珠江投资有限公司关于陈村“三旧”改造过程中的涉税问题探讨
中图分类号：F810 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2015）024-000-02
珠江投资有限公司（以下简称“珠江公司”），成立于2008年7月，注册资本为人民币1000万元，公司主要经营房地产等业务。下设舜和投资、舜吉实业等子公司，日前正与陈村村委协商拟对陈村实行城中村“三旧”改造。珠江公司拥有舜吉实业100%的股权，即取得全部融资地块（国有）股权；按比例取得舜和投资的股权，即部分取得复建商业（国有）股权。现就舜吉实业取得融资地块股权，舜和投资取得复建商业股权的过程中涉税问题进行探讨。
舜和投资在融资地块和复建商业过程中不能享受相应的优惠政策，但开发过程中发生的成本费用都可以在企业所得税、土地增值税计算时扣除，且确权给村组织的房产不需交营业税、土地增值税等。由于融资地块与复建商业都是建房后销售，故两者需要缴纳的税费一致。广州市“林和村”就是采取自主改造、引进开发商的模式，地块南面所建的8栋住宅和公寓将由新鸿基地产和林和村共同组建项目公司进行开发，其中，新鸿基地产将拥有70%的权益。
一、共建模式
即珠江投资与陈村共同组建项目公司舜和投资公司，舜和投资公司在取得复建商业股权过程中珠江投资公司和村集体分别在哪些阶段涉及到哪些具体的税费。
根据复建商业开发过程中发生的成本费用依据相应的可税前扣除的法律法规，珠江地产只取得舜和投资复建商业部分股权，其依然是村集体经济组织，可向税局申请企业所得税核定征收。核定征收可按收入核定应税所得率，也可按成本费用核定应税所得率计算企业所得税。舜和投资申请企业所得税核定征收成功后，其企业所得税征收方式即为核定征收。现将该模式下各阶段详尽的涉税情况列表如表1：
二、代建行为或产权调换模式
1.代建行为：即珠江公司与村集体签订的合作协议书，复建住宅的土地使用权、房屋所有权属于村集体及村民，珠江公司只是代建行为。代建工程是指开发企业接受委托单位的委托，代为开发的各种工程。代建应符合下列三个条件：①土地使用权属于委托方；②委托双方（或三方）须签订委托合同；③须由受托方办理建设项目立项手续。符合条件的代建行为，开发企业因承担复建房建设取得的手续费（或管理费）收入按“服务业-代理业”税目征收营业税。
2.产权调换模式：即珠江公司利用资金在村集体及村民的土地上建设房产，拥有按协议无偿补偿给村集体及村民之外的剩余房产的土地使用权与房产所有权。此方式下，开发企业用于补偿的开发产品涉及营业税、土地增值税和企业所得税问题。而珠江公司应在交付所开发的房产时，应按市场公允价值销售该房产和购入土地使用权两项经济业务进行所得税处理，并将购入土地使用权的价值计入相应房产的成本，该土地使用权的计税成本即所换出房产的公允价值。
现将代建行为和产权调换模式两种方式下开发商即珠江公司和村集体，分别不同阶段不同税费例表如表2，以方便直观比较。
结合上述共建模式和代建行为或产权调换模式，代建模式涉及的税费最少，共建模式次之，产权调换模式最多，开发商和村集体应结合自身的需求与特点，选择双赢的合作建设模式。
