城市郊乡房屋产权登记法律问题探索
出处：论文网
时间：2007-01-23
(四)可以控制城市集体土地上的房屋建设规模，缓解拆迁改造的难度。目前拆迁成本大是城市改建的“拦路虎”，认为通过房屋发证就可确认哪些是合法的房屋，哪些是非法的房屋。非法的房屋在拆迁时就可以不补偿或降低补偿标准，从而降低拆迁成本。
四、实践中已经出现的操作模式
这几年各地也都试点性的开展了城市郊乡集体土地上房屋的发证工作，在一些地方还取得了一定成果。总结其操作模式，有以下三种类型：
(一)在县域范围内开展，主要是在县城开展。凡是在这个范围内开展这项工作的，都有一定的历史渊源，相关部门之间已经形成了一些相互监督制约的关系，就是这种监督制约关系的书面凭证资料形成了房屋产权登记的要件。但是深究起来，其中不乏当地“土政策”的痕迹，经不起国家政策方面的认真推敲，基本没有推广价值。
(二)以房屋管理部门的名义在城市范围内开展工作。这种做法往往具有试点性、探索性的特点。普遍方法是找一些经济基础较好的，有一定代表性的地区做试验，与当地区级政府合作，争取他们的理解和支持。操作风险比较小。从实践来看，暴露出的问题也不少，核心是要件难确定或没有要件，审核标准难以把握，突击建房难制止。
(三)取得城市政府正式文件以后在规定范围内开展工作。这个阶段一般是作为对试点阶段表示认可的情况下才可能出现的，说明在申请要件和审核原则方面却已有了一个可操作性的标准。至此，也就完成了由试验阶段走向全面展开阶段的一个完整的法定程序，按说这时开展这项工作应该不会再有什么问题。但是我们了解到，在有些城市，即使到了这个阶段也仍然被迫停了下来，充分说明目前情况下开展这项工作难度很大。
五、存在的法律问题
总结城市集体土地上房屋发证工作的各种困难，可概括为以下几个方面：
(一)申请要件难确定。土地证是一个必收要件，但是目前在城市集体土地上建设房屋跟在远郊农村集体土地上建设房屋一样，处于失管漏管状态，无法确定满满一地房屋哪一部分是合法，哪一部分是非法。而且按照目前的规定，登记机关对所发产权证的合法性还要承担法庭举证的责任。
(二)审批标准难确定。由于房屋利用价值颇高，受利益趋使，城市集体土地上的房屋建设密度很高，建筑容积率也不低。为了在这种情况下开展工作，按照分门别类的常用工作方法，试点城市在具体操作中都规定了内部掌握政策界限。但是这个界线，只能是粗线条的，而且是不可能保密的，这就使得各产权人会根据自己的现实状况，尽可能把拟登记房屋增建到使其面积达到政策上限的地步，造成夜以继日疯狂建房的可笑局面，影响了社会安定，脱离了政策初衷。
(三)历史遗留问题难处理。由于以前城市管理工作中的疏忽，许多集体土地上的房屋事实上已经以较低的价格进入市场，买房者多为低收入的城市居民。这些居民往往也都是弱势群体，进行城市集体土地上房屋产权登记发证工作必然要面临对他们所占用房屋的产权确认问题，按政策确认其为非法买卖，则将其逼上困难的境地；确认其合法又没有政策支持，即使要补办相关手续也是难上加难。
(四)“一户一宅”标准难掌握。《土地管理法》第六十二条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。但是由于农民家庭分户有一定的灵活活性，这一政策便有了很大的规避空间，很难在实践中得到贯彻落实。
(五)登记收费难。收费困难，工作必然难以开展。
六、法律建议
(一)尽快出台有关城市郊乡集体土地上房屋权属登记的法律法规，为发放集体土地上的房屋产权证提供法律依据。
(二)在农村转户(农转非)地区及时办理转户以后国有土地上房屋产权证。
(三)紧紧跟随城市内部存在集体土地的地区拆迁改造和城中村改造的步伐，及时处理好已改造地区的房产证发证工作。
以上第一条建议是针对集体土地上房屋发证问题的治本之策，第二、第三条建议的着眼点在于及时缩小城市集体土地的范围和数量。
参考文献：
1、《中华人民共和国宪法》
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》，1995年1月1日施行
3、《中华人民共和国土地管理法》，1999年1月1日施行
4、《城市房屋权属登记管理办法》，建设部1997年10月27日发布、2001年8月15日修改
5、《房地产法教程》，程信和、刘国臻编著，北京大学出版社2001年版
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