，企业因购买商品和获取服务取得的进项税额也可以抵扣，使得营业成本减少；又由于“营改增”后不用交营业税，故税金及附加金额会大幅度的减少。最终，收入、成本及税金及附加的综合变化导致利润总额有所增加，净利润增加。值得注意的是，房产企业开发成本费用中取得进项税额将影响利润总额和应纳税所得税额。“营改增”后，企业利润总额、净利润有所增加，而资产总额、净资产相应有所减少，故盈利能力提高。
（三）对房地产财务现金流量表项目及营运能力的影响
国家颁布的营改增政策，宏观有利于改善税收体系，有利于经济发展方式的快速转变和经济结构战略性调整，微观上有利于财务管理，减税降负。税改后，此政策的红利逐渐显现，企业不同程度的实现税负降低，利润的增加，减少了对企业税费支出，增加了企业的经营流动资金，提高了企业的营运能力。尤其是房产企业，预收房款按3%预征率预缴税款政策，效果更为明显，短期内缓解资金压力，盘活现金流，增加经营性现金流量。
（四）对财务管理影响
“营改增”政策的实施，“对企业而言，营改增的形式是抵扣，本质是管理，核心是转型”。减轻税负的实质不是税改政策的问题，而是企业规范化、精细化管理的问题。如果企业配套管理跟不上，经营模式不转变，那么企业的税负很可能还会增加。这就要求房产企业结合自身的实际情况，查缺补漏，纠枉扶正，量体裁衣，制定一套适合的财务管理制度；这也倒逼企业提升管理水平，改善经营组织管理模式，规范操作流程，实现转型升级，从而更好的适应企业自身经济健康发展的需要。
二、对略
（一）加强、完善增值税的管理工作
“营改增”后，房地产企业内部应该进行调整与改革，关注营改增，重视营改增，把营改增政策精细化到每个流程，渗透到每个经营管理环节。具体来说，首先从培训入手，邀请精通的税务人员对企业各级财务、管理、采购和预算人员等开展针对性的培训，明确增值税的意义及重要性，掌握增值税的原理及相关专业知识，了解各环节发票规定及要求，培养索取专用发票的意识，确保进项税票及时取得、先行抵扣。其次，企业要针对税改政策变化修订管理制度、操作流程及管理方法，从项目投标阶段参标方的甄选、合同签订到最后工程结算，要把税改要求落实到经营管理的每个环节。如有条件，企业可成立税控部门，专管税务管理核算，梳理项目的承接、成本及结算管理等涉税关键点，规范税务管理，力争使营改增的减税红利最大化。
（二）挑选合格的供应商伙伴
我国在颁布营改增政策之后，这就使得房地产企业的增值税的进项税额能够进行抵扣，其中进项税的主要凭证就是专用发票。所以房地产企业要甄别、挑选一个合格的专用发票供应商伙伴，这样不仅能够开出有效的发票，还可能开出更有利的发票，因为相同总金额的发票，税率不同进项税额是不同的。一个合格的供应商伙伴，直接关系到企业能否抵扣、抵扣是否充分，税负能否下降，红利能否到手。
（三）提高企业财务管理人员的专业水平与能力
房地产企业想要获得发展，一个主要的因素就是人员。因此，企业要不断的提高企业财务管理人员的专业水平与管理能力，核算好、筹划好、管理好增值税税收工作，为企业创造更大的价值。例如，对企业的财务管理层人员进行各层次的专业培训，并以此开展全体人员的内部培训，还可以定期召开一些专题会议，对“营改增”后产生的问题进行讨论，并且提出改进措施等。
三、总结
本文主要对“营改增”实施之后对房地产企业财务管理的影响进行了分析，并且提出了一些相应的措施。“营改增”的政策红利最终是否到手，企业最终是否减税降负，关键还在于企业自身是否能适应税改要求，做到经营上的规范和管理上的提升。
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