对我国实行住房抵押贷款证券化障碍的分析
2.目前住房抵押贷款的违约率较低，还没有对银行资产的安全性造成威胁。我国银行资产的质量很差，其中不良资产所占比例至少在25%以上，而1999年美国花旗银行的不良资产率仅为0.6%.在我国银行目前的资产中，住房抵押贷款一直是国有商业银行的少有的优质资产。虽然利率的波动、就业收入的增减、借款人的健康状况、房地产价格的震荡等因素也会使住房抵押贷款存在一些安全性风险，但目前它的违约率却很低，其不良资产率仅为0.23%.另外，随着个人住房抵押贷款在银行总资产中比重的不断增加，商业银行不良资产所占的比例也会逐步下降，将使商业银行的资产质量得到明显的改善。因此，商业银行不愿把自己的优质资产出售给其他投资者，当然住房抵押贷款证券化的脚步也就无法前行。
3.实行住房抵押贷款证券化会使银行的收益率降低。如果将住房抵押贷款的债权出售，原本由银行一家独享的贷款收益就要大部分随着债权而转移给投资者，进行证券化操作的特别机构也需要从中获得证券发行的手续费和管理费。一盘美餐被多方分食，那么银行就只能通过发放和回收住房抵押贷款取得一些中间的服务费用，不能像现在这样获得由于存贷利息差带来的明显的收益。所以，目前商业银行要求实行抵押贷款证券化的意愿不强烈。
三、我国现行的法律法规不够完善
住房抵押贷款证券化是一项程序性强，涉及多方经济利益的工程，只有完善的法律、法规才能确保它的有效运行。随着市场经济的建立，我国先后颁布和修改了二系列经济法律、法规，以维持经济秩序。但由于我国抵押贷款市场起步较晚，相关的法律建设还很不完善，尤其是住房抵押贷款证券化的政策法规还未出台，对于证券化过程中可能出现的问题尚无明确的法律依据。现行某些法律法规与住房抵押贷款证券化的某些操作手续还有许多相违背的地方，这些都极大限制了住房抵押贷款证券化的发展。因此在法律上亟待解决以下几个问题：
1.住房抵押贷款证券的潜在投资者很多，尤其是一些机构投资者将是购买住房抵押贷款证券的主力军，但在我国目前法律环境下，一些拥有长期资金的投资者却不能进入证券市场。在稳定金融秩序的前提下，应该制定相关的法律，允许其中一部分进入MBS投资领域。
2.当商业银行或发行住房抵押贷款证券的公司破产时，需要进行破产隔离操作，并且需要一个信托公司介入，但在目前我国还没有《信托法》对此项内容做出规定。
3.住房抵押贷款的债权转让是该资产证券化的一个重要环节，但是现行法律规定，该债权转移时，必须抵押人到场同意才能完成，而实行住房抵押贷款证券化，涉及的抵押人数目庞大，不可能要求其一一到场，所以，现行的法律法规必须调整。
4.在实行住房抵押贷款证券化的过程中需要涉及到很多中介机构，如资信评估机构、房地产评估机构、担保与保险机构、公证机构等的参与。这些中介机构彼此之间关系的协调，职责的分配等问题，目前还没有法律做出明确的规定，而这些中介机构的共同配合对住房抵押贷款证券化市场健康有序的发展将起到积极的促进作用。
发行MBS还会遇到会计、税收方面的技术问题。这些问题会影响到证券资产的合法性、盈利性和流动性，也关系到每一参与者的利益。我国现行的会计制度、会计准则关于住房抵押贷款证券化的处理上还是一片空白，所以需制定一套适应于复杂的创新金融环境的、较为完善的关于住房抵押贷款证券化的会计制度。另外，目前的税收制度对于资产销售的税收、特设载体的所得税处理以及投资者的税收，实施MBS过程中哪些环节该收税、哪些环节不该收税、按怎样的标准收，都没有明确的规定。制定合理的税收政策，降低证券化的融资成本，是十分重要的，对住房抵押贷款证券化将起到助推器作用。
在我国实行住房抵押贷款证券化的过程中，除了要遇到上述一些主要障碍之外，也要解决一些其它问题，如完善中介机构、监管MBS的运作、培育一些合格的技术人才、管理人才等。总之，住房抵押贷款证券化是一项复杂的金融工程，它需要政府的支持以及多方的努力，这样才能逐步清除横在我们面前的障碍，为我国MBS的实施铺出一条平坦大道。
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